인천지방법원 2025타경513154. 간석오거리역 남서측 인근의 해마루더펠리체 6층 608호, 오피스텔입니다. 감정가 120,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 58,800,000원입니다. 등기부상 말소기준은 2024.03.08. 김성환의 근저당권(채권최고액 80,000,000원)입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.05.13. 전입·점유를 가진 김동현의 보증금 135,000,000원입니다. 임차권등기 자체는 말소기준 뒤인 2024.04.26.에 들어왔지만, 임차인의 대항력 판단은 그 이전의 전입·점유 시점 때문에 별도로 보아야 합니다.
현 최저가로 배당하면 집행비용 1,458,400원을 뺀 57,341,600원이 김동현 보증금에 배당되고, 원칙상 남은 77,658,400원이 매수인 인수액이 됩니다. 즉 확약이 없었다면 최저가 58,800,000원만 보고 접근할 수 없는 전형적인 대항력 임차인 인수형입니다. 하지만 매각물건명세서에는 이 임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 본 분석에서는 김동현 관련 인수를 실질 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513154 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 241-2 해마루더펠리체 6층 608호 · 예술로370번길 70 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 6층 608호 · 23.9188㎡ 전부에 임차권등기 · 감정평가상 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 윤진향 · 2022.06.14. 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.03.08. 을구 4번 근저당권 · 김성환 · 채권최고액 80,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 핵심은 ‘등기일’보다 앞선 임차인의 전입·점유
김동현은 2022.04.27. 임대차계약과 확정일자를 갖고, 2022.05.13. 전입·점유를 시작했습니다. 이는 말소기준 2024.03.08.보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다. 2024.04.26. 임차권등기가 말소기준 뒤에 기입됐다는 이유만으로 인수위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 반면 김혜민의 전입일은 2025.05.16.으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않습니다.
| 임차인 | 점유·용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동현 | 6층 608호 23.9188㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.05.13 | 2022.04.27 | 135,000,000원 | 有 | 有 | 실질 0원 룰상 77,658,400원 · 말소동의 확약 적용 |
| 김혜민 | 오피스텔 | 2025.05.16 | 해당 없음 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 전입이 말소기준 이후 |
② 가격 판단 — 49%라는 할인율과 ‘시세 할인’은 다르다
감정가는 120,000,000원, 현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가의 49%입니다. 3회 유찰 시 41,160,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 28,812,000원 (감정가 24%)으로 내려가는 시나리오가 잡혀 있습니다.
다만 이 사건에서 가격 메리트를 판단할 때 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 결론 내릴 수는 없습니다. 직접 비교할 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 현재 58,800,000원이 실제 시장가격보다 낮은지는 별도 검증이 필요합니다. 이번 사건의 확실한 숫자는 ‘감정가 대비 49%’와 ‘확약 적용 시 실질취득 58,800,000원’까지입니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 김동현 보증금 | 135,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 근저당권 · 김성환 | 80,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 최저가 기준 배당계산상 김동현 보증금의 미배당액은 77,658,400원입니다. 이는 확약이 없을 때의 룰상 인수액이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약을 반영한 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 간석동 소재 인천지하철 1호선 간석오거리역 남서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 간석오거리역이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 6층 608호이며, 위생·급배수·엘리베이터·난방설비를 갖추고 있습니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하고 북측·북서측으로 약 8~10m 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형 평지이며 전체 면적은 1,295.6㎡, 공시지가는 2,163,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가 표시. 토지거래계약에 관한 허가구역이 표시돼 있으며, 기재된 대상은 외국인 등 및 단독·다가구·아파트·연립·다세대로 되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이번 사건의 실질취득금액을 결정하는 가장 중요한 문서입니다. 김동현 임차권등기 말소동의의 적용 범위와 조건을 원문으로 대조해야 합니다.
- 김혜민 점유관계 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 현재 점유 여부와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- ‘49%’ 숫자만 보지 않기. 58,800,000원은 감정가의 49%일 뿐 시세의 49%라는 뜻이 아닙니다. 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 실거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 배당구조 확인. 현 최저가에서는 집행비용 1,458,400원을 제외한 57,341,600원이 김동현 보증금에 배당되고 김성환 근저당 및 주택도시보증공사 청구에는 배당이 없는 계산입니다.
- 점유·명도. 실제 임차인은 2명으로 확인됩니다. 권리 인수와 별개로 현장점유와 인도 일정은 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·말소동의 확약서를 직접 확인하고, 당해세·최우선변제·관리비 등 추가 부담 여부도 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서 한 장이 더 중요하다
이 물건은 표면상 감정가 120,000,000원에서 58,800,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 그러나 확약을 빼고 권리만 계산하면 대항력 있는 김동현의 보증금 135,000,000원 중 77,658,400원을 매수인이 떠안아야 하는 구조라 최저가만 보고 접근할 수 없습니다. 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 유형이기 때문입니다.
이번 사건의 반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 김동현 관련 실질 인수액은 0원이고, 현재 최저가 기준 실질취득도 58,800,000원으로 정리됩니다. 다만 확약 밖의 점유자 김혜민은 보증금이 미상이고, 최신 실거래 가격과 직접 비교할 자료도 없어 감정가 49%만으로 가격 우위를 단정해서는 안 됩니다. 권리의 핵심은 확약서 원문 확인, 가격의 핵심은 별도의 최신 시세 검증입니다.
