인천지방법원 2025타경513166. 부평동 더플레이스뷰 3층 302호, 59.75㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석은 단순한 ‘인수 없음’ 유형이 아닙니다. 임차인 이상열은 2022.06.24. 확정일자를 받고 2022.07.15. 전입신고와 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 2022.12.26. 국의 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.
현재 최저가 93,100,000원으로 배당하면 집행비용 2,075,800원을 뺀 91,024,200원이 임차인에게 배당되고, 보증금 234,700,000원 중 143,675,800원이 남습니다. 확약이 없다면 매수인의 실질취득액은 최저가 93,100,000원과 인수액 143,675,800원을 합한 236,775,800원입니다. 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어 총 부담이 보증금 부근에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
그러나 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 따라서 이상열 임차권등기에 대해서는 확약이 유효하게 적용되고 말소가 실제 이행된다는 전제 아래, 매수인 인수를 실질 0원*으로 판단합니다. 이 확약은 이상열 임차권에만 적용되며, 실제 임차인은 이상열 1명입니다. 별도로 합산할 보증기관 명의 임차인이나 다른 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513166 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 118-34 더플레이스뷰 제3층 제302호 도로명: 인천광역시 부평구 부흥북로84번길 19-6 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 3층 302호 59.75㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층 / 지상 14층 · 사용승인 2017.09.27. |
| 소유자 | 신재욱 (2021.08.12. 거래가 223,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 93,100,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 234,700,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
말소기준권리는 2022.12.26. 잠실세무서장이 처분청으로 기재된 국의 압류입니다. 이후 2023.04.25. 주택도시보증공사의 가압류와 2025.10.17. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차인의 전입·점유가 2022.07.15.로 말소기준보다 빠르다는 점입니다. 임차권등기 접수일은 2024.07.22.이지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입과 점유는 이미 말소기준보다 앞서 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상열 3층 302호 59.75㎡ 전부 주거·임차권등기 | 2022.07.15. | 2022.06.24. 배당요구 2024.07.22. | 234,700,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 0원* |
주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 기재되어 있으며, 실제 임차인 수에는 합산하지 않습니다. 임차인으로 확인되는 사람은 이상열 1명입니다. 확약은 이 임차권에 한해 적용되며, 다른 임차인의 보증금이나 미상 인수액이 별도로 남아 있는 구조는 아닙니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%, 시세 우위는 미확인
감정가는 190,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭으로 낮아졌지만, 감정가는 곧바로 현재 거래시세를 뜻하지 않습니다. 확인 가능한 동일 건물·유사 면적의 최신 실거래 비교값이 없어, 93,100,000원이 실제 시세보다 낮은지는 판단을 보류해야 합니다.
가격 판단의 출발점도 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라집니다. 확약을 적용하면 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 93,100,000원*입니다. 반대로 확약이 유효하지 않으면 실질취득액은 236,775,800원으로 바뀝니다. 따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율보다 확약서의 유효성과 실제 말소 이행 가능성이 먼저 확인되어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,100,000원 가정 · 확약 적용 전 기본계산)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,075,800원 |
| 1. 임차인 이상열 보증금(우선변제) | 234,700,000원 | 91,024,200원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 234,700,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
기본 배당계산상 임차인 이상열의 미배당 보증금은 143,675,800원입니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되는 경우 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설 건부지에 위치한 오피스텔이며, 현재도 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부평중학교 남동측 인근으로, 주변에는 같은 유형의 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 근거리에 인천1호선 부평시장역이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 14층 건물의 3층이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 적용 대상이 이상열·더플레이스뷰 302호와 정확히 일치하는지 확인해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 배당 이후 임차권등기 말소에 필요한 서류, 조건, 처리 시점과 별도 협조 의무를 확인하세요.
- 명도 상태 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도와 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 감정가의 49%라는 비율만 사용하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최신 매매가와 임대료를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 관리사무소에서 공용부분 관리비 체납 여부를 확인하고, 배당표에 반영되지 않은 당해세 가능성도 점검하세요.
- 토지거래허가 적용 확인. 외국인 등의 주택용도 취득에 해당하는 경우 2026.08.25.까지의 허가구역 지정 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 매각기일 진행 결과를 직접 대조하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확약서가 먼저다”
이 사건은 표면상 감정가 190,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 93,100,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리구조만 놓고 보면, 대항력 임차인 이상열의 보증금 234,700,000원이 존재해 확약이 없을 경우 현재 회차의 실질취득액은 236,775,800원으로 올라갑니다. 최저가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나는 구조이므로 최저가만 보고 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
이번 사건의 핵심은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이 확약이 이상열 임차권에 유효하게 적용되고 말소가 이행된다는 전제에서는 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 현재 최저가인 93,100,000원*입니다. 다만 동일 건물의 최신 실거래 비교값이 없어 실제 시세 대비 저렴한지는 확인되지 않았습니다. 결론은 확약 확인을 전제로 권리는 조건부 합격, 가격은 추가 검증입니다.
