대구지방법원 2024타경37831. 대구 달서구 대곡동의 통칭 ‘주원빌딩’ 제101호·제102호·제401호·제402호를 함께 매각하는 근린시설 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 401호와 402호는 LG전자케어솔루션 사무실로, 101호와 102호는 벽체 구분 없이 교동도나스 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 감정가 7억3,400만원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저가는 2억5,176만2,000원입니다.
표면적인 할인율은 크지만, 이 사건의 핵심은 가격보다 권리 기준선과 점유 확인입니다. 계산된 배당표에서는 2018년 대구은행 근저당이 최우선으로 매각대금을 모두 흡수하고, 이후 전세권과 신청채권자 측 근저당은 배당받지 못하는 구조입니다. 그러나 등기사항에는 2022년 12월 19일 대구은행의 1번·2번 근저당권을 말소했다는 기록이 함께 존재합니다. 이 기록이 유효하다면 실제 말소기준권리와 배당순위가 현재 계산과 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경37831 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달서구 갈밭로 52, 제4층 제402호 외 제101호·제102호·제401호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 401호·402호 사무실 · 101호·102호 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 지상 5층 · 1층 및 4층 4개호 일괄매각 |
| 소유자 | 김경훈 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 734,000,000원 / 251,762,000원 (3회 유찰·감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대신새마을금고 / 1,465,951,080원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각 조건 | 제101호·제102호·제401호·제402호 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 산정과 말소 기록을 함께 봐야 한다
2019년 설정된 전세권 3,000만원은 2021년 하이케어솔루션주식회사로 이전됐고, 2022년 대신새마을금고 근저당 17억2,800만원이 설정됐습니다. 이후 대신새마을금고가 경매를 신청했으며, 해당 근저당은 2024년 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사에 근질권이 설정됐습니다. 계산상으로는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 처리됐지만, 그 전제가 되는 기준권리부터 원본 확인이 필요합니다.
② 점유·임차관계 — 대항력 미상 기재가 남아 있다
점유 관련 기재는 총 7건입니다. 김성준과 이광진은 전입일이 산정상 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분류됐습니다. 반면 하이케어송루션(주) 및 명세서에 기재된 하이케·조사된·어솔루·션주식은 전입일 또는 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 하이케어송루션(주) | 401호·402호 / 사무실 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김성준 | 101호·102호 | 25,000,000원 | 2,500,000원 | 없음 | 배당요구 2024.10.07 | 해당 없음 |
| 이광진 | 101호·102호 | 30,000,000원 | 3,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하이케 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 조사된 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 어솔루 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 션주식 | 부분 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저가는 251,762,000원으로 감정가 734,000,000원의 34.3%입니다. 다음 회차까지 유찰되면 176,233,400원, 5회 유찰 시에는 123,363,379원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 건물이나 인근 유사 근린시설의 실거래 비교 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 현재 최저가가 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 4개호 일괄매각이고, 101호·102호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 만큼 호별 가치·임대수익·공실 가능성을 분리해 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 251,762,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,324,668원 |
| 1. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,920,000,000원 | 247,437,332원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 1,080,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 하이엠솔루텍주식회사 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 대신새마을금고 | 1,728,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 4,758,000,000원 중 247,437,332원만 배당되고, 계산상 미배당액은 4,510,562,668원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 2018년 대구은행 근저당의 말소 범위가 달라지면 실제 배당순위도 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대곡파출소 북동측 인근의 상가지대로, 근린생활시설·다가구주택·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 간선도로변에 위치해 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 401호·402호는 사무실(LG전자케어솔루션), 101호·102호는 근린생활시설(교동도나스)로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물로, 복층유리·알루미늄복합판넬·드라이비트 외벽과 내부 인테리어 마감이 적용돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 30m, 동측 약 20m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m 포장도로와 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며, 토지면적은 506.3㎡, 공시지가는 3,150,000원/㎡입니다.
- 호별 이용. 101호·102호는 벽체 구분 없이 일체로 이용 중이므로 현황과 집합건축물대장, 원상복구 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확정. 2018년 대구은행 근저당 2건과 2022년 말소 기록의 관계를 등기부 원문·공동담보목록으로 확인하세요.
- 전세권 상태 확인. 2019년 전세권 30,000,000원 및 2021년 전세권 이전의 현재 존속 여부와 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
- 점유자 대조. 하이케어송루션(주)와 하이케어솔루션주식회사 표기가 같은 주체인지, 명세서의 분절된 기재가 몇 명의 점유자를 뜻하는지 확인하세요.
- 대항요건 확인. 대항력 미상 기재 5건의 사업자등록·전입신고·점유개시일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제101호·제102호·제401호·제402호의 대지권, 전유면적, 공용부분 및 호별 감정가를 각각 대조하세요.
- 벽체·영업시설 확인. 101호·102호가 일체로 이용되는 현황과 시설물의 소유관계, 철거·원상복구 비용을 확인하세요.
- 가격 검증. 동일 건물과 인근 유사 상가의 매매사례, 보증금·월세, 공실 기간을 조사해 수익가치 기준으로 입찰 상한을 계산하세요.
- 체납 확인. 관리비·공용부분 체납액, 당해세, 부가가치세 처리 여부를 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
맺으며 — 할인율보다 원본 서류가 먼저다
감정가 7억3,400만원이 2억5,176만2,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 현재 확인되는 실거래 비교가격이 없고, 4개호 일괄매각에 호별 이용관계도 복합적입니다. 무엇보다 산정상 말소기준인 2018년 대구은행 근저당과 2022년 말소 기록이 충돌하며, 대항력을 판단할 수 없는 점유 기재도 5건 남아 있습니다.
따라서 이 사건은 “3회 유찰된 저가 물건”이 아니라 “등기와 점유를 다시 조립해야 하는 물건”으로 봐야 합니다. 계산상 인수액 0원과 실질취득 251,762,000원은 원본 확인이 모두 끝났을 때만 유효한 잠정치입니다. 말소기준·전세권·점유관계가 정리되기 전에는 응찰가보다 입찰 가능 여부부터 판단하는 것이 우선입니다.