69,580,000원
0원*
인천지방법원 2025타경513190. 인천 서구 마전동 유현칸타빌 디동 203호로, 집합건축물대장상 도시형생활주택·단지형연립주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 2층이며, 사용승인일은 2012.04.10입니다. 현재 소유자 권영만은 2021.04.26 소유권을 취득했고 등기부상 거래가액은 144,000,000원입니다.
이 사건은 최저가만 보면 감정가의 절반 이하로 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 하지만 권리구조를 먼저 보면 임차인 이사라의 전입일이 2021.04.05로 말소기준인 2022.04.13 국세 압류보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력 임차인이고, 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 원칙적으로 부족분을 매수인이 인수합니다.
현재 최저가 69,580,000원을 기준으로 집행비용 1,652,440원을 제외하면 임차인 예상배당은 67,927,560원입니다. 보증금 144,000,000원 중 76,072,440원이 남아, 확약이 없다면 최저가와 인수액을 합친 취득 부담은 145,652,440원입니다. 낙찰가가 더 내려가도 미배당 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513190 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 1132-8 유현칸타빌 디동 2층 203호 |
| 물건종류 / 면적 | 도시형생활주택(단지형연립주택) · 대상면적 56.51㎡ · 5층 건물 중 2층 |
| 건물 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 경사지붕 · 2012.04.10 |
| 소유자 | 권영만 (2021.04.26 소유권 취득 · 거래가액 144,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 69,580,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 144,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
말소기준은 2022.04.13 안산세무서장의 압류입니다. 이전에 설정됐던 광명동부새마을금고·최병원·근해안강망수산업협동조합 근저당과 과거 가압류·임의경매 등기는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 문제되는 것은 말소기준보다 앞서 대항력을 취득한 임차인 이사라의 보증금 144,000,000원입니다.
임차인은 2021.03.03 확정일자를 받고 2021.04.02 점유를 시작했으며 2021.04.05 전입신고를 마쳤습니다. 2023.02.23에는 주택 전부에 관해 임차권등기를 했고 배당요구도 했으므로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도, 보증금 미배당액은 확약이 없다면 매수인에게 승계되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이사라 주택전부 · 주거(임차권등기) 전입 2021.04.05 · 확정 2021.03.03 | 144,000,000원 | 대항력 있음 말소기준보다 선순위 | 우선변제 있음 배당요구 완료 | 실질 0원* 룰상 76,072,440원 |
③ 시세 비교 — 가격 여유는 크지만 하락 추세
유현칸타빌 C·D동은 총 28세대 규모이며 대상면적은 56.51㎡입니다. 면적이 유사한 실거래는 108,000,000원에서 150,000,000원 사이에 분포하고, 전체 7건 평균은 131,714,285원입니다. 다만 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 지표를 우선하면 최근 12개월 평균은 126,000,000원, 최신 거래는 2025.01의 135,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 58.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2025.01 | 58.84㎡ | 5 | 135,000,000원 |
| 2024.02 | 57.41㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2023.03 | 57.41㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2022.03 | 57.41㎡ | 2 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 58.84㎡ | 2 | 150,000,000원 |
| 2021.09 | 58.41㎡ | 5 | 125,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 126,000,000원 |
확약 적용 시 실질취득 69,580,000원은 최근 12개월 평균의 55.2%이고, 최신 거래 135,000,000원의 약 51.5%입니다. 가격 차이는 분명 크지만 최근 거래군이 이전 거래군보다 7.4% 하락한 흐름이므로, 과거 최고가 150,000,000원이나 전체 평균만 보고 가격 가점을 과도하게 주면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,652,440원 |
| 1. 임차인 이사라 보증금 | 144,000,000원 | 67,927,560원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 144,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 임차인 보증금 중 76,072,440원이 미배당됩니다. 확약이 적용되지 않으면 이 금액이 매수인 인수액이지만, 말소동의 확약이 약정대로 이행되면 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총부담은 고정된다
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 총부담 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 69,580,000원 | 76,072,440원 | 145,652,440원 | 69,580,000원* |
| 3회 유찰 시 | 48,706,000원 | 96,570,708원 | 145,276,708원 | 48,706,000원* |
| 4회 유찰 시 | 34,094,200원 | 110,919,496원 | 145,013,696원 | 34,094,200원* |
확약이 없다면 최저가가 69,580,000원에서 34,094,200원까지 내려가도 인수액이 함께 증가해 총부담은 약 145,000,000원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 단순한 유찰 횟수가 아니라 확약이 실제로 적용되는지에 의해 결정됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 도시형생활주택·단지형연립주택으로 등재돼 있으며, 아파트가 아닙니다.
- 입지. 인천검단초등학교 서측 인근으로 다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북동측과 남동측 도로를 이용합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물로 외벽은 드라이비트 등, 창호는 샷시 창호 등입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,268,000원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리권역·교육환경보호구역·토지구획정리사업지구에 포함되고, 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택용도 취득에 한해 2025.08.26부터 2026.08.25까지 적용됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 총 28세대의 소규모 단지이며 실거래 표본은 7건, 단지 경매 평균 유찰은 2.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 말소동의 확약의 제출 주체, 대상 임차권, 보증금 전액 적용 여부, 조건과 유효기간을 법원 기록에서 확인하세요.
- 말소 실행 절차. 낙찰 후 잔금납부와 동시에 임차권 말소 및 대항력 포기가 실제 이행되는 절차를 확인하세요.
- 인수 스트레스 테스트. 확약이 무효이거나 일부만 적용되면 현재 회차에서 76,072,440원 인수, 총부담 145,652,440원이 됩니다.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -7.4%이므로 전체 평균 131,714,285원이나 최고가 150,000,000원만 기준으로 삼지 마세요.
- 소규모 단지 환금성. 28세대 도시형생활주택·연립주택의 실제 매도 기간과 금융기관 담보평가 가능 여부를 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 현재 점유관계와 열쇠 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 방문으로 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세와 체납 관리비, 공용부분 승계 가능 금액을 관계 기관과 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 가격보다 확약이 먼저다
이 물건은 최저가 69,580,000원만 보면 최근 12개월 평균 126,000,000원의 55.2%로 가격 여유가 큽니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 144,000,000원이어서, 확약이 없다면 매수인의 총부담은 145,652,440원으로 올라갑니다. 최저가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총액이 보증금 수준에서 고정되는 구조이므로, 단순히 “2회 유찰돼 싸다”라고 판단해서는 안 됩니다.
반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 임차권과 미배당 보증금 전부에 적용되고 실제 말소까지 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 69,580,000원입니다. 이 경우 최근 시세 대비 할인폭은 충분하지만, 최근 가격 추세 -7.4%, 28세대 소규모 단지, 단지 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 지표는 남습니다. 결론은 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 가격 매력형입니다.
* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이사라의 임차권과 미배당 보증금 전부에 유효하게 적용되고, 낙찰 후 약정대로 말소·대항력 포기가 이행되는 경우를 전제로 합니다. 확약 미적용 시 룰상 인수액은 현재 회차 기준 76,072,440원입니다.