대항력 임차권은 원칙상 인수형, 확약이 유효하면 실질 0원* — 간석동 위브타운 703호

인천지방법원 2025타경513263. 간석동 위브타운 7층 703호, 전유부분 59.9㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 이 사건은 근저당권이 말소기준이 되는 일반적인 임의경매가 아닙니다. 등기상 담보권 없이 2025.10.21. 강제경매개시결정이 말소기준으로 잡혔고, 그보다 앞선 2024.08.23. 주택임차권등기가 존재합니다. 따라서 등기 순서만 보면 임차권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 을구 1번 주택임차권등기를 인수권리로 적으면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차권의 말소와 잔존 보증금 청구 포기를 완전하게 담보한다면, 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 확약서의 원본 문구·적용 대상·말소 조건을 입찰 전에 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

소유권보존과 유인덕 명의의 소유권 이전 뒤, 2021년 민간임대주택등기가 부기됐습니다. 이후 이재문 명의의 주택임차권이 2024.08.23. 등기됐고, 2024.10.23. 확정일자를 정정하는 등기가 추가됐습니다. 강제경매개시결정은 그보다 늦은 2025.10.21.이므로, 임차권은 말소기준보다 선순위입니다.

을구 1-2번은 새로운 임차인이 아니라 을구 1번 임차권의 확정일자를 정정한 등기입니다. 따라서 확인되는 실제 임차인은 이재문 1명이며, 별도의 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

② 실질취득 계산 — 확약이 없으면 입찰가가 내려가도 총액은 비슷하다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면, 낙찰가가 낮아질수록 배당받지 못한 보증금이 커집니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가 + 미배당 인수액은 보증금 173,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 현재 회차에서는 집행비용까지 반영돼 실질취득이 174,996,420원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 1,996,420원을 제외한 86,693,580원이 신청채권자에게 배당되고, 86,306,420원이 미배당으로 남습니다. 확약이 유효하면 이 미배당액은 매수인 인수액이 아닌 신청채권자의 잔존채권으로 남고, 해당 임차권 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 가격 판단 — 감정가의 49%여도 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

최저매각가는 88,690,000원으로 감정가 181,000,000원의 49%입니다. 그러나 동일 건물·동일 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 특히 확약이 적용되지 않는 경우에는 실질취득이 174,996,420원이므로, 비교 기준은 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부와 감정 이용상태 모두 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트로 전제해 가격이나 수요를 판단해서는 안 됩니다.
• 입지. 간석오거리역 동측에 근접하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 섞인 상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 간석오거리역이 있어 교통사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2018.04.30. 사용승인을 받은 14층 철근콘크리트 건물로 승강기·난방·소화전·기계식 주차 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 일반상업지역의 부정형 평지이며, 남동측 약 6~7m 포장도로에 접합니다. 토지면적은 348.9㎡, 공시지가는 2,199,000원/㎡입니다.
• 규제. 방화지구·시가지경관지구·상대보호구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 2회 유찰된 오피스텔이며 최근 실거래 비교 근거가 없으므로, 실제 매매·임대 수요와 기계식 주차 이용조건을 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 임차권 전부인지, 잔존 보증금 청구 포기와 말소 시기·조건이 명확한지 확인하세요.
• 확약 이행 절차 확인. 낙찰·대금납부 뒤 누가 어떤 서류로 임차권을 말소하는지, 매수인이 별도의 합의서나 비용을 부담해야 하는지 확인하세요.
• 실제 임차인 수 확인. 을구 1-2번은 같은 임차권의 경정등기이므로 실제 임차인은 1명입니다. 전입세대와 현장 점유를 다시 조회해 별도 점유자가 없는지 확인하세요.
• 실질취득 기준 설정. 확약 미적용 가능성이 조금이라도 남으면 응찰 판단액은 88,690,000원이 아니라 174,996,420원으로 잡아야 합니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.11.22. 부기된 민간임대주택등기의 현재 등록 상태와 매각 뒤 정리 절차를 관할 기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 오피스텔 실거래 조사. 같은 건물·유사 면적의 최근 매매가와 임대료, 공실기간을 확인한 뒤에만 가격 메리트를 판단하세요.
• 기계식 주차. 입고 가능 차량 규격, 사용료, 고장·수선 이력과 실제 이용 가능 여부를 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 공용부분, 당해세와 배당표 미반영 항목을 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 확약서가 먼저다”

이 물건은 감정가 181,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 88,690,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리구조만 보면 이재문의 173,000,000원 임차권이 말소기준보다 앞서 있어, 원칙적으로는 미배당액을 매수인이 떠안는 인수형입니다. 현재 회차에서 그 금액은 86,306,420원이고, 이를 더한 실질취득은 174,996,420원입니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 해당 임차권 전부에 대해 조건 없이 유효하게 이행된다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 88,690,000원으로 낮아집니다. 반대로 확약의 범위나 이행 조건이 불명확하면 실질취득은 보증금 수준으로 되돌아갑니다. 최근 실거래 비교자료도 없으므로, 이 사건은 “감정가의 49%라 싸다”가 아니라 “확약의 효력을 확정한 뒤 시세를 조사해야 하는 물건”입니다.