말소동의 확약이 125,160,940원 인수위험을 지웠다 — 검암동 주신빌 402호

인천지방법원 2025타경513274. 검암동 주신빌 4층 402호, 전용 55.4㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자 김태균은 2021년 3월 거래가 235,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 출발점은 2022.07.05. 접수된 조은일의 가압류 62,136,420원입니다. 그런데 임차인 손성훈은 그보다 앞선 2021.02.22. 전입·점유와 2021.01.04. 확정일자를 갖추고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

따라서 확약을 빼고 보면 단순히 “감정가의 49%까지 떨어진 저가 물건”이 아닙니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 109,839,060원이고, 보증금 235,000,000원 중 미배당액 125,160,940원이 매수인에게 이어집니다. 최저가와 인수액을 합친 부담은 237,370,940원으로, 감정가 229,000,000원보다도 높습니다. 낙찰가가 더 내려가면 임차인의 배당액이 줄어드는 대신 인수액이 늘어, 확약이 없다면 총부담은 계속 약 235,000,000원대에 묶이는 대항력 인수형입니다.

이번 사건에는 그 구조를 바꾸는 문서가 있습니다. 매각물건명세서에는 을구 순위 1번 주택임차권등기가 인수권리로 표시되면서도, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 기재돼 있습니다. 정확도 원칙에 따라 이 확약이 적용되는 손성훈 임차권의 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 확약은 해당 임차권에만 적용되며, 확인된 다른 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약이 있다

말소기준권리는 2022.07.05. 조은일의 가압류입니다. 손성훈 임차인은 2021.02.22. 전입·점유해 말소기준권리보다 선순위이고, 2021.01.04. 확정일자와 배당요구를 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 2023.03.15. 설정된 주택임차권등기 자체는 매각으로 소멸 대상이지만, 선순위 대항력에서 발생하는 미배당 보증금 인수 문제는 별개입니다.

② 시세 비교 — 37.7%지만 현재 시세 표본은 아니다

확인되는 주신빌 동일 전용면적 55.4㎡ 거래는 2021.08. 5층 298,000,000원 1건입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득가인 112,210,000원은 이 거래금액의 37.7%입니다.

다만 이 거래는 매각기일보다 약 5년 앞선 단일 표본입니다. 따라서 37.7%라는 수치는 2021년 거래와의 산술 비교이지, 2026년 현재 시세가 298,000,000원이라는 의미는 아닙니다. 확인 거래가 1건뿐이고 주신빌도 20세대 규모이므로, 현재 매매 호가와 인근 다세대 실거래를 별도로 대조하지 않은 상태에서 “현재 시세보다 62.3% 싸다”고 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)

임차인 손성훈의 보증금 미배당액은 125,160,940원입니다. 확약이 없으면 매수인 인수액이지만, 제출된 말소동의 확약서를 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

확약 전 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커집니다. 현재 회차는 112,210,000원 + 125,160,940원 = 237,370,940원이고, 3회 유찰 시에는 78,547,000원 + 158,266,846원 = 236,813,846원, 4회 유찰 시에는 54,982,900원 + 181,406,792원 = 236,389,692원입니다. 즉 확약이 없다면 유찰이 거듭돼도 총부담은 약 236,000,000원대로 유지됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 창호는 샷시창호입니다.
• 입지. 인천2호선 검바위역 남측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 검바위역이 있습니다. 토지는 서측 약 8m, 동측 약 34m 도로에 각각 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·검암1구획정리 지구단위계획구역이며, 공시지가는 2,124,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·철도보호지구·교육환경 보호구역 등의 제한이 있습니다.
• 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주신빌은 총 20세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 2021년 1건뿐이므로, 현재 가격과 매도기간은 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 순위 1번 손성훈 임차권과 정확히 일치하는지, 조건부 문구와 이행 시점이 무엇인지 확인해야 합니다.
• 인수액 이중 시나리오. 확약 유효 시 인수 0원*, 미적용 시 현재 회차 인수 125,160,940원으로 자금계획을 분리해야 합니다.
• 실제 임차인 확인. 확인된 실제 임차인은 손성훈 1명입니다. 현황·점유 상태와 임차권등기 말소 절차를 원본 서류 및 현장에서 다시 확인해야 합니다.
• 시세 재조사. 비교 가능한 거래가 2021.08. 298,000,000원 1건뿐입니다. 현재 호가, 인근 동일 면적 다세대 실거래와 함께 대조해야 합니다.
• 배당 변동 확인. 집행비용과 당해세 등에 따라 임차인 배당액과 확약 전 룰상 인수액이 달라질 수 있으므로 배당요구·채권계산서 원본을 확인해야 합니다.
• 관리 상태 확인. 공용관리비 체납, 내부 상태, 승강기와 지하주차장 운영 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 규제 대조. 철도보호지구·교육환경 보호구역·토지거래허가구역 등 표시사항이 취득과 향후 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약이 성립해야 싼 물건”

이 물건은 표면적으로 감정가 229,000,000원에서 112,210,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금이 235,000,000원이어서, 확약이 없다면 현재 회차 총부담은 237,370,940원입니다. 낮은 최저가는 임차인 미배당액 증가로 상쇄됩니다.

반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이 문서가 손성훈 임차권에 조건 없이 적용되고 실제로 이행된다면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 112,210,000원입니다. 다만 가격 비교에 사용할 거래는 2021년 1건뿐이라 현재 시세 대비 할인폭을 확정하기 어렵습니다. 확약 원본 확인 전에는 인수형, 확인 후에는 인수 0원형. 이 사건은 최저가보다 문서 한 장의 효력을 먼저 분석해야 하는 물건입니다.