확약 적용 시 인수 0원, 미적용 시 72,177,220원 — 석남동 가동 402호

인천지방법원 2025타경513297. 인천 서구 석남동의 전용 39.96㎡ 다세대주택입니다. 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 59,290,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 물건은 최저가 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 전입·점유·확정일자를 갖춘 임차인의 보증금이 130,000,000원이어서, 원칙대로라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형이기 때문입니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 매각대금 59,290,000원 중 집행비용 1,467,220원을 제외한 57,822,780원이 임차인에게 배당되고, 남은 보증금 72,177,220원이 매수인 인수로 계산됩니다. 이를 낙찰가와 합하면 131,467,220원으로, 낙찰가가 감정가의 절반 아래로 내려와도 실질취득액은 보증금 130,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다.

이 구조를 뒤집는 자료가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 이주연의 주택임차권에 유효하게 적용되고 매각 후 말소가 이행된다면, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 현재 확인된 실제 임차인은 이주연 1명이며, 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

물건 개요

① 임차인 — 원칙상 인수, 확약 적용 시 0원*

* 확약 적용 시 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주연의 주택임차권에 유효하게 적용되고, 매각 후 말소가 실제 이행되는 경우를 전제로 한 실질 판단입니다.

② 권리 흐름 — 기준일보다 빠른 임차권

등기부에 남아 있던 과거 근저당권은 모두 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준시점은 2025.10.24. 강제경매개시결정입니다. 이주연은 그보다 앞선 2022.04.01. 전입·점유를 마쳤고, 2022.03.15. 확정일자를 받았으며, 2024.03.29. 주택임차권등기까지 완료했습니다. 따라서 확약을 고려하지 않는 원칙적인 권리순위에서는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권입니다.

강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 그보다 앞선 임차권의 미배당액은 자동으로 없어지지 않습니다. 이 사건에서 인수 여부를 바꾸는 것은 유찰 횟수나 최저가가 아니라 말소동의 확약서의 유효성과 이행입니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가, 그러나 시장은 하락 중

엑스포빌리지(6동)는 총 19세대, 1994.06.10. 사용승인된 소규모 다세대주택입니다. 대상 면적 39.96㎡와 일치하는 최근 거래가 확인되며, 최신 거래는 2025.04. 3층 90,000,000원입니다. 최근 12개월 거래는 이 1건으로, 최근 12개월 평균도 90,000,000원입니다.

과거 130,000,000원·135,000,000원 거래가 포함된 전체 평균은 113,222,222원이지만, 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균인 90,000,000원을 우선해야 합니다. 최근 가격은 과거 거래군보다 22.5% 하락했습니다. 따라서 확약 적용 시 실질취득액 59,290,000원이 최근 시세의 65.9%라는 점은 분명한 할인 요소지만, 하락 추세와 최근 표본이 1건뿐이라는 점을 함께 반영해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)

현재 배당 시뮬레이션상 임차보증금 미배당액은 72,177,220원입니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금을 합산해 별도의 260,000,000원 부담으로 계산하지 않았으며, 실제 임차인은 이주연 1명입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰돼도 실질취득액이 크게 내려가지 않는 구조

확약을 제외하면 유찰로 매각가가 59,290,000원에서 41,503,000원, 29,052,100원으로 내려가도 인수액이 반대로 89,644,054원, 101,870,838원으로 늘어납니다. 결국 실질취득액은 계속 130,000,000원 수준에 머뭅니다. 이 물건의 할인 여부는 유찰 횟수가 아니라 확약 적용 여부로 결정됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천마초등학교 남서측 인근으로, 주위는 다세대주택과 아파트단지가 섞인 주택지대입니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 석남역 7호선이 있어 일반적인 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 동측으로 왕복 4차선 도로에 접합니다.
• 건물. 1994.06.10. 사용승인된 총 19세대 다세대주택으로, 대상 호수는 지상 4층 중 4층입니다.
• 설비. 기본 위생설비와 도시가스보일러에 의한 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역, 평지의 세로장방형 토지이며 토지면적은 402.5㎡, 공시지가는 1,380,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역과 교육환경 절대·상대보호구역에 해당하며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택용도 취득에 한한 토지거래허가구역입니다.
• 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 소규모 19세대·1994년 준공 다세대로 거래 표본이 많지 않습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.6회이고 매각률은 0.0으로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주연 임차권을 정확히 특정하는지, 매각 후 말소 조건과 절차가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 두 가지 가격표를 분리. 확약 적용 시 실질취득 59,290,000원, 미적용 시 현재 회차 기준 131,467,220원으로 완전히 다른 물건이 됩니다.
• 임차인 현황 재확인. 현재 확인된 실제 임차인은 이주연 1명이지만, 현장 점유자와 인도 조건은 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
• 하락장 반영. 최근 가격 추세가 -22.5%이고 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 전체 평균 113,222,222원보다 최신 거래 90,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
• 최상층 상태 확인. 대상 호수는 지상 4층 중 4층이므로 내부 상태와 누수·방수 관련 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 실제 배당순위 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 응찰해야 합니다.

맺으며 — 이 물건은 ‘49% 할인’이 아니라 ‘확약 확인형’이다

표면적으로는 감정가 121,000,000원짜리 다세대를 59,290,000원에 살 수 있는 2회 유찰 물건입니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금이 130,000,000원이어서 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액은 계속 130,000,000원 수준에 머뭅니다. 최신 거래 90,000,000원보다 높은 가격이므로 이 경우에는 싸다고 볼 수 없습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 이주연 임차권에 유효하게 적용되고 실제 말소까지 이행된다면, 인수액은 실질 0원*, 실질취득액은 59,290,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원의 65.9%로 가격 여지가 생깁니다. 다만 최근 추세가 -22.5%인 하락장이고, 19세대·1994년 준공 소규모 다세대라는 환금성 제약도 있습니다.

권리 판단의 결론은 명확합니다. 확약 원문과 말소 이행 조건이 확인되면 검토 가능한 가격대지만, 확인되지 않으면 72,177,220원 인수 가능성을 반영해 사실상 보증금 수준의 실질취득액으로 판단해야 합니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약의 유효성 확인입니다.