인천지방법원 2025타경513308. 이 물건은 인천 서구 석남동 엑스포빌리지 나동 지하층 지01호, 전유면적 37.80㎡입니다. 공부상 용도는 근린주택으로 제시돼 있고 감정평가상 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 감정가 75,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 36,750,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
가격만 보면 최근 12개월 거래 평균 90,000,000원의 40.8%이고, 최신 거래 역시 2025.04. 90,000,000원입니다. 다만 이 사건은 단순한 저가 매물로 보면 안 됩니다. 등기부상 2019년 소유권이전청구권 가등기가 현재 말소기준인 2025.10.28. 강제경매개시결정보다 앞서 있으며, 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시돼 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513308 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 석남동 554-38 엑스포빌리지 나동 지하층지01호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린주택 · 감정평가상 다세대주택 이용 · 전유 37.80㎡ |
| 소유자 | 이대수 (2020.12.23. 매매, 거래가액 50,000,000원 · 2021.01.21. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 75,000,000원 / 36,750,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권보다 먼저 볼 것은 가등기
현재 말소기준은 2025.10.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2019.06.26. 갑구 11번 소유권이전청구권 가등기는 등기자료상 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시돼 있습니다. 거래가액 53,000,000원이 기재돼 있지만, 이 금액 자체를 매수인의 확정 금전 인수액으로 볼 수는 없습니다. 핵심은 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지와 말소 가능 여부입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제는 있으나 확약 반영 시 실질 인수 0원*
실제 임차인은 신정호 1명입니다. 전입일과 확정일자는 모두 2020.11.09.로 현재 말소기준일보다 빠르며, 2023.02.16. 주택임차권등기까지 마쳐 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 확인됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 권리 상태 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 신정호 주거 · 임차권등기 | 제지하층 제지01호 37.80㎡ 전부 | 50,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 배당요구 有 | 승계 없음 |
| 전입신고 | 2020.11.09 |
|---|---|
| 확정일자 | 2020.11.09 |
| 점유개시 | 2020.12.22 |
| 임차권등기 | 2023.02.16 · 임차보증금 50,000,000원 |
| 현재 회차 예상배당 | 35,688,500원 |
| 룰상 미배당액 | 14,311,500원 |
| 확약 반영 실질 인수 | 0원* |
* 확약 적용 대상은 을구 9번 주택임차권입니다. 이 확약은 갑구 11번 가등기에는 적용되지 않으므로, 가등기 인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 하락 추세와 지하층 특성을 함께 봐야 한다
엑스포빌리지(6동)는 19세대, 1994.06.10. 준공이며 대상 전유면적은 37.80㎡입니다. 확인된 거래는 9건이고 전체 평균은 113,222,222원이지만, 과거 130,000,000원대 거래가 포함돼 있어 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선하는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 1건, 2025.04. 90,000,000원이고 최근 거래 흐름은 이전 기간보다 -22.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 39.96㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2023.12 | 39.96㎡ | 3 | 85,000,000원 |
| 2023.04 | 39.96㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2022.06 | 39.96㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2022.04 | 39.96㎡ | 4 | 130,000,000원 |
| 2021.09 | 37.80㎡ | 1 | 110,000,000원 |
| 2021.09 | 39.96㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2021.07 | 37.80㎡ | 1 | 100,000,000원 |
| 2021.07 | 39.96㎡ | 3 | 115,000,000원 |
현재 최저가 36,750,000원은 최근 12개월 평균 90,000,000원의 40.8%입니다. 임차권 말소동의 확약을 반영하면 실질취득 기준도 36,750,000원으로 봅니다. 숫자 자체는 최근 거래보다 크게 낮지만, 대상은 지하층이고 거래 표본 대부분은 1층·3층·4층이며 최근 거래 추세도 -22.5%입니다. 따라서 이 차이를 그대로 “시세 대비 확정 이익”으로 계산하기보다 권리 위험과 층별 환금성 차이를 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 36,750,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,061,500원 |
| 1. 임차인 신정호 보증금 | 50,000,000원 | 35,688,500원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 산식상 임차보증금 미배당액은 14,311,500원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 이 임차권의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 현재 가정 매각가에서는 50,000,000원 전액이 미배당으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물입니다.
- 입지. 인천천마초등학교 남서측 인근으로 다세대주택, 단독·다가구주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 석남역이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 토지 동측으로 왕복 4차선 도로에 접하며, 토지자료상 중로한면입니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 1,380,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 402.5㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 교육환경 절대·상대보호구역, 대로1류 접합 및 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 19세대의 1994년 준공 건물이고 대상 호수는 지하층입니다. 확인된 실거래는 9건이며 최근 거래 추세는 -22.5%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 갑구 11번 가등기 원인·성격 확인. 2019.06.26. 매매예약·매매 원인으로 기재된 가등기가 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전 가등기인지 확인해야 합니다.
- 가등기 말소 가능성 확인. 현재 자료상 매수인 인수로 표시되므로 가등기권자 조은정의 권리 상태와 말소 조건을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 을구 9번 주택임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 배당 구조 확인. 현재 회차 산식상 신정호 예상배당 35,688,500원, 미배당 14,311,500원이므로 확약이 실제 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 지하층 시세 분리. 최신 90,000,000원 거래는 39.96㎡ 3층입니다. 대상 물건은 37.80㎡ 지하층이므로 같은 금액을 그대로 적용하지 마세요.
- 하락장 보정. 최근 거래 추세가 -22.5%이므로 전체 평균 113,222,222원보다 최근 90,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 토지거래허가 관련 확인. 토지이용계획상 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 사항이 기재돼 있습니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 매각기일 변경 여부를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격 할인보다 가등기 확인이 먼저”
이 사건은 표면적인 숫자와 권리 위험이 정반대 방향을 가리킵니다. 감정가 75,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가는 36,750,000원이고, 최근 12개월 거래 평균 90,000,000원의 40.8%입니다. 대항력 있는 신정호의 보증금 50,000,000원도 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서를 반영하면 실질 인수 0원*으로 봅니다.
하지만 그보다 앞선 2019년 갑구 11번 가등기가 현재 말소기준보다 선순위이고, 자료상 매수인 인수로 남습니다. 이 가등기의 종류와 말소 가능성이 정리되지 않으면 낮은 최저가와 임차권 확약만으로 안전한 물건이라고 결론낼 수 없습니다. 여기에 지하층, 19세대 규모, 2회 유찰, 최근 거래 -22.5% 하락까지 겹칩니다. 임차권은 확약으로 정리 가능성이 보이지만, 가등기는 아직 핵심 미해결 권리입니다.
