감정가 24%까지 내려왔지만, 확정 인수 55,000,000원과 미상 임차인이 남는다

대구지방법원 2024타경37831. 등기상 표시 부동산은 대구 달서구 대곡동 1068, 갈밭로 52의 1층 102호입니다. 감정평가에서는 1층 101·102호와 4층 401·402호 등 4개호를 함께 다루고 있으며, 1층은 근린생활시설(교동도나스), 4층은 사무실(LG전자케어솔루션)로 이용 중입니다. 특히 일괄매각목록 3·4에 해당하는 401·402호는 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있습니다.

표면상 최저가는 감정가보다 크게 낮습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보는 순간 판단이 틀어질 수 있습니다. 말소기준권리보다 먼저 신고된 임차인 2명이 있고, 배당 시뮬레이션상 두 임차인은 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조입니다. 또 다른 사무실 임차인은 신고일이 확인되지 않아 대항력 성립 여부가 정리되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 말소기준보다 빠르다

소유권보존은 2018.07.24. 김경훈 명의로 이루어졌습니다. 같은 해 대구은행 근저당권 2건이 설정됐지만, 두 권리는 2022.12.19. 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 같은 날 설정된 대신새마을금고 근저당권입니다.

문제는 임차인의 신고일입니다. 이광진은 2020.06.23., 김성준은 2021.10.05.로 모두 2022.12.19. 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리돼 보증금 합계 55,000,000원이 매수인 인수액으로 반영됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 표에 기재된 3명은 모두 실제 점유 임차인입니다. 김성준과 이광진의 보증금은 합계 55,000,000원으로, 배당액이 아니라 낙찰대금과 별도로 매수인이 부담하는 인수액입니다.

③ 가격 해석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 본다

현재 최저매각가는 277,316,000원입니다. 여기에 대항력 임차인 2명의 확정 인수액 55,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득 최소액은 332,316,000원입니다. 신고일 미상 임차인의 보증금까지 인수 대상으로 확인되면 실질부담은 362,316,000원이 됩니다.

확인된 실거래 시세가 없으므로 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 근린시설·사무실은 임대수익, 공실, 개별 호실의 동선과 가시성, 일괄매각에 따른 재매각 난도까지 함께 반영해야 하며, 이 사건은 이미 4회 유찰됐습니다.

④ 예상배당표 (매각가 277,316,000원 가정)

채권최고액 합계는 4,728,000,000원, 채권자 예상배당은 272,633,576원, 미배당은 4,455,366,424원입니다. 신청채권자의 청구액 1,465,951,080원에 대한 예상배당은 0원으로 계산돼 있습니다. 임차인 인수액 55,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않으며, 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대곡파출소 북동측 인근의 상가지대로, 근린생활시설·다가구주택·아파트단지 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 간선도로변에 위치해 제반 교통사정은 보통입니다.
• 도로. 남서측 약 30m, 동측 약 20m, 북서측 약 15m, 북동측 약 10m의 포장도로와 접합니다.
• 이용상태. 1층 101·102호는 근린생활시설, 4층 401·402호는 사무실로 이용 중이며, 401·402호는 벽체 구분 없이 일체로 사용됩니다.
• 설비. 공동 위생·급배수, 화재탐지·경보, 천정형 시스템 냉난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 토지면적 506.3㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 3,150,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구이며 중로2류와 소로1류에 접합니다.
• 물적 하자. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다.
• 환금성. 근린시설과 사무실 4개호의 일괄매각 구조이며 4회 유찰된 만큼, 감정가 할인율과 별개로 재매각 수요와 임대수익을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득액 기준. 현재 최저가 277,316,000원이 아니라 확정 인수액을 더한 최소 332,316,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
• 미상 임차인 확인. 하이케어송루션(주)의 신고일·확정일자·배당요구 여부와 보증금 반환주체를 확인하세요.
• 선순위 임차인 잔액 확인. 김성준·이광진의 보증금 실제 잔액, 계약 갱신·변경 여부와 점유 지속 여부를 원본 계약서로 대조하세요.
• 전체 호실 등기 대조. 102호뿐 아니라 일괄매각 대상인 101·401·402호의 등기부를 각각 확인해 대구은행 채권의 배당순위를 검증하세요.
• 벽체 없는 호실. 401·402호의 일체 사용 상태와 인도 범위, 원상회복 필요 여부를 현장에서 확인하세요.
• 시세 검증. 확인된 실거래 비교자료가 없으므로 인근 근린시설의 매매가·보증금·월세·공실기간을 직접 조사한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·각 호실 등기부와 배당요구 종기 내 접수문건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “감정가 24%”보다 먼저 볼 것은 인수와 점유다

이 사건의 최저가는 277,316,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 그러나 대항력 임차인 2명의 보증금 55,000,000원을 합치면 실질취득 최소액은 332,316,000원이고, 신고일 미상 임차인의 보증금까지 인수 대상이 되면 362,316,000원으로 늘어납니다.

여기에 근린시설·사무실 4개호의 일괄매각, 벽체 없이 사용 중인 401·402호, 102호 등기와 일괄배당 시뮬레이션 사이의 확인 과제가 겹칩니다. 시세 비교자료도 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 우위를 인정하기 어렵습니다. 결론은 가격보다 권리·점유 확인이 먼저인 고난도 물건입니다. 선순위 임차인 보증금과 각 호실 등기를 완전히 대조하기 전에는 낮은 최저가를 투자 메리트로 해석해서는 안 됩니다.