춘천지방법원 2025타경299. 속초시 동명동 ‘속초아이파크스위트’ 27층 2709호로, 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자 허운행은 2023년 6월 20일 거래가 1,136,700,000원으로 소유권이전 등기를 마쳤고, 2024년 2월 1일 함창새마을금고가 채권최고액 948,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권의 채무자는 소유자가 아닌 주식회사티에스피이며, 2707호·2711호가 함께 공동담보로 기재돼 있습니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 가격 검증과 실제 운영관계입니다. 감정가 1,040,000,000원에서 한 차례 유찰돼 728,000,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 가격과 운영수익이 확인되지 않은 상태에서는 할인율만으로 경제성을 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경299 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 동명동 62 속초아이파크스위트 27층 2709호 도로명주소: 강원특별자치도 속초시 중앙로 266 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 · 27층 건물 내 27층 · 생활숙박시설 객실 |
| 소유자 | 허운행 (2023.06.20. 소유권이전 등기 · 거래가 1,136,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 1,040,000,000원 / 728,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 함창새마을금고 / 772,201,797원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2024년 2월 1일 접수된 함창새마을금고 근저당권입니다. 이후 김길연 가압류, 국의 추징보전 가압류, 임의경매개시결정, 속초시 압류, 신한카드 가압류가 차례로 등기됐으며 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 등기상 매수인이 떠안을 권리는 0원입니다.
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 현황조사 과정에서 속초아이파크스위트호텔 직원에게 문의했으나 소유자가 직접 관리하는지 다른 위탁회사에 맡겼는지 알 수 없다는 답변이 확인됐습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유가 비어 있다는 것은 같은 의미가 아니므로, 현장 점유자와 운영계약 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
② 가격·회차 비교 — 감정가의 70%가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 728,000,000원으로 감정가 1,040,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준액도 728,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 보류해야 합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 728,000,000원 | 718,320,000원 | 787,528,570원 |
| 2회 유찰 시 | 509,599,999원 | 502,103,999원 | 1,003,744,571원 |
| 3회 유찰 시 | 356,719,999원 | 350,925,919원 | 1,154,922,651원 |
유찰이 추가되면 매수인의 입찰 기준가격은 내려가지만 채권자의 미배당액은 커집니다. 세 회차 모두 예상 매수인 인수액은 0원으로 동일합니다. 따라서 미배당 규모는 채권자의 회수 문제이며, 매수인의 추가 취득비용으로 합산할 금액은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액·보전액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,680,000원 |
| 1. 근저당 · 함창새마을금고 | 948,000,000원 | 718,320,000원 |
| 2. 가압류 · 김길연 | 500,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 국 | 추징보전액 3,679,251,541원 | 0원 |
| 4. 압류 · 속초시 | 금액 미상 | 미반영 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 57,848,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 9,680,000원을 제외한 718,320,000원이 함창새마을금고에 배당되는 가정입니다. 신청채권액 772,201,797원 중 53,881,797원이 충족되지 않으며, 집계된 채권자의 총 미배당액은 787,528,570원입니다. 속초시 압류액·당해세·우선배당 항목은 금액이 확인되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초시 동명동 동명항 북서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 인근의 노선상가지대를 형성하고 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 노선버스의 운행빈도와 정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 생활숙박시설 객실로 이용 중이며, 철근콘크리트조 27층 건물 내 27층에 위치합니다.
- 설비. 급배수·위생설비, 승강기, 옥내소화전, 스프링클러와 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 3,338㎡의 평탄한 부정형 토지로 현황 상업용 건부지이며, 서측 왕복 4차선 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 중로1류에 접하고, 가축사육제한구역·준보전산지에 해당합니다. 공시지가는 1,071,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 일반 주거용 공동주택이 아닌 생활숙박시설 객실이므로, 실제 운영계약과 비용 구조 및 동일 유형 거래가격을 확인한 뒤 매수층과 환금성을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 대조. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 동일 건물·동일 유형 객실의 최근 거래가격을 확인하세요.
- 운영관계 확인. 소유자 직접 관리인지 위탁운영인지, 별도의 운영계약·숙박계약·임대차계약이 존재하는지 관리 주체와 현장에서 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 객실 사용 상태를 확인한 뒤 명도 절차를 판단하세요.
- 공동담보 확인. 2707호·2711호의 경매 및 배당 진행 여부를 함께 확인해 함창새마을금고 채권의 실제 배당관계를 점검하세요.
- 세금·관리비 확인. 속초시 압류액과 미납 관리비, 공용부분 부담액 등 매각대금 외 지출 가능성을 관계기관과 관리 주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 공고를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 좋은 가격은 별개다”
이 물건의 등기 권리는 비교적 명확합니다. 말소기준인 함창새마을금고 근저당권 이후의 압류·가압류는 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인이나 별도 인수 권리는 없어 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 생활숙박시설 객실의 실제 관리·점유관계가 확인되지 않았고, 최근 실거래 비교자료도 없습니다.
따라서 현재 최저가 728,000,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 시세보다 낮다고 단정할 근거는 부족합니다. 공동담보 구조와 운영관계, 실제 점유, 동일 유형 거래가격까지 확인한 뒤에야 응찰가를 정할 수 있습니다. 권리는 소멸형이지만 가격과 운영은 보류. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 확인되지 않은 운영·시세 정보를 얼마나 정확히 검증하느냐입니다.