58,800,000원
인천지방법원 2025타경513350. 인천 중구 운서동 ‘프라임시티1’ 9층 911호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김정은 2017.05.19. 매매를 원인으로 2019.06.28. 소유권을 이전받았고, 등기부 거래가액은 130,248,000원입니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.12.28. 강남세무서장이 설정한 국 압류입니다.
표면상 말소기준권리보다 늦은 2023.08.03. 주택임차권등기가 있지만, 임차인 홍승연은 2019.06.28. 점유를 시작하고 2019.07.05. 전입했습니다. 따라서 등기 순위만 후순위일 뿐, 임차인의 대항력 기초는 압류보다 앞섭니다. 보증금 전액을 배당받지 못하면 원칙적으로 매수인에게 미배당액이 넘어갈 수 있는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 원칙을 말소동의 확약서가 해소하느냐입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운서동 3093-1 프라임시티1 9층 911호 도로명: 인천광역시 중구 햇내로13번길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 9층 · 오피스텔로 이용 중 |
| 사용승인일 | 2019.04.02. |
| 소유자 | 김정 (2019.06.28. 소유권이전 · 거래가액 130,248,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24. |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 확약이 제출됐다
말소기준은 2022.12.28. 국 압류입니다. 이후의 주택임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 순위지만, 임차인 홍승연의 전입과 점유가 압류보다 앞서므로 대항력 자체는 인정되는 구조입니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍승연 실제 임차인 1명 | 주택전부 주거(임차권등기) | 100,000,000원 | 2019.07.05. 2019.06.25. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 2023.08.03. | 승계 아님 |
* 실질 인수 0원은 홍승연의 을구 순위 1번 주택임차권에 대한 말소동의 확약을 반영한 판단입니다. 확약은 해당 임차권에만 적용됩니다. 본건에서 확인되는 실제 임차인은 홍승연 1명이며, 입찰 전 확약서 원본의 대상·조건·말소 절차와 실제 이행 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가 120,000,000원의 49%인 58,800,000원입니다. 확약을 반영하면 홍승연 임차권의 실질 인수는 0원*이므로 리포트상 실질취득도 58,800,000원*입니다. 반대로 확약이 인정되지 않으면 룰상 미배당 42,658,400원을 더해 101,458,400원의 자금 구조가 됩니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 58,800,000원 | 42,658,400원 | 0원* | 58,800,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 41,160,000원 | 59,980,880원 | 0원* | 41,160,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 28,812,000원 | 72,106,616원 | 0원* | 28,812,000원* |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 늘어, 낙찰가만 낮아질 뿐 실제 부담은 보증금 100,000,000원을 중심으로 고정되는 대항력 인수형입니다. 하지만 이 사건은 말소동의 확약서가 제출돼 홍승연 관련 인수를 실질 0원*으로 보는 예외 구조입니다. 따라서 유찰 시에는 확약 전 인수액이 늘어나는 원칙과, 확약 반영 시 매각가만 부담하는 결과를 반드시 나눠서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 약 매각가의 2.5% 추정 | - | 1,458,400원 |
| 1. 임차인 홍승연 보증금 우선변제 | 100,000,000원 | 57,341,600원 |
| 2. 주택도시보증공사 강제경매 신청채권자 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 임차인 보증금 미배당액은 42,658,400원입니다. 이는 확약 반영 전 룰상 인수 가능액이며, 말소동의 확약을 반영한 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층 911호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 입지. 공항철도 운서역 남동측 인근으로, 주변에는 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 도로. 북측과 서측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로와 접하며, 토지이용계획상 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·경제자유구역·성장관리권역·장애물제한표면구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 4,044,000원/㎡입니다.
- 허가구역. 외국인 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.26.입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본. 확약의 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상이 홍승연의 을구 순위 1번 주택임차권 전부인지, 별도 이행조건이 있는지 확인하세요.
- 매각물건명세서 문구. 인수권리 표시와 말소동의 확약 문구를 함께 대조하고, 낙찰·대금납부 후 실제 말소에 필요한 서류와 절차를 확인하세요.
- 배당요구·대항력. 홍승연은 전입 2019.07.05., 확정일자 2019.06.25., 배당요구 2023.08.03.으로 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차인입니다.
- 시세 원본 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저가 판단을 하지 말고, 프라임시티1 및 운서역 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 현재 매물을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 상태와 현재 점유자를 현황조사서 및 현장 방문으로 다시 확인하고, 점유자가 남아 있다면 인도·명도 일정을 반영하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용 변동 여부를 관리주체와 집행기록에서 확인하세요.
- 오피스텔 이용 규정. 실제 이용상태와 건축물대장상 용도, 전입·주거 이용 가능 여부, 관리규약을 대조하세요.
- 등기 원본. 2026.07.28. 발급된 등기사항전부증명서를 기준으로 후속 등기 변동 여부를 재확인하세요.
맺으며 — “인수형이지만, 확약이 구조를 뒤집는다”
이 물건의 원래 권리 구조는 단순한 저가 물건이 아닙니다. 대항력 있는 홍승연의 보증금이 100,000,000원이고 현재 배당만으로는 42,658,400원이 남기 때문에, 확약이 없다면 낙찰가와 미배당액을 함께 부담해야 하는 대항력 인수형입니다.
그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어, 해당 임차권의 인수는 실질 0원*으로 반영됩니다. 이 경우 현재 회차의 실질취득 기준은 58,800,000원*으로 낮아집니다. 다만 최신 실거래 비교가 없는 상태이므로 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 권리의 승부처는 확약 이행, 가격의 승부처는 실거래 대조. 두 조건을 모두 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 물건입니다.
