춘천지방법원 2025타경305. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11, 도로명주소 곡실평길 246-7의 건물과 토지가 함께 분석 대상입니다. 감정평가상 이용상태는 단독주택이며 현재 공실입니다. 토지는 350㎡, 지목은 대, 완경사의 사다리형 토지로 세로한면(가)에 접합니다. 매각물건명세서에는 조적조 11㎡ 구조물이 있고 일괄매각한다고 기재돼 있습니다.
등기상 핵심은 2022년 6월 30일 설정된 고성군산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고, 그 뒤 들어온 국세 압류·서울보증보험 가압류· 임의경매개시결정·고성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2020년 설정됐던 고성군산림조합 근저당권 672,000,000원은 2022년 6월 30일 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경305 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11 · 곡실평길 246-7 |
| 용도 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 공실 |
| 토지 | 350㎡ · 대 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 255,068,000원 / 87,489,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각 특기 | 조적조 11㎡ 구조물 있음 · 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 등재는 없으며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사돼 있습니다. 현재 제공된 권리관계와 배당 시나리오상 매수인이 승계할 보증금이나 등기상 인수권리는 확인되지 않아 인수액 0원으로 계산됩니다. 말소기준 이후 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 가격·환금성 — 3회 유찰의 의미부터 본다
현재 최저매각가는 87,489,000원으로 감정가 255,068,000원의 약 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 비교할 수 있는 실거래 자료가 없어, 이 비율만으로 현재 시세 대비 할인폭을 계산할 수 없습니다. 따라서 “감정가보다 65.7% 낮으니 싸다”는 식의 판단은 근거가 부족합니다.
오히려 확인되는 사실은 이미 3회 유찰됐다는 점입니다. 감정평가서상 주변은 주택·농경지·임야가 혼재하고, 시내버스 정류장 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 여기에 생산관리지역·농림지역과 산지 관련 제한이 함께 존재하므로, 가격 판단에서는 권리의 깨끗함보다 매수층과 재매각 가능성을 더 보수적으로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,489,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,974,802원 |
| 2. 근저당 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 85,514,198원 |
| 3. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 채권 총액 543,584,000원 중 85,514,198원이 채권자에게 배당되고 미배당액은 458,069,802원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·토지이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 현재 공실입니다. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 건물입니다.
- 주위환경. 피움리조트 남동측 근거리에 위치하며 주변은 주택·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스 정류장과의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 350㎡, 지목 대, 단독 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이 확인되며, 보전산지·임업용산지·준보전산지 저촉 및 가축사육제한구역 포함 사항이 있습니다.
- 설비·하자. 위생·급배수설비와 바닥난방설비를 갖추고 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 일괄매각. 조적조 11㎡ 구조물이 있고 매각물건명세서상 일괄매각 대상입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2022.06.30 고성군산림조합 근저당권이 기준이며 이후 권리의 소멸 여부를 매각물건명세서와 등기 원본에서 최종 대조해야 합니다.
- 임대관계 확인. 현황은 공실이고 임차인 등재는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 전입세대 관련 자료를 입찰 전에 재확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 현재 87,489,000원은 감정가의 34.3%지만 실거래 비교자료가 없으므로 인근 단독주택·토지 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 생산관리지역·농림지역, 보전산지·임업용산지·준보전산지 및 가축사육제한구역 사항이 실제 이용·증개축 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 구조물 확인. 일괄매각되는 조적조 11㎡ 구조물의 위치·상태와 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 3회 유찰과 대중교통 불편, 주변 토지이용 특성을 감안해 향후 매수층과 재매각 기간을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.
맺으며 — 권리보다 ‘가격 검증과 환금성’이 승부처
이 사건은 말소기준이 명확하고 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액이 0원이라 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 경매 투자의 결론은 권리만으로 정해지지 않습니다. 이미 3회 유찰됐고 최저가는 감정가의 34.3%까지 내려왔지만, 비교할 실거래 자료가 없어 그 가격이 실제 시장가격보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
감정평가상 현황 공실, 다소 불편한 대중교통, 주택·농경지·임야가 섞인 주변 환경, 생산관리지역·농림지역과 산지 관련 규제가 함께 확인된다는 점도 환금성 판단에서 무시하기 어렵습니다. 따라서 이 물건은 “권리는 정리되지만 가격은 현장에서 다시 검증해야 하는 저환금형”에 가깝습니다. 최저가가 크게 내려왔다는 숫자보다 실제 이용가치와 주변 수요를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
