춘천지방법원 2025타경305. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11의 토지와 건물 일괄매각 사건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대와 토지로 분류돼 있으나 감정평가 이용상태는 단독주택이며, 현황은 공실입니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층이고, 토지는 대 350㎡입니다. 소유자는 주식회사피움리조트로, 2020년 소유권보존 당시 공유지분을 보유하다가 2021년 공유물 분할을 통해 단독소유 형태가 됐습니다.
권리 흐름의 기준점은 2022년 6월 30일 설정된 고성군산림조합 근저당권 156,000,000원입니다. 이후 국세·지방세 압류와 서울보증보험 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 신고된 임차인은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경305 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-11 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246-7 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 · 위생 및 급배수설비 · 바닥난방설비 |
| 토지 | 대 350㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) · 공시지가 25,200원/㎡ |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 255,068,000원 / 178,548,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 | 조적조 11㎡ 구조물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 설정된 고성군산림조합 근저당권 672,000,000원은 2022년 6월 30일 일부포기를 원인으로 말소등기가 이뤄졌고, 같은 날 채권최고액 156,000,000원의 새 근저당권이 설정됐습니다. 이 2022년 근저당권이 선언된 말소기준권리입니다. 이후 남아 있는 국세 압류, 서울보증보험 가압류, 경매개시결정, 고성군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 70%지만 ‘싸다’는 결론은 보류
현재 최저매각가는 178,548,000원으로 감정가 255,068,000원의 70%입니다. 한 차례 유찰로 가격이 내려왔지만, 이 물건은 주변 실거래 기준을 함께 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없고, 농촌형 단독주택의 거래빈도와 토지 규제, 공실 상태를 반영해 개별 시세를 검증해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 178,548,000원 | 175,248,328원 | 1,040,335,672원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 124,983,599원 | 122,433,829원 | 1,093,150,171원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 87,488,519원 | 85,513,726원 | 1,130,070,274원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 150,384,540원이 배당 시뮬레이션상 충족되지만, 2회 유찰 시 예상 배당액은 122,433,829원, 3회 유찰 시 85,513,726원으로 줄어 신청채권자 청구액을 충족하지 못합니다. 다만 채권자의 미배당 증가가 곧 매수인의 인수 증가를 뜻하지는 않으며, 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 178,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,299,672원 |
| 을구 1번 근저당권 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 175,248,328원 |
| 을구 3번 근저당권 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,215,584,000원 중 채권자 예상배당은 175,248,328원, 미배당은 1,040,335,672원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 선순위로 차감돼 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 및 토지 정보 기준)
- 주위환경. 피움리조트 남동측 근거리에 위치하며 주변은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트구조 지상 2층으로 외벽은 노출콘크리트·징크마감, 내벽은 벽지·일부 타일마감, 창호는 이중창구조입니다.
- 토지. 대 350㎡, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가), 토지이용상황은 단독입니다.
- 용도지역. 생산관리지역과 농림지역이며 보전산지·임업용산지·준보전산지에 저촉되고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가는 공부면적에 의거 작성됐고 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 공실 단독주택과 토지의 일괄매각으로, 공동주택보다 개별성·규제·관리상태에 따른 가격 차이가 클 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 시세 확인. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 인근 단독주택과 토지의 실제 거래가를 확인하세요.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 3건이 확인됩니다. 당해세 해당 여부와 매각대금 선차감 가능성을 확인하세요.
- 을구 1번 근저당 확인. 일부포기 말소등기와 예상배당표 반영 내용이 함께 존재하므로 원본 등기와 공동담보 범위를 대조하세요.
- 점유·명도. 현황은 공실이나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 열쇠 인도, 잔존 동산과 명도 필요 여부를 확인하세요.
- 11㎡ 구조물. 일괄매각 대상인 조적조 11㎡ 구조물의 위치·상태·사용승인 및 철거 가능성을 확인하세요.
- 토지 규제. 생산관리지역·농림지역 및 보전산지·임업용산지·준보전산지 저촉이 이용과 증·개축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 현장 접근성. 차량 진입로의 폭과 상태, 경계, 배수, 경사, 주변 편의시설 및 대중교통 조건을 직접 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 신고 임차인이 없고 말소기준 이후 권리가 소멸하며 매수인 인수액이 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 현황 공실인 단독주택, 주택·농경지·임야 혼재 입지, 다소 불편한 대중교통, 생산관리지역·농림지역과 산지 규제, 세금 압류 3건, 조적조 11㎡ 구조물, 임대관계 미상이 동시에 존재합니다.
현재 가격은 감정가의 70%인 178,548,000원이지만 주변 실거래 기준을 확인하지 않은 상태에서 이를 곧바로 저가 매수 기회로 해석해서는 안 됩니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 현장과 시세 확인 후. 이 물건의 핵심은 할인율 자체가 아니라 토지·건물의 실제 상태와 규제, 점유, 환금성을 확인한 뒤 감당 가능한 입찰가를 정하는 데 있습니다.