인천지방법원 2025타경513377. 인천 미추홀구 도화동 인하빌리지 가동 2층 202호, 전용 34.45㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 신경식으로, 2022.02.21 매매 후 2022.03.03 소유권이전 등기가 접수됐고 거래가액은 100,000,000원입니다. 이후 2024.03.14 김민석 명의 주택임차권등기가 접수됐으며, 2025.10.27 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이번 사건의 핵심은 단순한 최저가 할인율이 아닙니다. 현재 최저매각가는 감정가의 약 34.3%인 33,443,000원까지 내려왔지만, 선순위 김민석 임차권과 별도로 양나겸의 점유·전입이 확인됩니다. 김민석은 말소동의 확약으로 실질 인수가 해소되는 구조지만, 양나겸의 보증금이 확인되지 않아 실질 취득비용을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 도화동 119-48 인하빌리지 가동 2층202호 |
| 도로명 | 인천광역시 미추홀구 석정로329번길 37 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 34.45㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 신경식 · 2022.02.21 매매 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 97,500,000원 / 33,443,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약, 별도 점유자는 미상
말소기준은 2025.10.27 강제경매개시결정입니다. 김민석의 주택임차권등기는 2024.03.14로 이보다 앞섭니다. 임차보증금은 100,000,000원, 주민등록·점유개시는 2022.02.07, 확정일자는 2022.01.10이며 배당요구도 확인됩니다. 원칙적으로는 배당 후 부족분이 매수인에게 남는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 2층 202호 34.45㎡ 전부 | 2022.02.07 | 100,000,000원 | 2022.01.10 | 있음 | 가능 | 확약 · 실질 0원 |
| 양나겸 | 2025.03.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
김민석은 등기부·매각물건명세서상 권리관계가 비교적 구체적이지만, 양나겸은 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가 33,443,000원이 곧 실질 취득가라고 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 숫자상 할인은 크지만 ‘실질취득가 미확정’
제공된 인하빌리지(가동) 비교거래는 3건입니다. 평균은 74,333,333원, 최신 거래는 2022.03의 73,000,000원이며, 최고 100,000,000원·최저 50,000,000원입니다. 현재 최저가 33,443,000원은 비교평균의 45.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 32.94㎡ | 5 | 73,000,000원 |
| 2022.02 | 34.45㎡ | 2 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 32.94㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 74,333,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 33,443,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,001,974원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 | 100,000,000원 | 32,441,026원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김민석 보증금 부족분은 67,558,974원으로 계산되지만, 김민석 임차권에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 매수인 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 양나겸에게 적용되는 것으로 볼 수 없으므로 양나겸 관련 인수위험은 별도로 남습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 미상 리스크는 사라지지 않는다
| 구간 | 매각가 | 김민석 계산상 부족분 | 실질 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 33,443,000원 | 67,558,974원 | 김민석 확약으로 실질 0원 · 양나겸 미상 |
| 4회 유찰 시 | 23,410,100원 | 77,411,282원 | 김민석 확약으로 실질 0원 · 양나겸 미상 |
| 5회 유찰 시 | 16,387,069원 | 84,307,898원 | 김민석 확약으로 실질 0원 · 양나겸 미상 |
김민석만 놓고 보면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 늘지만, 확약 때문에 매수인 실질 인수는 0원입니다. 그러나 양나겸의 보증금 규모가 확인되지 않은 상태에서는 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미한다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천대화초등학교 동측 인근으로, 주변은 단독주택과 동유형 다세대주택이 주를 이루는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도화역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트평슬라브지붕 5층 건물로 사용승인일은 2002.01.12입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 15미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 포함되며 공시지가는 1,630,000원/㎡입니다.
- 규모. 인하빌리지(가동)는 12세대이며, 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 양나겸 보증금 확인이 최우선. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 인수액을 계산할 수 없습니다. 매각물건명세서와 점유관계 원본을 대조해야 합니다.
- 김민석 확약 범위 확인. 말소동의 확약서가 실제 매각절차에서 김민석 임차권 말소에 적용되는지 원문을 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 수익성 판단 금지. 33,443,000원은 비교거래 평균의 45.0%지만, 실질취득비용은 양나겸 보증금 확인 후 계산해야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 현재 3회 유찰됐고 동일 건물 경매 평균도 3.0회입니다. 가격 외 점유·명도·상품성 요인을 함께 점검해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 2026.04.22 광명세무서장 압류가 있고, 체납 관리비 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 기준으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3,344만원짜리 물건”으로만 보면 위험하다
이 사건은 겉으로 보면 감정가 97,500,000원짜리 다세대가 3회 유찰돼 33,443,000원까지 내려온 고할인 물건입니다. 김민석의 100,000,000원 선순위 임차권도 말소동의 확약서가 제출돼 그 임차권 자체의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 여기서 분석을 끝내면 안 됩니다. 별도로 전입한 양나겸의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·인수액 미상이 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가 대비 34%까지 떨어졌느냐’가 아니라, 확약 밖 임차인의 실제 보증금이 얼마인지 확인해 실질취득가를 확정할 수 있느냐입니다. 가격 숫자는 매력적으로 보이지만, 그 확인이 끝나기 전에는 권리 위험이 해소됐다고 보기 어렵습니다.
