인천지방법원 2025타경513411. 인천 중구 신흥동2가 성신빌라 2동 201호, 전유면적 38.64㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 윤진향이고 2022.05.11 매매가 75,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 권리분석의 기준점은 2022.10.07 설정된 이창훈의 근저당권 30,000,000원입니다. 그 뒤 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 근저당보다 먼저 전입한 김현민입니다. 임대차계약일은 2022.03.10, 확정일자는 2022.03.31, 전입·점유개시는 2022.04.18이고 보증금은 75,000,000원입니다. 말소기준권리 2022.10.07보다 앞서므로 대항력이 있으며, 배당요구도 되어 있어 우선변제를 받을 수 있습니다. 현재 매각가 기준 배당 후에도 54,179,962원이 남는 구조지만, 이 사건에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차인에 대한 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513411 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 신흥동2가 22-31 성신빌라 2동 2층201호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 38.64㎡ · 지상4층 건물의 2층 |
| 소유자 | 윤진향 (2022.05.11 매매 · 거래가액 75,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 21,609,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 75,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.07 을구 15번 근저당권 · 이창훈 · 채권최고액 30,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현민 | 2022.04.18 / 2022.03.31 | 75,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 반영 0원 |
| 한근숙 | 2024.07.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 산정 없음 |
| 이종희 | 2024.07.19 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 산정 없음 |
확약은 김현민 임차권등기 건에만 적용됩니다. 한근숙·이종희는 각각 2024.07.19 전입으로 말소기준권리 2022.10.07보다 뒤이므로 대항력 없음으로 기재되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않지만, 제공된 권리관계상 이 두 사람에 대한 별도 매수인 인수액은 산정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 확약 반영 시 실질취득은 가격지표보다 낮다
성신빌라B동의 거래 표본은 2건입니다. 전용 38.64㎡의 최신 거래는 2022.05, 2층, 75,000,000원이고, 다른 표본은 2021.09, 전용 38.52㎡ 지하층, 30,000,000원입니다. 시세지표상 평균은 52,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 38.64㎡ | 2 | 75,000,000원 |
| 2021.09 | 38.52㎡ | -1 | 30,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 52,500,000원 |
확약을 반영하면 매수인의 실질취득은 현재 최저가인 21,609,000원이고, 최근 시세지표 52,500,000원의 41.2%입니다. 숫자만 보면 가격 여유가 큽니다. 다만 거래 표본이 2건뿐이고 최신 거래도 2022.05이므로, 이 비율만으로 현재 환금가치를 단정하기는 어렵습니다. 특히 이 단지는 경매 평균 유찰 횟수가 3.0회이고 경매 낙찰률 지표는 0.0%여서, 낮은 최저가 자체가 유동성 부족을 반영했을 가능성을 같이 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 21,609,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 788,962원 |
| 1. 임차인 김현민 보증금 | 75,000,000원 | 20,820,038원 |
| 2. 근저당권 · 이창훈 | 30,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 75,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 김현민 미배당액은 54,179,962원입니다. 이 금액이 원칙상 매수인 인수문제의 핵심이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 김현민에 대한 실질 인수는 0원으로 반영했습니다. 당해세·최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 인수액이 오히려 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 21,609,000원 | 54,179,962원 | 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,126,299원 | 60,545,974원 | 실질 인수 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,588,409원 | 65,002,182원 | 실질 인수 0원 |
대항력 인수형의 핵심은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어난다는 점입니다. 이 사건도 확약을 제거하고 보면 그 전형적인 구조입니다. 따라서 “4회·5회 유찰되면 더 싸진다”는 해석은 확약 효력을 전제로 할 때만 맞습니다. 확약이 이행되지 않는다면 낮아진 낙찰가만큼 임차인 미배당액이 커집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택입니다. 현장조사는 폐문과 이해관계인 부재로 내부 이용상황 확인이 불가했습니다.
- 입지. 인천광역시 보건환경연구원 서측 인근이며, 동류형 공동주택과 단독주택이 주로 들어선 주택지대입니다.
- 교통. 동북측 직선거리 약 700m 지점에 수도권지하철1호선 도원역이 있고, 인근 버스정류장이 있어 대중교통편익은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 차량 접근. 북서측으로 지적상 노폭 약 3.5m 도로에 접하지만, 외곽 공도에서 본건으로 들어오는 진입도로 구조상 차량 진출입 불가능으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상4층, 외벽 드라이비트 마감 등이며 상하수도·위생·도시가스설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 특별관리해역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 규모·거래성. 성신빌라B동 15세대, 1997.05.20 사용승인. 실거래 표본은 2건으로 거래 자료 자체가 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 경제성은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 실제 매각조건과 말소 범위를 반드시 원문에서 대조해야 합니다.
- 김현민 건 한정. 확약은 김현민 임차권등기 건에만 적용됩니다. 다른 점유자에게 자동 확장되는 조건으로 보면 안 됩니다.
- 점유 확인. 한근숙·이종희 전입이 확인되어 있으므로 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점을 별도로 확인해야 합니다.
- 차량 접근 직접 확인. 감정서상 차량 진출입 불가능이 명시되어 있어 실거주·임대·재매각 수요에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
- 실거래 최신성. 거래 표본은 2건이고 최신 거래는 2022.05입니다. 52,500,000원 평균만을 현재 시세로 단정하기 어렵습니다.
- 다회유찰 이유 확인. 현재 3회 유찰 상태이며 단지 경매 평균 유찰도 3.0회입니다. 권리 외에 현장성·환금성 문제가 가격에 반영됐는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가”보다 “확약의 효력”이 먼저다
이 물건을 최저가 21,609,000원만 보면 감정가 63,000,000원과 시세지표 52,500,000원에 비해 크게 낮아 보입니다. 하지만 본래 권리구조는 보증금 75,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 현재 회차에서도 54,179,962원의 미배당액이 생기는 전형적인 대항력 인수형입니다.
경제성이 달라지는 이유는 한 가지입니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 김현민에 대한 실질 인수는 0원이 되고 현재 회차 실질취득은 21,609,000원으로 내려옵니다. 반대로 확약이 실제 매각조건대로 이행되지 않는다면 낮은 최저가는 의미가 크게 줄어듭니다. 여기에 3회 유찰, 차량 진출입 불가, 15세대 소규모, 2건뿐인 실거래 표본까지 감안하면, 이 사건은 권리조건 확인이 끝난 뒤에야 가격 메리트를 논할 수 있는 다세대 경매입니다.
