대구지방법원 2024타경38551. 고령군 개진면 구곡리 소재 공장·사무실과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 일반철골구조 공장과 경량철골조 사무실 등으로 이용 중이며, 토지는 공장용지 2,837㎡입니다. 말소기준권리는 2022년 12월 29일 설정된 농협은행주식회사 근저당권 588,000,000원입니다. 이후 설정된 윤정숙 근저당권 250,000,000원과 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 감정가보다 645,027,080원 낮은 336,747,000원입니다. 할인율만 보면 큰 폭이지만 공장·토지는 건물 규모, 설비 상태, 진입도로, 업종 적합성, 토지 규제와 재매각 수요에 따라 가격 편차가 큽니다. 비교 가능한 실거래 기준이 없는 상황에서는 “3회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “3회 유찰된 이유가 무엇인지”를 확인하는 접근이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경38551 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 고령군 개진면 봉동길 85 (에이동) · 구곡리 127-1 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 등 |
| 토지 | 공장용지 2,837㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 일반철골구조 공장 및 경량철골조 사무실 · 사용승인 2022.08.23 |
| 소유자 | 주식회사케이비스틸 |
| 감정가 / 최저가 | 981,774,080원 / 336,747,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 506,440,686원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 목록4는 지분매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.12.29. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 윤정숙 근저당권, 국민건강보험공단 및 고령군 압류, 농협은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.09.27. 고령군 압류는 2024.01.02. 해제되어 말소된 기록도 확인됩니다.
② 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 336,747,000원으로 감정가 981,774,080원의 34.3%입니다. 그러나 동일 지역·동일 규모·동일 용도의 최근 거래 기준이 없어, 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다. 공장과 토지는 아파트처럼 동일 평형 평균을 적용하기 어렵고, 토지 규제와 건물 활용 가능성에 따라 가치가 달라집니다.
| 시나리오 | 매각가 | 총 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 336,747,000원 | 506,767,458원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 235,722,899원 | 606,377,222원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 165,006,029원 | 676,104,055원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 따라서 유찰 시나리오의 핵심은 권리 인수액이 아니라 실제 공장·토지 가치와 활용 가능성입니다.
③ 예상배당표 (매각가 336,747,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,514,458원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 588,000,000원 | 331,232,542원 |
| 2. 근저당 · 윤정숙 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 838,000,000원이며, 현재 최저가 가정 시 채권자 배당은 331,232,542원, 총 미배당은 506,767,458원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 세금채권의 성격과 공동담보 배당 결과에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 봉동마을회관 남서측 인근으로, 소규모 공장·농경지·농가주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 이용상태. 일반철골구조 건물은 공장, 경량철골조 건물은 사무실 등으로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로 접근성을 고려한 교통 사정은 보통입니다.
- 토지 조건. 공장용지 2,837㎡, 평지·부정형이며 세로한면(가)에 접합니다. 공시지가는 167,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 관련 조건이 확인됩니다.
- 건물 상태. 사용승인일은 2022.08.23이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 설비. 사무실 부분에 위생·급배수설비가 있고 전기설비와 화재탐지설비가 설치되어 있습니다.
- 환금성. 공장·사무실·토지 및 일부 지분매각이 결합된 물건으로, 일반 주거용보다 매수 수요와 활용 목적이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 공장을 실제로 사용하는 주체와 임대차계약, 사업자등록, 기계·설비의 소유 관계를 확인하세요.
- 매각범위 대조. 에이동·비동·토지 및 목록4 지분의 포함 범위를 매각목록과 현황도면에서 정확히 구분하세요.
- 공동담보 확인. 각 담보물의 매각 여부와 배당 관계를 등기부 및 배당요구종기 자료에서 확인하세요.
- 세금채권 확인. 고령군·국민건강보험공단 압류의 법정기일, 당해세 여부 및 체납액을 확인하세요.
- 토지 규제 검토. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·준보전산지 조건이 예정 업종과 증축에 미치는 영향을 검토하세요.
- 시설 상태 확인. 판넬 지붕·벽체, 철골 구조, 바닥, 전기·소방·급배수 설비의 수리비와 정상 작동 여부를 점검하세요.
- 가격 검증. 인근 공장용지와 유사 연식 공장 매매·임대 사례, 토지가격 및 대체 신축비를 따로 조사해 응찰 상한을 산정하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 활용성이 승부처
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당과 압류는 매각으로 소멸하며, 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 물건을 안전형으로만 평가하기에는 확인할 요소가 많습니다. 임대관계가 미상이고, 세금 압류와 공동담보가 있으며, 일괄매각 목록 중 일부는 지분매각입니다.
무엇보다 3회 유찰돼 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실은 가격 메리트의 확정 근거가 아니라 시장 검증이 세 번 통과되지 않았다는 기록이기도 합니다. 동일 조건 실거래가 없는 공장·토지는 감정가 할인율보다 현장 사용성, 진입 조건, 규제, 임대수익, 지분 범위와 재매각 가능성을 기준으로 판단해야 합니다. 권리는 소멸, 가격은 검증, 점유와 매각범위는 확인. 이 세 가지가 이번 입찰의 핵심입니다.