춘천지방법원 2025타경309. 고성군 죽왕면 야촌리의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 서정희이고, 근저당 채무자는 강은교로 서로 다릅니다. 말소기준권리는 2020년 11월 27일 설정된 고성군산림조합 근저당권으로, 채권최고액은 672,000,000원입니다. 이후 고성군산림조합이 임의경매를 신청했고 청구액은 297,867,711원입니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 말소기준보다 뒤에 설정된 별도 가압류나 압류가 없고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가 당시 건물은 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 직전 현장 점유와 전입세대 상태를 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경309 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-6 · 곡실평길 246-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상 2층 · 평가 당시 공실 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 면적 350㎡ · 단독 이용 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 / 채무자 | 서정희 / 강은교 |
| 감정가 / 최저가 | 255,068,000원 / 178,548,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 297,867,711원 |
| 말소기준권리 | 2020.11.27. 고성군산림조합 근저당권 · 채권최고액 672,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 특이사항 | 4번 목록에 조적조 11㎡ 구조물 있음 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2020년 소유권보존 당시 박홍순·서정희·주식회사피움리조트가 각각 3분의 1 지분을 보유했고, 2021년 8월 31일 공유물 분할을 원인으로 나머지 3분의 2 지분이 서정희에게 이전됐습니다. 현재 등기상 소유자는 서정희 단독입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 따라서 대항력·우선변제권에 따른 보증금 인수액도 계산되지 않습니다. 고성군산림조합 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수금은 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상이라고 기재돼 있으므로, 공실 상태가 계속 유지되는지와 전입세대·사업자등록 여부는 별도 확인이 필요합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 70%, 시세 대비 판단은 보류
현재 최저매각가는 178,548,000원으로 감정가 255,068,000원의 70%입니다. 그러나 동일 용도·입지의 최근 실거래와 직접 비교할 수 있는 근거가 확인되지 않아, 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다.
특히 이 물건은 단순한 공동주택이 아니라 단독주택과 토지의 일괄매각입니다. 평가 당시 공실이고, 주변은 주택·농경지·임야가 혼재하며 대중교통 사정도 다소 불편한 것으로 조사됐습니다. 따라서 가격은 감정가 할인율보다 건물 상태, 토지 활용 가능성, 도로 조건, 용도지역·산지 규제와 실제 매수 수요를 함께 검토해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 178,548,000원 | 175,248,328원 | 496,751,672원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 124,983,599원 | 122,433,829원 | 549,566,171원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34.3% | 87,488,519원 | 85,513,726원 | 586,486,274원 |
③ 예상배당표 (매각가 178,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,299,672원 |
| 1. 근저당 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 175,248,328원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 시뮬레이션으로 고성군산림조합에 175,248,328원이 배당되고, 496,751,672원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 고성군 죽왕면 야촌리 소재 피움리조트 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 주택, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장과의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택으로 이용됐으나 감정평가 당시 공실 상태였습니다. 위생·급배수설비와 바닥난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지 형상. 지목은 대, 면적은 350㎡이며 완경사·가로장방 형태이고 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 토지 규제. 생산관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역과 함께 보전산지·임업용산지· 준보전산지가 기재돼 있어 이용·개발 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 4번 목록에 조적조 11㎡ 구조물이 있으므로 현황, 경계, 사용 가능 여부와 감정평가 포함 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 별도 조사. 감정가 대비 70%는 시세 대비 할인율이 아닙니다. 인근 단독주택과 토지의 실제 거래 사례, 건물 상태와 토지가치를 분리해 확인해야 합니다.
- 점유 재확인. 평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 현장 재방문과 전입세대, 사업자등록, 점유자 유무를 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트 지상 2층 건물의 누수, 균열, 설비 작동과 공실 기간에 따른 유지보수 비용을 점검해야 합니다.
- 11㎡ 구조물. 일괄매각 대상인 조적조 11㎡ 구조물의 실제 위치, 경계와 이용 상태를 매각목록·현황도와 대조해야 합니다.
- 토지이용 규제. 생산관리지역과 산지 관련 지정, 가축사육제한구역이 토지 활용과 재매각성에 미치는 영향을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 근저당 미배당액 496,751,672원은 크지만 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 낙찰자 승계액을 혼동해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각목록을 직접 대조하고 매각기일 및 결과 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 현장 검증”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 고성군산림조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 임차인과 별도 압류·가압류가 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준으로 거액의 미배당이 남더라도 그 금액을 낙찰자가 떠안는 것은 아닙니다.
하지만 권리가 깨끗하다는 사실이 곧 가격 메리트를 의미하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 178,548,000원이지만, 실거래 비교 근거 없이 시세보다 싸다고 결론 내릴 수 없습니다. 공실 단독주택과 토지, 일괄매각 구조물, 대중교통 여건과 산지·관리지역 규제를 함께 검토해야 합니다. 권리는 검토 가능, 가격은 보류. 현장 상태와 토지 활용성, 인근 실제 거래를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하는 것이 이 물건의 핵심입니다.