72,520,000원
인천지방법원 2025타경513470. 간석오거리역 남측 인근의 ‘간석트인자리애’ 6층 601호 오피스텔입니다. 현 소유자 김관환은 2019년10월21일 매매를 원인으로 2020년1월3일 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 과거 중소기업은행·농협은행·군위축산업협동조합 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025년10월29일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 앞선 2024년8월14일 등기된 정현주의 주택임차권입니다. 전입·점유개시일은 2020년1월3일로 경매개시결정보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 확인됩니다. 등기에는 계약 변동에 따라 보증금이 124,000,000원 → 127,000,000원 → 127,000,000원으로 기재돼 있습니다. 이 권리는 원칙적으로 말소기준보다 앞선 인수권리지만, 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 간석동 315-5 간석트인자리애 6층601호 · 남동대로915번길 24 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 제6층 제601호 43.67㎡ 전부 · 14층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 오피스텔 이용 중으로 탐문 조사 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 김관환 (2019.10.21. 매매 · 2020.01.03. 소유권이전 · 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 148,000,000원 / 72,520,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 127,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인일 | 2016.04.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정현주 | 124,000,000원 → 127,000,000원 → 127,000,000원 | 2020.01.03 | 2019.12.10 / 2022.01.17 / 없음 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 반영 시 0원* |
을구 7-4는 별도의 새 임차인이 아니라 같은 7번 임차권의 경정등기입니다. 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
정현주는 2024.08.14 배당요구가 확인되며, 임차권등기 원문에는 제6층 제601호 43.67㎡ 전부가 임차 범위로 기재돼 있습니다. 2024.12.13 경정등기에는 확정일자가 2019.12.10 및 2022.01.17로 정리돼 있습니다. 따라서 이 사건에서는 “임차인이 있느냐”보다 말소동의 확약이 해당 대항력 임차권을 실제로 해소하느냐가 권리분석의 중심입니다.
③ 시세 비교 — 싸지만, 하락 추세를 같이 봐야 한다
간석트인자리애의 확인된 거래 12건 중 최근 12개월 거래는 2건이고, 평균은 139,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.05 전용 40.43㎡·14층 119,000,000원입니다. 현재 최저가 72,520,000원은 최근 12개월 평균의 52.0%입니다.
다만 전체 거래 평균 168,000,000원만 놓고 “싸다”고 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 평균은 139,500,000원으로 내려와 있고, 최근 거래 흐름은 과거 구간 대비 -19.7%입니다. 즉 이 물건은 가격 할인폭이 큰 대신 시세 자체도 하락한 시장입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 40.43㎡ | 14 | 119,000,000원 |
| 2025.06 | 46.8㎡ | 10 | 160,000,000원 |
| 2025.02 | 47.16㎡ | 12 | 153,000,000원 |
| 2024.02 | 40.43㎡ | 10 | 150,000,000원 |
| 2023.08 | 40.43㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2022.12 | 43.67㎡ | 8 | 170,000,000원 |
| 2022.06 | 46.8㎡ | 13 | 230,000,000원 |
| 2022.03 | 40.43㎡ | 11 | 150,000,000원 |
| 2021.12 | 40.99㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2021.12 | 46.93㎡ | 12 | 220,000,000원 |
| 2021.10 | 47.08㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 44.23㎡ | 4 | 169,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 72,520,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,705,360원 |
| 1. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 127,000,000원 | 70,814,640원 |
| 미배당 | - | 56,185,360원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 72,520,000원 기준으로 주택도시보증공사의 127,000,000원 청구액 중 70,814,640원이 배당되고 56,185,360원이 미배당됩니다. 이 미배당액 자체를 곧바로 매수인 인수액으로 보지는 않습니다. 매수인 인수 0원*은 매각물건명세서의 말소동의 확약을 반영한 전제입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 주택도시보증공사 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 72,520,000원 | 70,814,640원 | 56,185,360원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 50,764,000원 | 49,450,248원 | 77,549,752원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 35,534,800원 | 34,495,174원 | 92,504,826원 |
확약이 유효하게 반영돼 인수 0원이 유지된다면 추가 유찰은 실질취득가를 그대로 낮춥니다. 반대로 확약이 반영되지 않는다면 대항력 임차보증금이 최저가보다 큰 구조여서, 낙찰가가 내려갈수록 “더 싸진다”고 단순 해석할 수 없습니다. 확약서 확인이 가격 전략보다 선행해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 간석오거리역 남측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택과 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 인천1호선 간석오거리역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 이용. 14층 건물 내 제6층 제601호이며 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 폐문부재로 내부는 확인하지 못했습니다.
- 규모. 간석트인자리애는 30세대이며 사용승인일은 2016.04.22입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 포함되며 남측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지현황. 대체로 세장형 토지이며 오피스텔 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,482,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 확인된 거래는 12건이지만 최근 12개월 거래는 2건이며, 최근 거래 추세는 과거보다 -19.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 기재돼 있습니다. 해당 확약의 대상·조건·말소 절차를 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차권 재확인. 정현주의 주택임차권은 전입·점유 2020.01.03, 보증금 127,000,000원으로 현재 최저가보다 큽니다. 확약이 없으면 낙찰가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 168,000,000원보다 최근 12개월 평균 139,500,000원과 최신 거래 119,000,000원을 우선해 가격 상한을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -19.7%이므로 과거 고가 거래 230,000,000원 등을 현재 시세 기준으로 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 현황과 수리비 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 확약서가 먼저다
표면적인 숫자만 보면 강합니다. 감정가 148,000,000원에서 2회 유찰돼 72,520,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 평균 139,500,000원의 52.0%입니다. 그러나 이 사건은 단순 저가 오피스텔이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 정현주의 대항력 임차권이 존재하고, 보증금은 127,000,000원입니다.
이번 사건이 가격 메리트 있는 물건으로 바뀌는 근거는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 이를 반영하면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 72,520,000원이 됩니다. 반대로 확약을 배제하면 실질취득 판단은 보증금 약 127,000,000원 수준으로 올라가며, 이는 최신 거래 119,000,000원보다 높습니다.
여기에 최근 거래 추세도 -19.7%입니다. 따라서 결론은 단순히 “반값이라 싸다”가 아닙니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 크고, 확약이 흔들리면 권리구조 자체가 달라진다. 이 물건의 입찰 여부를 가르는 첫 번째 문서는 감정평가서가 아니라 말소동의 확약서입니다.
* 실질취득 72,520,000원 및 매수인 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 해당 임차권에 대해 실제로 반영된다는 전제의 룰상 판단입니다.
