춘천지방법원 2025타경311. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-12 소재의 단독주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층이고 현재 주택으로 이용 중이며, 토지는 350.0㎡의 ‘대’입니다. 현재 소유자는 주식회사피움리조트입니다.
권리분석의 기준점은 2022.06.30. 설정된 고성군산림조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당입니다. 그 뒤 설정된 김정숙 근저당, 국가 압류, 서울보증보험 주식회사 가압류, 경매개시결정, 고성군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 예상표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경311 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-12 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 350.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 가로장방 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 |
| 감정가 / 최저가 | 241,544,600원 / 82,850,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
2020.11.27. 고성군산림조합의 채권최고액 672,000,000원 근저당은 2022.06.30. 이미 말소되었고, 같은 날 새로 설정된 채권최고액 156,000,000원 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 2022.12.30. 김정숙 근저당 390,000,000원, 2024.05.30. 국가 압류, 2025.01.17. 서울보증보험 주식회사 가압류 387,584,000원, 2025.11.13. 경매개시결정, 2026.02.11. 고성군 압류는 모두 그 뒤의 권리입니다.
② 가격 해석 — 3회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’는 근거는 없다
현재 최저매각가는 82,850,000원으로 감정가 241,544,600원의 34.3% 수준입니다. 3회 유찰로 감정가 대비 금액이 크게 내려온 것은 사실이지만, 이 사건에는 비교할 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 82,850,000원 | 34.3% | 852,625,300원 |
| 4회 유찰 시 | 57,995,000원 | 24.01% | 877,032,910원 |
| 5회 유찰 시 | 40,596,500원 | 16.81% | 894,118,237원 |
추가 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 채권자 미배당액은 반대로 커집니다. 이 미배당은 매수인 인수액과는 다른 개념입니다. 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 82,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,891,300원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 80,958,700원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 김정숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 933,584,000원 중 예상 배당액은 80,958,700원이며, 예상 미배당액은 852,625,300원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등 실제 배당 요소에 따라 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 야촌리 경로당 북서측 근거리에 위치하며 주위는 농경지·자연림·단독주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며 대체로 개별 운송수단을 이용하여 출입하는 환경입니다.
- 이용상태. 건물은 주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 되어 있으나 정상작동 여부는 재확인이 필요합니다.
- 토지. 350.0㎡의 ‘대’, 생산관리지역이며 공시지가는 25,200원/㎡입니다. 준보전산지와 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 사유지 도로. 출입에 사용되는 도로가 사유지이고 도로 지분 목록이 감정평가에 포함되지 않았으므로 실제 사용관계와 권원 확인이 핵심입니다.
- 11㎡ 조적조 구조물. 일괄매각목록에 11㎡ 조적조 구조물이 기재되어 있으므로 현황과 이용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 확인. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했고 일반건축물대장 현황도 및 목측에 의한 부분이 있으므로 내부 상태를 재확인해야 합니다.
- 설비 작동. 위생·난방설비의 정상작동 여부는 별도 확인사항입니다.
- 점유관계. 확인된 임차인 내역은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·사용관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 시세 메리트를 단정하지 말고 현장 가치와 이용조건을 함께 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 현장 확인이 더 중요한 3회 유찰 물건”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2022.06.30. 고성군산림조합 근저당이 말소기준이고, 그 이후 설정된 후순위 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액은 0원입니다. 감정가 241,544,600원에서 세 차례 유찰돼 최저가가 82,850,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없어 이를 곧바로 ‘시세보다 싼 가격’으로 해석할 수는 없습니다.
오히려 이 물건의 핵심은 가격표 밖에 있습니다. 출입 도로가 사유지인데 도로 지분이 감정평가 목록에 포함되지 않았고, 11㎡ 조적조 구조물이 있으며, 폐문으로 내부 확인도 충분히 이뤄지지 않았습니다. 따라서 결론은 “인수 위험은 낮지만 현장·도로·점유 확인이 선행되어야 하는 물건”입니다. 3회 유찰이라는 숫자보다 실제 사용 가능성과 현장 상태를 먼저 확인해야 합니다.
