춘천지방법원 2025타경311. 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리의 토지 350㎡와 철근콘크리트구조 2층 단독주택을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가는 241,544,600원, 1회 유찰된 현재 최저가는 169,081,000원으로 감정가의 70%입니다. 건물은 주택으로 이용 중이고, 기본적인 위생·난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 재확인이 필요합니다.
권리표만 보면 2022년 6월 30일 고성군산림조합의 채권최고액 156,000,000원 근저당이 말소기준으로 선언돼 있고, 이후 김정숙 근저당·국세 및 지방세 압류·서울보증보험 가압류· 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020년 설정된 고성군산림조합 672,000,000원 공동담보 근저당에 2022년 6월 30일 일부포기에 의한 말소기록이 존재하는 반면, 예상배당에서는 이 근저당이 선순위로 반영돼 있습니다. 최신 등기 원문과 공동담보목록을 대조하기 전에는 권리관계가 완전히 단순하다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경311 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 죽왕면 야촌리 1022-12 · 강원특별자치도 고성군 죽왕면 곡실평길 246-4 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 |
| 토지 | 350㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 완경사 · 가로장방 · 도로접면 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사피움리조트 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 241,544,600원 / 169,081,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 고성군산림조합 / 150,384,540원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 등기부 발행 | 2026.07.27 · 춘천지방법원 고성등기소 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 단정 전 말소범위 확인
말소기준으로 선언된 권리는 2022.06.30. 고성군산림조합의 을구 3번 근저당 156,000,000원입니다. 이후 설정된 김정숙 근저당 390,000,000원, 국세 압류, 서울보증보험 가압류 387,584,000원, 경매개시결정과 고성군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 2023년 속초세무서장 압류 1건은 같은 해 해제로 말소됐습니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저가는 169,081,000원으로 감정가 241,544,600원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 169,081,000원입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 특히 농경지·자연림·단독주택이 혼재한 농촌지대의 개별 주택은 토지 형상, 진입권, 건물 상태에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 예상 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 169,081,000원 | 70% | 1,439,670,134원 |
| 2회 유찰 시 | 118,356,699원 | 49% | 1,489,684,295원 |
| 3회 유찰 시 | 82,849,689원 | 34.3% | 1,524,625,605원 |
현재 회차에서는 신청채권 청구액 150,384,540원이 충족되는 시나리오지만, 2회 유찰 시 신청채권 예상배당은 115,899,705원, 3회 유찰 시에는 80,958,395원으로 계산돼 청구액에 미달합니다. 유찰이 진행될수록 매수인의 취득가격은 낮아지지만 채권자 미배당은 증가합니다.
③ 예상배당표 (매각가 169,081,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,167,134원 |
| 을구 1번 근저당권 · 고성군산림조합 | 672,000,000원 | 165,913,866원 |
| 을구 3번 근저당권 · 고성군산림조합 | 156,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 김정숙 | 390,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 387,584,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,605,584,000원 중 예상배당은 165,913,866원이며, 예상 미배당은 1,439,670,134원입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 집행비용 다음 순위에서 우선 차감될 수 있어 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 현재 시나리오상 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 야촌리 경로당 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 농경지·자연림·단독주택 등이 소재하는 농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입은 가능하나, 대체로 개별 운송수단을 이용하는 지역입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층 주택으로, 외벽은 노출콘크리트, 내벽은 노출콘크리트·벽지·타일·시멘트블럭·벽돌쌓기 마감 등입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비와 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 재확인해야 합니다.
- 토지. 350㎡, 지목 대, 완경사·가로장방 형태이며 공시지가는 25,200원/㎡입니다.
- 규제. 생산관리지역, 준보전산지, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 부속 구조물. 일괄매각 목록에 조적조 11㎡ 구조물이 포함됩니다.
- 환금성. 농촌지대의 단독주택과 토지로, 도심 집합건물보다 매수층이 제한될 수 있어 진입도로와 현장 상태가 매각가격에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 을구 1번 원문 확인. 672,000,000원 공동담보 근저당과 2022.06.30. 일부포기 말소의 대상·범위를 최신 등기부와 공동담보목록으로 대조하세요.
- 도로 통행권 확인. 출입도로 소유자, 도로지분 부재, 통행승낙·지역권·주위토지통행권, 사용료와 분쟁 여부를 확인하세요.
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 현장점유자, 배당요구와 사업자등록을 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 폐문으로 내부조사가 어려웠으므로 누수·균열·마감·보일러·수도·전기·난방설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 조적조 11㎡ 확인. 일괄매각되는 구조물의 위치·용도·현황과 공부상 표시를 대조하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건과 당해세 여부를 확인해 실제 배당순서와 채권자 배당 변동을 점검하세요.
- 토지 규제 확인. 생산관리지역·준보전산지·가축사육제한구역이 증축·개축·용도변경 및 토지 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 단독주택·토지의 위치, 도로조건, 건물상태가 유사한 거래를 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 출발점일 뿐
현재 배당표 기준으로는 매수인이 떠안을 금액이 없고 실질취득액은 169,081,000원입니다. 말소기준 이후 권리도 대부분 소멸하는 구조라 표면적인 권리분석은 나쁘지 않습니다. 그러나 이 사건의 실질 위험은 다른 곳에 있습니다. 사유도로를 이용하지만 도로지분이 매각목록에 없고, 내부 상태와 임대관계가 확인되지 않았으며, 2020년 공동담보 근저당의 일부포기 말소기록과 예상배당의 반영 방식도 교차검증이 필요합니다.
따라서 결론은 권리 인수는 0원 시나리오, 현장·등기 검증은 필수입니다. 감정가의 70%라는 수치만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 진입권·건물 상태·점유관계·공동담보 말소범위를 확인한 뒤 그 위험비용을 입찰가에 반영해야 하는 단독주택·토지 물건입니다.