46,991,000원
인천지방법원 2025타경513503. 인천 계양구 장기동 125, 장기서로16번길 24에 있는 5층 502호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 조석훈이며 2022.03.18. 매매로 141,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매의 말소기준은 2024.01.25. 계양구 압류이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
단순히 “3회 유찰되어 46,991,000원까지 내려왔다”는 숫자만 보면 안 됩니다. 임차권자 이영준은 2022.03.18. 전입·점유를 시작했고 2022.03.25. 확정일자를 갖춰 말소기준권리보다 앞선 대항력이 있습니다. 보증금은 141,000,000원이고 배당요구도 확인됩니다. 현재 회차 배당모형에서는 45,745,162원이 배당되고 95,254,838원이 남으므로, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가도 그 부족분이 매수인 인수로 이어지는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513503 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 계양구 장기동 125 · 인천광역시 계양구 장기서로16번길 24 · 5층 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.18. 매매 · 거래가액 141,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 137,000,000원 / 46,991,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 141,000,000원 |
| 경매채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위 대항력, 매각 인수는 확약이 해소
말소기준권리는 2024.01.25. 압류입니다. 이영준은 그보다 앞선 2022.03.18. 전입·점유, 2022.03.25. 확정일자를 갖췄으므로 대항력 있는 임차인입니다. 임차권등기 자체는 2024.03.27. 이루어졌지만, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 시점은 말소기준보다 빠릅니다.
한민영은 2024.10.10. 전입으로 말소기준권리 이후이며, 제시된 조사상 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으므로 금액 자체는 입찰 전 보완 확인이 필요하지만, 현재 확인된 권리관계상 이영준 임차권처럼 선순위 인수구조로 보지는 않습니다. 확약은 이영준의 을구 5번 임차권에 적용되는 것이므로 다른 점유관계까지 자동으로 정리해 주는 것은 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영준 제5층 제502호 46.42㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.18 / 2022.03.25 배당요구 2024.03.27 | 141,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 인수 0원 확약 미반영 룰상 95,254,838원 |
| 한민영 | 2024.10.10 / 해당 없음 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 선순위 인수 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%까지 내려왔지만 시세 확인이 먼저
감정가는 137,000,000원, 현재 최저매각가는 46,991,000원으로 감정가의 34.3% 수준입니다. 다만 최근 실거래 시세와의 직접 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 낙폭만으로 “시세보다 싸다”고 단정해서는 안 됩니다.
확약을 정상 반영하면 실질취득액은 46,991,000원입니다. 반대로 확약 효력이 인정되지 않는다면 룰상 인수 95,254,838원이 살아나므로, 이 사건의 가격 판단은 말소동의 확약 원본 확인 여부에 따라 완전히 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 46,991,000원 가정 · 확약 미반영 배당모형)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,245,838원 |
| 1. 임차인 이영준 보증금(우선변제) | 141,000,000원 | 45,745,162원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 이영준의 부족분은 95,254,838원으로 계산됩니다. 다만 매각물건명세서에 해당 임차권등기에 대한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있으므로, 본 권리분석의 실질 인수액은 0원으로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 계양초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택·공동주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제502호이며, 외벽은 스톤코트 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 도로. 남서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역(장기(구획정리))이며, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
- 물건상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 을구 5번 주택임차권등기의 말소동의 주체·대상·조건을 매각물건명세서 원본에서 반드시 대조하세요.
- 이영준 임차권 확인. 전입 2022.03.18., 확정일자 2022.03.25., 보증금 141,000,000원, 배당요구 2024.03.27.의 선순위 대항력 구조를 다시 확인하세요.
- 한민영 점유관계 확인. 전입은 2024.10.10.로 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금 금액은 확인이 필요합니다.
- 시세 별도 확인. 감정가 대비 34.3%라는 낙폭만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 지역·유사 다세대의 최근 실거래를 대조하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격·권리·현장상태 중 무엇이 반복 유찰에 영향을 줬는지 현장과 매각서류를 함께 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 “저가”보다 “확약”이 먼저다
현재 최저가는 46,991,000원으로 감정가 137,000,000원의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건의 본질은 낮아진 가격이 아니라 141,000,000원의 선순위 대항력 임차권입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서 룰상 95,254,838원을 매수인이 인수하게 되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 해당 임차권은 실질 인수 0원으로 분석합니다.
따라서 입찰 전 확인 순서는 분명합니다. 말소동의 확약의 효력과 적용범위를 먼저 확인하고, 그 다음 46,991,000원의 가격이 실제 지역 시세와 비교해 적정한지를 판단해야 합니다. 확약이 그대로 유효하다면 권리부담은 크게 낮아지지만, 이를 확인하지 않은 채 감정가 대비 낙폭만 보는 접근은 이 사건의 핵심을 놓치는 것입니다.
