111,300,000원
춘천지방법원 2025타경315. 양양군 현남면 동산리의 오션스테이양양 13층 1301호입니다. 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설이고, 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택이 혼재하는 해안 상업지대입니다. 소유자 신승엽은 2022.11.24. 신탁재산 처분을 원인으로 거래가액 159,323,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 홍천축산업협동조합이 채권최고액 108,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.
그 뒤 서울신용보증재단·한국스탠다드차타드은행·소상공인시장진흥공단의 가압류가 순차적으로 설정됐고, 홍천축산업협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 이 후순위 권리들은 모두 말소기준권리보다 늦으므로 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기와 배당 시나리오만 보면 구조는 단순하지만, 객실 위탁운영과 실제 점유·사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경315 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 211 오션스테이양양 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산큰길 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용 중 |
| 소유자 | 신승엽 (단독소유 · 거래가액 159,323,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 111,300,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 86,834,096원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.11.24. 접수된 홍천축산업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 서울신용보증재단 가압류 13,541,690원, 한국스탠다드차타드은행 가압류 81,146,707원, 소상공인시장진흥공단 가압류 8,456,028원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 점유·운영 — 임차인 신고는 없지만 운영관계는 확인 필요
임차인으로 특정된 조사 내역은 없습니다. 따라서 보증금·전입일·확정일자를 갖춘 대항력 임차인이 확인된 상태는 아닙니다. 다만 소유자 문의 결과 에머슨 주식회사에서 객실을 위탁운영·관리한다고 확인됐고, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
이 물건은 한 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가 159,000,000원의 70%인 111,300,000원으로 내려왔습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 권리상 실질취득액도 111,300,000원입니다.
다만 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 생활숙박시설은 객실의 운영수익, 관리조건, 실제 점유상태와 운영계약이 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있으므로 감정가 70%라는 비율은 입찰 출발점일 뿐 가격 메리트의 증거는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,358,200원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 108,000,000원 | 108,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,541,690원 | 941,800원 |
| 3. 가압류 · 한국스탠다드차타드은행 | 81,146,707원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,456,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 211,144,425원 중 108,941,800원이 배당되고, 102,202,625원이 미배당되는 계산입니다. 근저당 배당은 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 111,300,000원 | 108,941,800원 | 102,202,625원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 77,910,000원 | 76,107,620원 | 135,036,805원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 54,537,000원 | 53,155,334원 | 157,989,091원 | 0원 |
현재 회차에서는 홍천축산업협동조합 근저당 채권최고액이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 시에는 신청채권자 청구액 86,834,096원에도 미치지 못하는 배당 시나리오로 바뀝니다. 그러나 어느 회차에서도 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·물건 특성 (감정요항표 기준)
- 위치. 동산항해수욕장 서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·숙박시설·단독주택이 혼재하는 해안 상업지대입니다.
- 이용상태. 현재 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지는 생활숙박시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고, 소로1류에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며, 진입표면구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 1,454.3㎡, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조로 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화, 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 대조. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 위탁운영 계약 확인. 에머슨 주식회사의 관리 범위, 계약기간, 해지조건과 소유권 이전 시 처리방식을 확인하세요.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 현재 객실 사용자가 누구인지, 인도 가능한 상태인지 직접 확인해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 보증금·선납금·운영수익 정산관계가 존재하는지 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 70%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 같은 건물 또는 인근 생활숙박시설 거래와 운영수익을 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 102,202,625원은 매수인 인수액이 아닙니다. 다만 당해세·최우선변제 등 미반영 항목은 원본 서류로 재확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 위탁운영 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 운영관계가 변수다
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2022.11.24. 홍천축산업협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 생활숙박시설로 이용 중이고 에머슨 주식회사가 객실을 위탁운영한다는 확인 내용이 있는 반면, 임대관계는 미상입니다. 또한 최근 거래가격과 비교할 근거가 없어 최저가 111,300,000원이 시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 운영·점유 확인은 필수. 이것이 현재 자료에서 내릴 수 있는 가장 일관된 결론입니다.
