54,537,000원
춘천지방법원 2025타경315. 양양군 현남면 동산리 오션스테이양양 13층 1301호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기상 소유자는 신승엽이며, 2022.11.24. 홍천축산업협동조합의 채권최고액 108,000,000원 근저당이 설정돼 있습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 그 뒤에 들어온 서울신용보증재단·주식회사 한국스탠다드차타드은행·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현재 최저매각가는 54,537,000원으로 감정가 대비 크게 낮아졌지만, 가격 판단의 핵심인 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 특히 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 생활숙박시설로 이용 중인 근린시설이므로, 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 결론 내리는 접근은 피하는 편이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경315 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산리 211 오션스테이양양 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 양양군 현남면 동산큰길 21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 생활숙박시설로 이용중 |
| 소유자 | 신승엽 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 54,537,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍천축산업협동조합 / 86,834,096원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등재 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이고, 매각물건명세서 비고에는 소유자 문의 결과 에머슨 주식회사에서 객실을 위탁운영 관리한다고 기재돼 있습니다. 따라서 위탁운영 관계와 실제 객실 점유 상태는 입찰 전에 별도 확인할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰됐지만 시세 검증이 먼저
감정가는 159,000,000원, 현재 최저매각가는 54,537,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰·감정가 34% 구간이며, 한 차례 더 유찰될 경우 38,175,900원, 그 다음 회차는 26,723,130원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 54,537,000원 | 157,989,091원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 38,175,900원 | 174,055,691원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 26,723,130원 | 185,302,311원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 54,537,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,381,666원 |
| 1. 근저당 · 홍천축산업협동조합 | 108,000,000원 | 53,155,334원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,541,690원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 한국스탠다드차타드은행 | 81,146,707원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,456,028원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 홍천축산업협동조합 근저당에 배당되고, 후순위 가압류에는 배당이 없습니다. 총 채권액 211,144,425원 중 채권자 예상배당은 53,155,334원, 미배당은 157,989,091원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동산항해수욕장 서측 인근으로, 주위는 근린생활시설·숙박시설·단독주택 등이 혼재하는 해안 상업지대입니다.
- 이용상태. 본 호실은 생활숙박시설로 이용중입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등을 감안한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 도로. 부지는 부정형 평지이며 본건 동측으로 왕복2차선 도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역이며 소로1류에 접하고, 진입표면구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,660,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조로 위생·급배수·승강기·화재탐지 및 소화·냉난방설비가 되어 있습니다.
- 공부와 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 현재 최저가가 감정가보다 크게 내려왔지만 최근 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 위탁운영 확인. 소유자 문의상 에머슨 주식회사에서 객실을 위탁운영 관리한다고 되어 있으므로 운영계약·점유상태·인도 가능성을 확인하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 입찰 전에 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 후순위 미배당과 인수 구분. 현재 회차의 채권 미배당은 157,989,091원이지만 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이고 실제 이용은 생활숙박시설이므로 일반 주거용 아파트와 같은 환금성·운영 기준을 그대로 적용하지 마세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유·운영상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격과 운영을 봐야 한다
이 물건은 2022.11.24. 홍천축산업협동조합 근저당을 기준으로 그 이후 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 이미 3회 유찰됐고, 용도는 근린시설이며 실제로는 생활숙박시설로 이용되고 있습니다. 여기에 객실 위탁운영 관리 정황과 임대관계 미상이라는 확인 과제가 남습니다.
따라서 현재 최저가 54,537,000원이라는 숫자 자체보다 실제 거래시세·운영계약·점유상태를 확인한 뒤 실질적인 환금성과 사용 가능성을 판단하는 것이 우선입니다. 이 사건은 권리는 단순하지만 가격 메리트는 시세 확인 전까지 보류가 핵심입니다.
