인천지방법원 2025타경513511. 인천 미추홀구 주안동 리오센트럴타워 8층 804호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 15층 건물 중 8층이며 사용승인일은 2017.01.18입니다. 현재 소유자 오승훈은 2022.06.08 거래가액 260,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택 등록 등기도 이루어졌습니다.
이 사건의 권리분석은 단순한 “최저가 1억대” 물건이 아닙니다. 임차인 박주희의 전입·점유가 2022.05.18로 말소기준인 2023.02.07 압류보다 빠르고, 보증금도 260,000,000원입니다. 확약을 배제하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 증가하여 총부담은 계속 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 가격 메리트 판단의 출발점은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제 임차권 말소까지 이행되는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513511 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 1002-11 리오센트럴타워 8층 804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 이용 · 15층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 오승훈 (2022.06.08 소유권 취득 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 103,390,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 260,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 말소기준권리 | 2023.02.07 갑구 10번 압류 · 국(처분청 강서세무서장) |
① 권리 흐름 — 임차인이 기준권리보다 빠르다
말소기준은 2023.02.07 강서세무서장 압류입니다. 이후 등기된 주택임차권, 강제경매개시결정, 양천세무서장 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기의 접수일은 2024.01.23이지만, 그 안에 기재된 전입·점유일이 2022.05.18로 말소기준보다 빠르므로 박주희 임차인은 대항력을 갖는 선순위 임차인입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 확약 적용도 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·중복 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박주희 8층 804호 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.04.15 확정 2022.05.04 전입·점유 2022.05.18 배당요구 2024.01.23 | 260,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 중복신고 아님 |
실제 임차인은 박주희 1명입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 더해 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 배당표상 박주희의 예상 배당은 101,142,540원이고, 보증금 부족분은 158,857,460원입니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 룰상 인수 | 확약 미반영 총부담 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 103,390,000원 | 158,857,460원 | 262,247,460원 | 103,390,000원 |
| 3회 유찰 시 | 72,373,000원 | 189,329,714원 | 261,702,714원 | 72,373,000원 |
| 4회 유찰 시 | 50,661,100원 | 210,650,800원 | 261,311,900원 | 50,661,100원 |
확약을 제외하면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 약 261,311,900원~262,247,460원으로 거의 고정됩니다. 확약이 유효하게 이행될 때만 실질 인수 0원으로 계산합니다.
③ 시세 비교 — 판단 기준은 실질취득 103,390,000원*
리오센트럴타워의 최근 거래는 전용 56.2㎡~66.21㎡가 혼재합니다. 가격 판단은 오래된 거래까지 포함한 전체 평균보다 최근 12개월 평균 167,666,666원, 최신 거래 175,000,000원, 최근 흐름 14.9% 상승을 우선했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 56.2㎡ | 12 | 175,000,000원 |
| 2026.03 | 66.21㎡ | 2 | 189,000,000원 |
| 2025.11 | 66.21㎡ | 2 | 139,000,000원 |
| 2025.04 | 59.95㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.07 | 59.99㎡ | 15 | 135,000,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 7 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 8 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 6 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 10 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 10 | 144,770,000원 |
| 2024.07 | 59.96㎡ | 9 | 144,720,000원 |
| 2024.07 | 66.21㎡ | 9 | 144,770,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 167,666,666원 |
| 전체 12건 평균 | — | 12건 | 151,345,000원 |
확약을 반영한 실질취득 103,390,000원은 최근 12개월 평균 167,666,666원의 61.7%이며 최신 거래 175,000,000원보다도 낮습니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 14.9% 상승한 흐름이므로, 확약이 확실하다면 현재 최저가는 가격상 할인 폭이 분명합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,390,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,247,460원 |
| 1. 임차인 박주희 보증금(우선변제) | 260,000,000원 | 101,142,540원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 260,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산상 박주희 보증금 미배당액은 158,857,460원입니다. 다만 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서를 반영해 매수인 실질 인수는 0원*으로 평가했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 8층 804호입니다. 사용승인일은 2017.01.18입니다.
- 입지. 인천석암초등학교 남동측 인근으로 주거용 오피스텔·아파트·다세대주택·단독주택·상업용 빌딩·근린생활시설이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 석바위시장역이 있어 대중교통 이용 편의는 보통입니다.
- 도로. 서측·남측 약 8m 도로, 동측 약 3m 포장도로에 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 공시지가는 2,677,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 리오센트럴타워는 16세대 규모이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.0회입니다. 소규모 오피스텔 특성상 개별 매수층과 거래 표본의 면적 차이를 함께 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 대상이 을구 1번 박주희 임차권 전부인지, 별도 조건이나 유효기간이 있는지 확인하세요.
- 임차권 말소 절차. 매각대금 납부 이후 임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 제출 서류를 확인해야 합니다. 실질 인수 0원 판단은 말소 이행을 전제로 합니다.
- 미이행 시 상한 재산정. 확약을 적용하지 못하면 현재 회차 총부담은 262,247,460원입니다. 이 금액을 기준으로 최근 시세와 다시 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.06.08 등록된 민간임대주택 등기의 경매 후 처리와 의무 승계 여부를 원문으로 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기와 실제 점유 상태는 구분해 확인하고, 인도명령 또는 명도 협의 필요성을 점검하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.24 매각기일의 결과와 후속 매각 절차 진행 여부를 법원 기록으로 확인하세요.
- 비용 확인. 미납 관리비·당해세·집행비용과 취득 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 대조하세요.
맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약으로 싸지는 물건”
이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 260,000,000원이라, 확약이 없다면 최저가가 내려가도 매수인의 총부담이 약 2.6억원 수준에서 거의 줄지 않는 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 회차 역시 낙찰가 103,390,000원에 룰상 인수액 158,857,460원이 붙어 262,247,460원이 됩니다.
반면 제출된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 유효하게 적용되고 박주희 임차권등기가 말소된다면, 실질 인수는 0원*, 실질취득은 103,390,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 167,666,666원의 61.7%로 가격 경쟁력이 분명합니다. 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 합격입니다. 입찰의 승부처는 추가 유찰이 아니라 확약서의 범위와 실제 말소 이행을 얼마나 확실히 검증하느냐입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 박주희 임차권에 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 일반 배당 규칙상 미배당 인수액은 158,857,460원입니다.
