확약 적용 시 인수 0원, 미적용 시 실질취득은 약 2억원 — 검암동 스페이스아트타운 505호

인천지방법원 2025타경513518. 인천 서구 검암동 스페이스아트타운 5층 505호, 전용 49.8186㎡의 도시형생활주택(단지형연립주택)입니다. 현 소유자 오승재는 2022년 7월 200,000,000원에 취득했고, 임차인 김지빈은 그보다 앞선 2022년 7월 15일 임대차계약을 체결한 뒤 2022년 7월 18일 확정일자를 받고 2022년 7월 29일 전입·점유를 시작했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2025년 10월 30일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입과 확정일자는 말소기준보다 훨씬 빠릅니다.

따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매각으로 사라지지 않는 대항력 인수형입니다. 임차보증금 200,000,000원이 최저가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘고, 매수인의 총 취득부담은 계속 보증금에 가까운 약 200,000,000원으로 유지됩니다. 현재 회차의 낮은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 적용 시 0원*

현재 말소기준은 근저당권이 아니라 2025.10.30. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김지빈의 전입·점유는 2022.07.29., 확정일자는 2022.07.18.로 말소기준보다 앞서며, 2024.08.20.에는 보증금 200,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 배당요구도 확인돼 우선변제권을 행사하지만, 매각대금이 보증금보다 부족하면 원칙적으로 부족액은 매수인이 인수합니다.

② 유찰 시나리오 — 확약이 없으면 총액은 내려가지 않는다

확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 88,690,000원에서 43,458,099원까지 내려가도 미배당 인수액이 113,306,420원에서 157,724,147원으로 늘어 총 취득부담은 계속 약 200,000,000원에 머뭅니다. 이 경우 최근 12개월 평균 168,750,000원과 최신 거래 170,000,000원을 모두 웃돌아 가격 메리트가 없습니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 인수액은 0원*이므로 실질취득은 해당 회차 매각가와 같습니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 기준 52.6%, 시장은 -3.3% 하락

스페이스아트타운은 총 30세대의 소규모 단지입니다. 전용 49㎡대 실거래는 2022년 7월부터 2025년 11월까지 8건 확인되며, 전체 평균 171,625,000원에는 2022년의 200,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 168,750,000원과 최신 거래 170,000,000원을 우선합니다.

확약 적용 기준 실질취득 88,690,000원은 최근 12개월 평균의 52.6%입니다. 최신 거래 170,000,000원과도 큰 차이가 있습니다. 다만 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.3% 낮아진 하락 추세이며, 소규모 단지의 적은 거래량과 5층 물건의 개별 상태를 감안해야 합니다. 확약 적용만 확인됐다고 곧바로 최신 거래가와의 차액 전체를 안전마진으로 볼 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,690,000원 원칙 계산)

원칙 배당계산에서는 임차보증금 부족액 113,306,420원이 매수인 인수액으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 매각조건에 따라 적용되는 경우 매수인의 실질 인수는 0원*으로 처리됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간재울중학교 북서측 인근으로 연립주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 검바위역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 서측 약 18미터, 북측 약 12미터, 동측 약 8미터의 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 승강기. 감정요항표에는 승강기설비가 2층까지로 기재돼 있습니다. 대상은 5층이므로 실제 운행 범위와 5층 접근 동선을 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 30세대 소규모 도시형생활주택으로 실거래 표본이 8건에 불과하고, 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 2.0회이며 확인된 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 을구 1번 김지빈 임차권 전체에 적용되는지, 별도 조건과 제출기한이 있는지 확인하세요.
• 매각물건명세서 대조. 임차권 인수 문구와 확약서 적용 문구가 최종 매각조건에서 유지되는지 법원 비치 원본으로 확인하세요.
• 원칙 인수액 기억. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 인수액은 113,306,420원, 총 취득부담은 201,996,420원입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 실제 점유자와 퇴거 여부, 열쇠 인도 상태를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
• 5층 접근성 확인. 감정요항표상 승강기설비가 2층까지로 기재돼 있어 계단 이용 구간과 실사용 불편이 환금성에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래군은 이전 거래군보다 3.3% 낮습니다. 최신 거래 170,000,000원을 그대로 매도 목표가로 고정하지 말고 보수적으로 접근하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비의 공용부분, 당해세와 집행비용 변동 가능성을 관리주체와 법원 서류로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.

맺으며 — “가격보다 확약이 먼저다”

이 물건의 표면적인 숫자는 감정가 181,000,000원에서 2회 유찰된 최저가 88,690,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 200,000,000원이 먼저 존재하므로, 확약이 없다면 총 취득부담은 현재 회차에서도 201,996,420원입니다. 유찰이 더 진행돼도 인수액이 증가해 총액은 계속 약 200,000,000원에 머뭅니다.

결론은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 달려 있습니다. 해당 확약이 김지빈의 주택임차권 말소와 인수 해소에 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 88,690,000원으로 내려갑니다. 이는 최근 12개월 평균 168,750,000원의 52.6%입니다. 다만 최근 시장은 3.3% 하락했고, 30세대 소규모 단지·5층 접근성·2회 유찰이라는 환금성 변수도 있습니다. 확약 확인 전에는 고위험 인수형, 확약 확인 후에는 가격 차이가 큰 조건부 기회형. 이 물건의 입찰 순서는 가격 계산이 아니라 확약서 검증이 먼저입니다.