춘천지방법원 2025타경10335. 속초시 교동 645-64·645-46에 있는 부동산으로, 사건 분류는 도시형생활주택 + 토지입니다. 다만 감정평가상 실제 이용은 근린생활시설 건물로서 1층과 2층이 각각 점포로 사용 중입니다. 토지는 239.6㎡, 일반상업지역이고 소유자는 최원복 단독입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 목록1 현황은 주차장으로 사용 중입니다.
권리의 기준점은 2021.02.02 금강새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 이상준은 2019.09.27 전입으로 말소기준보다 앞서며, 예상배당에서도 대항력 有·우선변제권 無로 분류되어 보증금 20,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10335 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 속초시 교동 645-64, 645-46 · 중앙로 57-1 |
| 용도 / 이용상태 | 도시형생활주택 + 토지 · 감정 이용상태는 근린생활시설 1층·2층 각 점포 |
| 토지 | 239.6㎡ · 대 · 일반상업지역 · 주상기타 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 · 위생설비 및 급배수설비 |
| 소유자 | 최원복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,064,474,000원 / 708,114,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 금강새마을금고 / 827,584,882원 |
| 매각기일 | 2026.09.23 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 목록1 현황은 주차장으로 사용 중 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 대항력 임차보증금은 남는다
현재 말소기준은 2021.02.02 접수된 을구 7번 금강새마을금고 근저당입니다. 을구 8번·9번·10번 근저당 역시 그 이후 권리라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2026.04.01에는 을구 7·8·9·10번 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수는 이상준 2,000만원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이상준 | 1층 | 2019.09.27 | 20,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 승계 없음 |
| 김미현 | 1차: 1층 일부 · 2차: 1층 전부 | 2021.04.12 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 無 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 항목은 없습니다. 김미현은 전입일이 말소기준인 2021.02.02보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 이상준은 말소기준보다 앞선 2019.09.27 전입으로 대항력 있는 임차인입니다. 제공된 배당 시나리오에서는 우선변제권이 없어 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인에게 인수됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 708,114,000원으로 감정가 2,064,474,000원의 34.3%입니다. 여기에 대항력 임차보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득은 728,114,000원, 감정가의 약 35.3%입니다.
다만 이 사건은 비교할 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 특히 감정 이용상태가 1층·2층 점포인 근린생활시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 현재 가격이 실제 시장가 대비 충분히 낮은지는 별도의 현장 시세 확인이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 708,114,000원 | 20,000,000원 | 728,114,000원 | 0원 | 210,232,860원 |
| 4회 유찰 시 | 495,679,799원 | 20,000,000원 | 515,679,799원 | 76,999원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 346,975,859원 | 20,000,000원 | 366,975,859원 | 147,081,803원 | 0원 |
대항력 임차인 이상준의 인수액 20,000,000원은 제공된 모든 유찰 시나리오에서 동일합니다. 따라서 매각가와 별도로 항상 실질취득액에 더해 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 708,114,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 9,481,140원 |
| 임차인 이상준 보증금 · 매수인 인수 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당권 · 금강새마을금고 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 을구 8번 근저당권 · 금강새마을금고 | 32,400,000원 | 32,400,000원 |
| 을구 9번 근저당권 · 금강새마을금고 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 10번 근저당권 · 금강새마을금고 | 372,000,000원 | 372,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 210,232,860원 |
제공된 현재 회차 배당 시나리오상 채권총액 488,400,000원은 전액 배당되고 소유자 잔여는 210,232,860원입니다. 이상준 보증금 20,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 을구 7번 변경등기 금액과 예상배당의 채권액 차이는 별도 원본 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 속초초등학교 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설 등이 밀집한 노선 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장 거리와 운행상태를 감안하면 대중교통 사정은 비교적 무난한 편입니다.
- 이용. 감정평가상 근린생활시설 건물로 1층 및 2층이 각각 점포로 이용 중입니다.
- 토지. 일반상업지역·도시지역·시가지경관지구이며, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 717,100원/㎡입니다.
- 형상. 토지는 평지의 사다리형이며 면적은 239.6㎡, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층으로 전면부 화강석타일, 측후면부 드라이비트 마감이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 3회 유찰됐다는 사실과 점포 이용상태를 감안해 실제 임대수요·매매수요 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 708,114,000원이 아니라 이상준 보증금 20,000,000원을 더한 728,114,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이상준 임차관계. 2019.09.27 전입, 보증금 20,000,000원, 월세 350,000원. 대항력 있는 임차인으로 인수액을 명도·반환 계획에 포함해야 합니다.
- 김미현 임차관계. 2021.04.12 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 현재 점유상태와 인도절차는 현장에서 확인해야 합니다.
- 을구 7번 변경등기. 최초 60,000,000원에서 2025.03.13 채권최고액 543,600,000원으로 변경된 등기와 예상배당표 금액 차이를 원본으로 대조해야 합니다.
- 권리이전. 2026.04.01 을구 7·8·9·10 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전된 상태를 확인해야 합니다.
- 절차 상태. 2025.10.13 집행정지통지서 도달 이력이 있으므로 2026.09.23 매각기일 진행 여부와 변경·정지 여부를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물 포함 여부와 목록1이 주차장으로 사용 중인 현황을 경계·점유와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 비교 없이 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 근린생활시설 임대·매매 시세를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “34%까지 내려왔다”보다 중요한 것은 인수와 실제 시세다
이 사건은 감정가 2,064,474,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 708,114,000원까지 내려왔습니다. 그러나 매수인은 대항력 임차인 이상준의 보증금 20,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차 실질취득은 728,114,000원입니다.
등기상 말소기준 이후 담보권은 소멸하지만, 임차인 인수와 을구 7번의 543,600,000원 변경등기, 과거 집행정지 이력은 반드시 원본 확인이 필요한 지점입니다. 더구나 감정 이용상태가 1·2층 점포이고 실거래 비교자료가 없는 만큼 “감정가의 34.3%이니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 일부 정리 가능하지만 인수액과 시장가격 검증이 핵심인 물건입니다.
