최저가만 보면 안 된다 — 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 더해야 하는 속초 교동 물건

춘천지방법원 2025타경10335. 속초시 교동 중앙로변에 있는 도시형생활주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 2층 근린생활시설로, 1층과 2층이 각각 점포로 이용 중입니다. 토지는 교동 645-64와 645-46, 면적 239.6㎡이며 목록 1의 현황은 주차장으로 사용 중입니다. 제시외 건물도 매각에 포함됩니다.

권리분석의 기준점은 2021.02.02. 접수 제1571호 금강새마을금고 근저당입니다. 이 근저당의 채권최고액은 최초 60,000,000원에서 2025.03.13. 543,600,000원으로 변경됐고, 2026.04.01. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전됐습니다. 변경과 이전이 있더라도 말소기준일은 최초 설정일인 2021.02.02.입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심

2011년과 2013년 중소기업은행 근저당, 2019년 속초농업협동조합 근저당 등 말소기준보다 앞선 담보권이 있었지만, 등기에는 각각의 말소 이력이 확인됩니다. 2012년과 2016년, 2019년 압류 및 2020년 강제경매개시결정도 해제·취하·말소됐습니다. 현재 경매의 기준은 2021.02.02. 금강새마을금고 근저당이며, 그 뒤의 근저당과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 신고자는 모두 실제 임차인이며 보증기관의 대위·승계 신고가 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 2명입니다. 김미현은 말소기준일 뒤에 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 매수인에게 승계되지 않습니다. 반면 이상준은 말소기준일보다 약 1년 4개월 먼저 전입해 대항력이 인정되며, 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다.

③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로는 부족하다

감정가는 2,064,474,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 1,445,132,000원으로 감정가의 70%입니다. 여기에 대항력 임차인 보증금 20,000,000원을 더하면 실질취득가는 1,465,132,000원으로, 감정가의 약 71.0%입니다.

그러나 이 물건은 일반상업지역의 토지와 2층 근린생활시설이 결합된 비표준 상가형 자산입니다. 아파트처럼 동일 단지·동일 면적 거래만으로 가격을 단순 비교하기 어렵습니다. 감정가 대비 할인율은 확인되지만, 주변 상가의 실제 매매가격과 층별 임대수익, 공실률을 확인하지 않은 상태에서 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,445,132,000원 가정)

채권최고액 기준 시뮬레이션상 총 채권액은 1,594,800,000원, 배당액은 1,428,280,680원이며 미배당은 166,519,320원입니다. 이상준 보증금 20,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수합니다. 등기에는 일부 선순위 근저당의 말소 이력이 함께 기재돼 있으므로 실제 배당순위와 채권액은 현행 등기사항 및 채권계산서를 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 속초초등학교 남측 인근이며, 주변은 근린생활시설 등이 밀집한 노선 상가지대입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행상태를 고려할 때 대중교통 사정은 비교적 무난합니다.
• 현황. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 2층 건물로 1층과 2층 모두 점포로 이용 중입니다. 외벽 전면부는 화강석타일, 측·후면부는 드라이비트 마감입니다.
• 토지. 일반상업지역의 239.6㎡ 대지로, 평지의 사다리형 토지이며 한 면이 세로에 접합니다. 공시지가는 717,100원/㎡입니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 토지와 2층 점포 건물의 일괄매각으로, 표준화된 공동주택보다 매수층이 제한될 수 있습니다. 실제 환금성은 중앙로 상권의 임대수익과 공실 여부에 좌우됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 응찰 기준은 1,465,132,000원. 최저가 1,445,132,000원에 이상준 보증금 20,000,000원을 더한 실질취득가로 수익성을 계산해야 합니다.
• 이상준 점유 확인. 1층 점유범위, 현재 영업 여부, 임대차계약 원본, 보증금 반환조건을 확인해야 합니다.
• 김미현 점유 확인. 조사 시점에 따라 1층 일부에서 1층 전부로 기재된 점유범위가 달라 실제 사용구획과 인도대상을 현장에서 확인해야 합니다.
• 등기 말소 이력 대조. 중소기업은행·속초농협 근저당과 과거 압류의 말소 여부를 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
• 근저당 변경·이전 확인. 2021.02.02. 근저당의 채권최고액 변경과 주식회사새마을금고자산관리회사로의 이전 내용을 채권계산서와 대조해야 합니다.
• 당해세 확인. 과거 국세·국민건강보험공단 압류 이력과 별개로 현재 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 구조·면적·사용현황과 향후 철거 또는 유지비용을 확인해야 합니다.
• 수익률 검증. 1층과 2층의 실제 보증금·월세, 공실기간, 관리비, 수선비를 조사해 실질취득가 대비 순수익률을 계산해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “감정가 70%”보다 “인수 후 얼마인가”

이 물건은 한 차례 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 이상준의 보증금 20,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 승계되므로, 실제 판단 기준은 1,445,132,000원이 아니라 1,465,132,000원입니다.

말소기준 이후의 담보권은 소멸하고 과거 선순위 권리에는 말소 이력이 있지만, 임차인 2명의 점유관계와 당해세 가능성, 제시외 건물, 상가 임대수익을 함께 검증해야 합니다. 동일 용도의 실거래와 임대수익 검증 없이 감정가 대비 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 조건부, 가격은 검증 전 보류. 이 사건의 승부처는 20,000,000원 인수비용을 포함한 총투입액으로 상권 수익성을 다시 계산하는 데 있습니다.