감정가 49%까지 내려왔지만, 승부처는 ‘말소동의 확약’ — 부평 씨티원2 1302호

인천지방법원 2025타경513585. 부평중학교 동측 인근에 위치한 씨티원2 제13층 제1302호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 송민호는 2022.08.12. 거래가 180,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 체결된 최성규의 임대차는 전입일·확정일자가 현재 말소기준인 서울보증보험 가압류보다 앞섭니다.

따라서 확약을 제외한 일반 권리계산에서는 최성규의 배당 부족분이 매수인에게 인수되는 선순위 대항력 임차권 구조입니다. 매각가가 내려가면 임차인 배당액이 줄고 미배당액이 늘어, 최저가만 내려간다고 실제 부담까지 함께 내려가는 구조가 아닙니다. 그러나 이 사건에는 해당 주택임차권등기에 관한 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있으므로, 확약의 유효성과 이행을 전제로 해당 임차인의 실질 인수액을 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 말소동의 확약

현재 말소기준은 2024.07.05. 갑구 11번 서울보증보험주식회사 가압류 124,000,000원입니다. 최성규의 확정일자 2022.08.17., 전입일 2022.09.05., 점유개시일 2022.09.07. 및 주택임차권등기 2024.05.24.가 모두 말소기준보다 앞서므로, 통상 계산에서는 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.

서울보증보험 가압류와 2025.11.03. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 과거 하나은행·신한은행·서서울새마을금고 근저당과 배유라 가압류, 2019년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.

임차인·점유자 분석

실제 임차·점유 신고자는 최성규·김재경 2명입니다. 주택도시보증공사와 서울보증보험주식회사는 채권자로, 임차인 수에 포함하지 않습니다.

* 최성규의 현재 회차 룰상 미배당액은 111,610,360원이지만, 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출이 명시돼 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 반영했습니다. 확약서 원본과 실제 말소 이행 확인이 전제됩니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가 226,000,000원에 시작해 2회 유찰됐고 현재 최저매각가는 110,740,000원, 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일·유사 오피스텔의 실거래 기준선이 확인되지 않으므로 현 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 적정한지, 높은지는 별도로 판단해야 합니다.

특히 이 사건은 최저가가 내려갈수록 최성규의 룰상 미배당액이 증가합니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 111,610,360원, 3회 유찰 시 144,277,324원, 4회 유찰 시 167,114,127원입니다. 따라서 확약이 없었다면 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 사건입니다. 이번 분석에서 실질취득액을 110,740,000원으로 보는 근거는 가격 하락 자체가 아니라 말소동의 확약입니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,740,000원 가정)

서울보증보험주식회사와 주택도시보증공사의 채권 합계 344,000,000원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물 내 13층 1302호입니다.
• 주위환경. 부평중학교 동측 인근으로, 유사형 업무시설·상업시설·공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 동측으로 왕복 7차선 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·화재탐지·경보·승강기·기계식 주차장 설비가 구비돼 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·교육환경보호구역·과밀억제권역입니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본. 제출 주체가 주택도시보증공사인지, 대상 권리가 을구 7번 최성규 주택임차권인지, 말소 조건과 이행 시점을 직접 확인해야 합니다.
• 확약 불이행 시나리오. 현재 회차 룰상 미배당 111,610,360원이 다시 인수 위험으로 작동할 수 있음을 전제로 자금 상한을 검토해야 합니다.
• 김재경 점유관계. 전입일은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금·점유 부분·사용관계가 미상입니다. 현황과 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.12.13. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 처리 여부와 관련 서류를 원본 대조해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 씨티원2 및 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래·매물·임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당·체납 확인. 당해세, 최우선변제, 체납 관리비와 집행비용 변동에 따라 실제 배당 및 명도비용이 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 확약서와 배당요구 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약의 완성도

이 물건은 감정가 226,000,000원에서 최저가 110,740,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 일반적인 권리계산만 적용하면 최성규의 선순위 임차보증금 중 111,610,360원이 미배당돼 매수인 인수 문제로 이어집니다. 최저가가 더 내려가도 미배당액이 늘기 때문에, 확약이 없다면 낮은 최저가 자체는 실질 가격 메리트가 아닙니다.

이 사건의 결론을 바꾸는 요소는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하고 실제 말소까지 이행되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원*, 실질취득액은 110,740,000원으로 정리됩니다. 반대로 확약의 조건이나 효력이 불명확하면 선순위 임차권 위험이 그대로 되살아납니다. 여기에 김재경의 보증금·점유관계가 미상이고 실거래 시세 기준선도 확인되지 않았으므로, 권리는 확약서 검증 후 판단, 가격은 실거래 확인 후 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.