인천지방법원 2025타경513591. 인천 남동구 구월동 양하아트빌 2층 202호, 면적 75.58㎡의 다세대주택입니다. 소유자 신태문은 2021.08.24. 거래가 166,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 신현규는 그보다 앞선 2021.06.23. 임대차계약을 체결하고 2021.06.30. 확정일자를 받은 뒤 2021.08.03. 전입과 점유를 시작했습니다. 말소기준권리인 국민건강보험공단 압류는 2022.03.25. 접수됐으므로 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인입니다.
임차권등기는 2023.09.27. 이뤄졌지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2021.08.03.입니다. 따라서 확약이 없다면 매각대금에서 배당받지 못한 보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 78,994,700원이 임차인에게 배당되고 87,505,300원이 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513591 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1208-8 양하아트빌 제2층 제202호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 남동구 용천로5번길 40 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대) · 75.58㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 사용승인 / 세대수 | 2003.03.28. / 8세대 |
| 소유자 | 신태문 (2021.08.24. 거래가 166,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 80,850,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 주요 일자 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 부담 |
|---|---|---|---|---|
| 신현규 주택전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2021.06.23 확정 2021.06.30 전입·점유 2021.08.03 배당요구 2023.09.27 | 166,500,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 해당 없음 | 실질 0원* 룰상 87,505,300원 |
실제 임차인은 신현규 1명입니다. 서울보증보험주식회사의 가압류와 주택도시보증공사의 경매신청 채권은 별도의 임차인으로 세거나 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다. 신현규는 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
③ 유찰별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 확약 미적용 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 80,850,000원 | 87,505,300원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 | 56,595,000원 | 111,323,710원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 39,616,500원 | 127,996,597원 | 0원* |
확약 미적용 기준으로 보면 낙찰가가 80,850,000원 → 56,595,000원 → 39,616,500원으로 낮아질수록 룰상 인수액은 87,505,300원 → 111,323,710원 → 127,996,597원으로 증가합니다. 이것이 대항력 인수형 물건에서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 되는 이유입니다. 반대로 확약이 유효하면 실질 인수는 각 회차 모두 0원*이므로 실질취득액은 해당 회차 매각가와 같습니다.
④ 시세 비교 — 48.6%지만 표본은 2021년 1건
양하아트빌 75.58㎡ 비교거래는 2021.08. 2층 166,500,000원 1건입니다. 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 166,500,000원이며, 현재 최저가 80,850,000원은 이 금액의 48.6%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 75.58㎡ | 2 | 166,500,000원 |
| 비교 기준 | 75.58㎡ | 1건 | 166,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 80,850,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,855,300원 |
| 1. 임차인 신현규 보증금 | 166,500,000원 | 78,994,700원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 23,902,289원 | 0원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,855,300원을 제외한 78,994,700원이 임차인에게 배당되고, 룰상 부족분은 87,505,300원입니다. 다만 말소동의 확약서가 인수배제 효력을 갖는 경우 매수인의 실질 인수액은 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가천대길병원 남동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 등 공동주택·단독주택과 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2003.03.28. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 폭 약 8m 및 4m 도로에 각각 접하는 소로각지입니다.
- 토지. 2필지 일단지의 장방형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 토지면적은 147.6㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대이고 확인되는 비교거래도 2021.08. 1건이라 시세 확인과 재매각 가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 법원의 매각조건 반영 여부를 반드시 원본으로 확인하세요.
- 인수배제 범위. 확약이 신현규의 보증금 전액과 을구 순위 7번 임차권등기 전부에 적용되는지 확인하세요.
- 배당 후 부족분. 확약 미적용 시 현재 회차의 룰상 인수액은 87,505,300원입니다.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현황조사·현장 방문으로 대조하세요.
- 현재 시세. 166,500,000원 비교거래는 2021.08. 1건이므로 인근 다세대의 최신 실거래와 매물을 추가 확인하세요.
- 관리비·세금. 체납 관리비와 당해세가 실제 배당 및 취득비용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 싸게 보이는 이유와 실제 결론은 다르다
최저가 80,850,000원은 감정가 165,000,000원의 49%이고, 확인되는 2021.08. 거래 166,500,000원의 48.6%입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 신현규의 보증금 166,500,000원은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이어서, 확약이 없다면 현재 회차에서도 87,505,300원을 매수인이 인수할 수 있습니다.
이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있다는 결정적인 조건이 있습니다. 그 확약이 법원의 매각조건에서 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*이고, 실질취득은 최저가 80,850,000원으로 내려옵니다. 다만 비교거래가 2021년 1건뿐인 8세대 다세대인 만큼, 가격 매력은 현재 시세를 다시 확인한 뒤 판단해야 합니다. 권리 결론은 확약 확인 후 합격, 가격 결론은 최신 시세 확인 전까지 조건부.