인천지방법원 2025타경513636. 구월동 탑클래스 11층 1102호, 전용 59.6488㎡ 전부를 사용하는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 조석훈이고, 2022.08.10 매매를 원인으로 2022.08.22 소유권을 취득하면서 거래가액은 253,000,000원으로 등기됐습니다. 권리분석의 핵심은 소유권이나 과거 근저당이 아니라, 2023.12.28 등기된 원래호의 주택임차권입니다.
2016.05.03 설정된 한국양봉농업협동조합 근저당권은 2018.05.18 이미 말소됐습니다. 따라서 현 경매에서는 2025.11.04의 강제경매개시결정이 기준이 되고, 그보다 앞선 원래호의 임차권은 원칙상 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다. 실제 배당계산에서도 현재 최저가 기준 임차보증금 부족분 155,239,280원이 인수액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513636 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 구월동 1142-27 탑클래스 11층 1102호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 59.6488㎡ · 14층 건물 내 11층 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.08.10 매매 · 거래가액 253,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 253,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 같이 봐야 한다
임차인은 원래호 1명입니다. 임대차계약일은 2022.07.19, 확정일자는 2022.07.22, 주민등록 및 점유개시는 2022.08.09이며 보증금은 253,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.12.28 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 전입이 2025.11.04 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 원래호 | 11층 1102호 59.6488㎡ 전부 | 2022.08.09 / 2022.07.22 | 253,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 | 말소동의 확약 반영 시 실질 0원 |
② 시세 비교 — 싸지만, 시장은 하락 중
탑클래스 동일 면적대의 최근 거래 중 가장 최신 거래는 2026.07 · 59.87㎡ · 6층 · 142,000,000원입니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이라 최근 12개월 평균 역시 142,000,000원입니다. 현재 최저매각가 99,960,000원은 이 최근 시세의 70.4%입니다.
다만 전체 12건 평균 206,166,666원은 2022년의 253,000,000원 거래 등 과거 고가 거래가 섞인 값이므로 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 더 중요한 최근 지표는 -33.0%의 하락 추세입니다. 최신 거래가 142,000,000원까지 내려온 상태이므로, 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 접근하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.87㎡ | 6 | 142,000,000원 |
| 2025.02 | 59.87㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.06 | 59.85㎡ | 12 | 179,000,000원 |
| 2022.10 | 59.84㎡ | 9 | 190,000,000원 |
| 2022.08 | 59.65㎡ | 11 | 253,000,000원 |
| 2022.07 | 59.65㎡ | 3 | 253,000,000원 |
| 2022.05 | 59.84㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2022.04 | 59.85㎡ | 13 | 219,000,000원 |
| 2022.04 | 59.84㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.03 | 59.85㎡ | 9 | 158,000,000원 |
| 2021.12 | 59.85㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.11 | 59.85㎡ | 8 | 230,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 |
| 1. 임차인 원래호 보증금 | 253,000,000원 | 97,760,720원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 253,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산만 보면 임차보증금 부족분은 155,239,280원으로 산정됩니다. 다만 이 사건은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있어, 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
④ 회차별 임차보증금 부족분
| 회차 | 매각가 | 룰상 매수인 인수 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 99,960,000원 | 155,239,280원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 69,972,000원 | 184,687,496원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 48,980,400원 | 205,301,247원 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 이 사건이 그 일반형과 달라지는 이유는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약입니다. 확약이 해당 임차권에 그대로 적용된다는 전제에서만 위 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시청 남동측 인근으로 아파트·오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 인천지하철 1호선 인천시청역·예술회관역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 11층이며 사용승인일은 2016.04.14입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·기계식 주차장 설비가 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 토지는 업무용으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 4미터 포장도로, 동측 약 10미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 내용과 적용 조건을 반드시 직접 확인해야 합니다.
- 임차권 처리. 을구 3번 원래호 주택임차권이 매각 후 어떤 절차로 말소되는지 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 전체 평균 206,166,666원보다 최근 12개월 142,000,000원과 최신 거래 142,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다.
- 하락 추세. 최근 가격 추세가 -33.0%이므로 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 거래 표본. 최근 12개월 거래는 1건이고 총 12세대 규모이므로 환금성 판단 시 거래 빈도도 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 싸게 보이는 이유보다 확약의 효력이 먼저다
현재 최저가는 99,960,000원으로 최근 거래 142,000,000원의 70.4%입니다. 가격만 보면 감정가 204,000,000원에서 2회 유찰된 만큼 간격이 생겼습니다. 하지만 이 물건의 본질은 할인율이 아니라 253,000,000원 선순위 임차권입니다.
확약을 반영하지 않으면 현재 회차의 임차보증금 부족분 155,239,280원이 매수인 인수로 계산됩니다. 반면 매각물건명세서에 적힌 주택도시보증공사의 말소동의 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 99,960,000원으로 정리됩니다. 따라서 결론은 단순합니다. 가격 차이는 있지만, 확약 확인이 선행돼야 그 가격 차이가 의미를 갖는 사건입니다. 또한 최신 시세가 142,000,000원까지 내려오고 최근 추세가 -33.0%라는 점도 함께 봐야 합니다.
