인천지방법원 2025타경513662. 부평동 조양휴캐슬 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기 흐름의 핵심은 일반적인 근저당권이 아니라 2024.05.09. 부평구 압류가 말소기준권리라는 점입니다. 임차인 성혜진의 전입·점유는 2022.03.29., 확정일자는 2022.02.14., 주택임차권등기는 2024.04.22.이므로 모두 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 보증금 미배당액을 매수인이 떠안는 대항력 인수형입니다.
현재 최저가 104,370,000원을 기준으로 집행비용 2,261,180원을 먼저 제외하면 임차인에게 102,108,820원이 배당되고, 보증금 부족분은 124,891,180원입니다. 입찰가를 더 낮추더라도 미배당 인수액이 늘기 때문에 확약이 없을 때의 실질취득가는 보증금 227,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 이 사건은 최저가가 아니라 말소동의 확약서의 효력과 이행 여부가 가격 구조를 완전히 바꾸는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513662 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 451-51 조양휴캐슬 제7층 제702호 도로명: 인천광역시 부평구 원적로488번길 5-1 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 · 임차권 범위 57.41㎡ 전부 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층, 지상 16층 건물 내 7층 702호 |
| 소유자 | 신민경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 104,370,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 227,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준은 2024.05.09. 부평구 압류입니다. 그보다 앞선 성혜진의 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이후 등기된 주택도시보증공사의 867,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020년 경남신용보증재단 가압류와 2022년 배순성의 강제경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 성혜진 주거(임차권등기) | 2022.03.29. | 2022.02.14. | 227,000,000원 | 2024.04.22. 배당요구 有 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 룰상 124,891,180원 |
* 실질 인수 0원은 성혜진의 을구 1번 주택임차권에 관한 말소동의 확약서의 원본, 적용 범위와 말소 이행이 확인된다는 전제입니다. 확약은 해당 임차인에게만 적용되므로, 확약 범위 밖의 별도 임차인이 추가로 확인된다면 그 임차인의 인수 위험은 별도로 남습니다.
③ 회차별 취득 구조 — 확약이 없으면 총액은 거의 고정
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조에서는 입찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가합니다. 따라서 확약을 적용하지 않은 룰상 실질취득가는 각 회차 모두 보증금 227,000,000원 부근에 머뭅니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 미적용 실질취득 | 확약 적용 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 104,370,000원 | 124,891,180원 | 229,261,180원 | 104,370,000원* |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 73,059,000원 | 155,656,062원 | 228,715,062원 | 73,059,000원* |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 51,141,300원 | 177,179,243원 | 228,320,543원 | 51,141,300원* |
④ 예상배당표 (매각가 104,370,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,261,180원 |
| 1. 임차인 성혜진 보증금 | 227,000,000원 | 102,108,820원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 867,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 227,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
표는 말소동의 확약서를 적용하기 전의 기계적 배당 계산입니다. 임차보증금 미배당액은 124,891,180원이지만, 확약서가 유효하게 이행되면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 집행비용은 매각가의 약 2.2% 추정치이며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 주위환경. 부원초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 16층 건물의 7층이며, 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 7m 내외의 포장도로에 접해 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 성혜진의 을구 1번 주택임차권 전체를 대상으로 하는지 확인해야 합니다.
- 말소 이행 절차. 낙찰·대금납부 후 임차권등기 말소에 필요한 조건, 제출서류와 처리 순서를 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 시 상한 재계산. 확약이 적용되지 않으면 현재 회차 기준 룰상 인수액은 124,891,180원, 실질취득가는 229,261,180원입니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 성혜진 임차권에만 적용됩니다. 현황조사와 실제 현장을 통해 별도의 임차인이나 점유자가 있는지 대조해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 미납 관리비와 현재 점유 상태, 열쇠 인도 및 명도 비용을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 적용 여부. 지정 대상과 취득 목적에 따른 허가 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 확약서 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 최저가보다 확약서가 먼저다
이 물건을 표면적으로만 보면 감정가 213,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 104,370,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 확약을 제외한 권리 구조에서는 보증금 227,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 회차 미배당액 124,891,180원을 매수인이 인수해 실질취득가가 229,261,180원이 됩니다. 입찰가가 더 내려가도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.
반전은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약의 효력과 말소 이행이 확인되면 성혜진 임차권의 실질 인수는 0원*, 현재 회차 실질취득가는 104,370,000원*으로 바뀝니다. 다만 최근 실거래 비교가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 권리는 확약서 확인 후 조건부 통과, 가격은 별도 검증. 이 사건의 입찰 전제는 낮은 최저가가 아니라 확약서 원본과 말소 실행 가능성입니다.
