최저가는 9,898만원이지만, 확약 효력이 9,320만원의 인수를 가른다 — 주안 더젠씨티 304호

인천지방법원 2025타경513689. 인천 미추홀구 주안동 ‘더젠씨티’ 3층 304호, 전용 66.69㎡ 오피스텔입니다. 소유자 신재욱은 2021년 8월 20일 매매를 원인으로 거래가 190,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2021년 9월 16일 접수됐습니다. 현재 사건은 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구액은 190,000,000원입니다.

권리분석의 중심은 가격표가 아니라 하성윤의 임차보증금 190,000,000원입니다. 임차인의 주민등록일은 2021년 8월 13일, 점유개시일은 2021년 8월 16일, 확정일자는 2021년 5월 20일입니다. 말소기준권리인 2022년 3월 8일 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

현재 말소기준권리는 2022년 3월 8일 잠실세무서장의 국세 압류입니다. 임차인 하성윤의 전입·점유는 그보다 앞서므로, 임차권등기 자체가 2023년 8월 23일 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 없어지지 않습니다. 보증금 가운데 배당받지 못하는 금액은 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등기돼 있지만, 임차인이나 보증금 승계자로 중복 합산하지 않습니다.

* 실질 인수 0원 및 실질취득 98,980,000원은 제출된 주택도시보증공사 말소동의 확약서가 유효하고, 해당 임차권등기의 말소 및 인수 배제 절차가 실제로 완료되는 것을 전제로 합니다.

② 회차별 인수 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정

확약을 제외한 일반 권리관계만 적용하면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 늘어 낙찰가와 인수액의 합계는 보증금 190,000,000원 부근에서 거의 고정됩니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 대항력 인수형입니다.

확약이 없으면 2회 유찰에서 4회 유찰까지 낙찰가는 98,980,000원에서 48,500,200원으로 내려가지만, 규칙상 실질취득은 192,181,640원에서 191,273,004원으로 거의 변하지 않습니다. 반대로 확약이 정상 이행되면 인수가 0원으로 정리돼 유찰에 따른 가격 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 이어집니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 확약 성립 여부로 뒤집힌다

더젠씨티는 2016년 2월 22일 준공된 30실 규모 건물입니다. 대상과 같은 전용 66.69㎡의 확인된 거래는 2021년 8월 3층 190,000,000원 1건입니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 가격 기준의 신뢰도와 환금성은 보수적으로 봐야 합니다.

감정가 202,000,000원은 거래 기준 190,000,000원의 106.3%입니다. 현재 최저가는 거래 기준의 52.1%지만, 이 비율은 확약으로 인수액이 실제 0원이 될 때만 가격 메리트를 뜻합니다. 확약을 제외한 규칙상 실질취득 192,181,640원은 거래 기준의 101.1%로, 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,980,000원 가정)

표의 93,201,640원은 확약을 배제한 일반 배당·인수 원칙상 금액입니다. 제출된 말소동의 확약서가 유효하게 이행되면 해당 금액의 매수인 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 말소기준인 국세 압류의 체납액과 법정기일은 확인이 필요해 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천가정법원 남서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교가 함께 형성된 지역이며, 주위환경은 대체로 무난합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 인천2호선 석바위시장역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 13층 건물로 위생·급배수·승강기·난방설비를 갖췄습니다.
• 도로. 사다리형 토지의 더젠씨티 건부지이며 동측 소로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.입니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 30실 규모이고 동일 면적 거래 표본이 1건뿐이므로 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 원본, 적용 부동산, 적용 임차권, 수익자, 이행조건과 말소 시점을 확인하세요.
• 인수 배제 문구 확인. 매각물건명세서의 인수권리 기재와 확약서가 충돌하지 않는지, 낙찰 후 별도 조건 없이 임차권 말소가 가능한지 확인하세요.
• 국세 압류 확인. 2022.03.08. 압류의 체납액과 법정기일에 따라 실제 배당액이 변동될 수 있으므로 잠실세무서 관련 내역을 대조해야 합니다.
• 현재 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았으므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 다시 확인하세요.
• 가격 기준 분리. 확약이 유효하면 실질취득 98,980,000원*, 유효하지 않으면 192,181,640원입니다. 두 경우를 섞어 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 거래 표본 확인. 동일 면적 거래가 2021.08. 1건뿐이므로 인근 오피스텔과 현재 매물 호가를 별도로 확인해 환금성을 검증하세요.
• 등기 원본 재확인. 2016년 설정된 근저당권 2건은 이미 말소됐지만, 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 확인해야 싼 물건”

표면상으로는 감정가 202,000,000원에서 두 차례 유찰돼 98,980,000원까지 내려온 할인 물건입니다. 그러나 하성윤의 보증금 190,000,000원이 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차보증금이기 때문에, 확약을 제외하면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득이 190,000,000원 부근에서 고정됩니다.

이 사건의 가격 메리트는 오직 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 실제로 작동하느냐에 달렸습니다. 확약이 유효하게 이행되면 실질 인수 0원*, 실질취득 98,980,000원​*으로 거래 기준의 52.1%입니다. 반대로 확약이 무효이거나 조건을 충족하지 못하면 실질취득은 192,181,640원으로 거래 기준의 101.1%가 됩니다. 확약 확인 전에는 고수익 할인형이 아니라 선순위 임차인 인수형으로 봐야 합니다.