확약 적용 시 인수 0원, 미적용 시 실질취득 193,969,960원 — 인천 스타뷰 302호

인천지방법원 2025타경513721. 시민공원역 북서측 인근에 위치한 스타뷰 3층 302호, 전용 60.54㎡ 오피스텔입니다. 현재 소유자 최용일은 2021년 9월 28일 매매를 원인으로 거래가액 192,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 12월 23일 임차인 신현서가 전입·점유를 시작하면서 확정일자도 받았습니다. 이후 최초 말소기준이 되는 에이치비저축은행 가압류는 2022년 9월 22일에 접수됐습니다. 따라서 신현서는 말소기준보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차인입니다.

현재 최저매각가 87,220,000원을 기준으로 집행비용 1,969,960원을 먼저 빼면 임차보증금에 85,250,040원이 배당되고, 보증금 잔액 106,749,960원이 남습니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 그만큼 늘기 때문에 총 취득부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다. 이 사건에서는 제출된 말소동의 확약서가 그 구조를 끊는 핵심 문서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 충돌

말소기준은 2022년 9월 22일 에이치비저축은행 가압류입니다. 그보다 앞선 2021년 12월 23일에 신현서가 전입·점유하고 확정일자를 받았으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 2024년 2월 5일에는 보증금 192,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 등기부상 임차권은 매각으로 소멸 표시돼 있지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 원칙적으로 매수인 인수 문제가 남습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차·점유 관련 2명

실제 임차·점유 관련 인물은 신현서와 김근희 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자이지 별도의 임차인으로 세지 않습니다. 확약은 신현서의 임차권에만 적용되는 문서이므로, 김근희의 점유관계는 별도로 봐야 합니다. 다만 김근희는 말소기준일 이후인 2025년 4월 30일에 전입해 현재 자료상 대항력이 없고, 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서 원본에서 점유 권원은 다시 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 결론이 뒤집힌다

스타뷰의 확인된 실거래는 6건입니다. 전체 평균은 184,833,333원이지만 2022년의 232,000,000원·240,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에 그대로 사용하기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025년 9월의 150,000,000원 1건이며, 최근 가격은 과거 구간보다 21.8% 하락했습니다.

확약 적용 시 실질취득 87,220,000원은 최근 12개월 평균 150,000,000원의 58.1%입니다. 이 경우 가격 차이는 분명합니다. 그러나 확약 미적용 시 최저가 87,220,000원에 미배당 보증금 106,749,960원을 더한 실질취득은 193,969,960원으로, 최신 거래 150,000,000원보다 높습니다. 따라서 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되며, 확약의 효력이 확인된 뒤에만 58.1%라는 가격지표를 사용할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)

배당 계산상 신현서 보증금의 부족분은 106,749,960원입니다. 다만 말소동의 확약서가 매수인에게 유효하게 적용되는 경우 해당 부족분의 실질 인수는 0원*으로 봅니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위로 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 인천2호선 시민공원역 북서측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 시민공원역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층이며 사용승인일은 2018.08.21입니다. 기본적인 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역에 해당하고, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 규모. 스타뷰는 27호 규모로, 대단지 주거상품보다 매수층과 거래 표본이 제한적일 수 있습니다.
• 환금성. 확인된 실거래는 6건이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 가격 추세는 -21.8%이며, 경매 통계상 평균 유찰은 1.6회, 낙찰률은 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 말소동의 확약서의 제출 주체, 적용 대상, 대항력 포기 여부, 임차권등기 말소 시점과 조건을 법원 기록에서 확인해야 합니다.
• 인수 0원 문구 확인. 매각물건명세서에 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 없다는 취지가 명확히 반영되는지 확인해야 합니다.
• 김근희 점유 확인. 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자·점유 부분이 확인되지 않았으므로 현황과 명도 상대를 특정해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 국민건강보험공단·국·부천시 압류 중 당해세가 있으면 임차인과 후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 하락 추세 반영. 최근 가격이 과거보다 21.8% 하락했고 최근 12개월 거래가 1건뿐이므로, 2021~2022년 고가 거래를 응찰가 기준으로 사용하지 않아야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 27호 규모와 제한된 실거래 표본을 고려해 향후 매도 기간과 매수층을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 신현서·김근희의 실제 점유 상태, 인도 협의 가능성을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 자료를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “8,722만원짜리 물건”은 확약이 완성할 때만 성립한다

이 사건의 최저가는 감정가의 49%인 87,220,000원이고, 최근 12개월 거래 150,000,000원과 비교하면 58.1%입니다. 하지만 대항력 임차인 신현서의 보증금 192,000,000원을 먼저 보지 않고 최저가만 비교하면 권리분석이 완전히 틀어집니다. 확약이 없다면 실질취득은 193,969,960원으로 최신 시세보다 높습니다.

반대로 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 낙찰자에게 유효하게 적용되고 신현서의 미배당 보증금 인수가 해소된다면, 실질취득은 87,220,000원*으로 내려갑니다. 다만 최근 가격이 21.8% 하락했고, 27호 규모 오피스텔에 최근 거래도 1건뿐이므로 가격 차이만으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다. 결론은 확약 확인 전 보류, 확약 원문과 매각조건 확인 후 가격 검토입니다.