확약으로 주된 인수는 0원*, 그러나 점유 확인과 시세 검증이 남는다 — 부평 투엠레뷰 201호

인천지방법원 2025타경513732. 부평역 4번 출구 북동측 인근에 있는 투엠레뷰 2층 201호로, 공부상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 압류가 많다는 사실보다, 말소기준일보다 앞서 전입·점유한 서진아의 보증금 163,000,000원입니다. 서진아는 2021년 7월 20일 임대차계약과 확정일자를 갖추고 2021년 8월 6일 전입·점유를 시작해, 2022년 10월 13일 말소기준 압류보다 선순위입니다.

현재 최저매각가 98,000,000원을 기준으로 집행비용 2,164,000원을 먼저 차감하면 서진아에게 예상 배당되는 금액은 95,836,000원이고, 계산상 미배당액은 67,164,000원입니다. 확약이 없다면 낙찰가가 더 내려갈수록 인수액이 늘어나 매수인의 총 부담은 보증금 수준에 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실이 명시되어 있어, 서진아에 관한 인수액은 이 분석에서 실질 0원*으로 반영합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 13일 남부천세무서장 명의의 압류입니다. 이후 등기된 압류·가압류·임차권등기·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 서진아의 대항력은 임차권등기 접수일이 아니라 전입·점유일인 2021년 8월 6일을 기준으로 판단하므로, 등기 자체가 후순위라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지지는 않습니다.

② 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가 200,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 98,000,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%입니다. 확약을 유효하게 적용하면 매수인의 실질취득액은 최저가와 같은 98,000,000원*입니다.

그러나 최근 12개월 평균 거래가와 최신 거래가가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 수 없습니다. 특히 공부상 업무시설인 오피스텔은 주거용 아파트와 거래·대출·환금성 조건이 다를 수 있어, 인근 유사 면적 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 직접 대조해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

서진아의 보증금 부족분은 룰상 67,164,000원이지만, 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수액은 0원*으로 반영합니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부평역 4번 출구 북동측 인근으로, 주변에 업무시설·근린생활시설·공동주택이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 지하철 1호선과 인천1호선 부평역이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물 내 2층 201호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 범위, 조건, 제출 주체와 실제 임차권등기 말소 절차를 원문으로 확인하세요.
• 박민우 점유 확인. 전입은 말소기준권리 이후지만 보증금·확정일자·점유 범위가 확인되지 않았습니다. 현장 방문과 전입세대 확인으로 실제 명도 대상을 특정해야 합니다.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 6건 존재합니다. 당해세 해당 여부에 따라 예상 배당금이 달라질 수 있습니다.
• 시세 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보지 말고 부평역 인근 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래가와 최신 거래를 확인하세요.
• 업무시설 조건 확인. 공부상 오피스텔이므로 실제 이용상태, 대출 조건, 취득·보유 비용과 임대수요를 주거용 아파트와 구분해 검토하세요.
• 명도·관리비 확인. 현재 점유자와 인도 협의 가능성, 체납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분 금액을 관리주체에 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 배당요구 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “싸 보이는 가격보다 확약의 효력이 먼저다”

이 물건은 감정가 2억원에서 9,800만원까지 내려왔지만, 본래 구조만 보면 선순위 임차인 서진아의 미배당 보증금을 매수인이 이어받는 대항력 인수형입니다. 현재 회차의 룰상 인수액은 67,164,000원이고, 확약이 없다면 총 부담은 165,164,000원입니다.

다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되어 서진아에 대한 인수는 실질 0원*으로 반영할 수 있습니다. 그 결과 실질취득액은 98,000,000원이지만, 이 결론은 확약의 조건과 효력이 확인된다는 전제에 섭니다. 확약 밖 점유자인 박민우의 점유관계도 남아 있고, 최근 실거래 비교값도 없어 현재 가격이 시세보다 낮다는 판단은 유보해야 합니다. 주된 인수는 해소 가능, 그러나 확약 원문·점유·시세 확인 전까지는 보수적으로 접근할 물건입니다.

* 확약 적용에 따른 실질 인수 0원은 서진아 임차권에 한정한 분석입니다. 확약을 적용하지 않은 배당계산상 인수액은 현재 회차 기준 67,164,000원입니다.