선순위 보증금 2.70억이지만 확약으로 인수 0원* — 인천 나래빌2차 301호

인천지방법원 2025타경513861. 인천 미추홀구 숭의동 나래빌2차 3층 301호, 전용 59.95㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 가압류나 압류가 아니라 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인입니다. 조승현은 2021.11.13 임대차계약을 체결하고 2021.11.19 확정일자를 받았으며, 2021.12.21 전입신고 후 2021.12.22 점유를 개시했습니다. 말소기준권리인 부산신용보증재단 가압류는 2022.08.24 접수됐으므로 임차인의 대항력과 우선변제권이 앞섭니다.

따라서 확약이 없다고 가정하면, 최저가 77,420,000원에서 집행비용 1,793,560원을 먼저 빼고 임차인에게 75,626,440원을 배당한 뒤 남는 보증금 194,373,560원이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 이 경우 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금은 늘어나므로, ‘감정가의 49%’라는 숫자만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차인 조승현의 인수액은 실질 0원*으로 처리합니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관이나 대위변제권자를 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 확약 적용 대상 외에 별도로 확인되는 임차인은 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

등기부상 2019.11.19 설정된 죽변수산업협동조합 근저당권 1,274,000,000원은 2021.12.22 일부해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.08.24 접수된 부산신용보증재단 가압류 39,441,093원입니다. 그 이후의 하나은행 가압류, 부천시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

임차권등기 자체는 2024.01.24 접수돼 말소기준권리보다 늦지만, 임차인의 확정일자와 전입·점유는 모두 2021년에 갖춰졌습니다. 따라서 임차권등기의 접수 순위만 보고 후순위로 판단하면 안 됩니다. 확약이 없다면 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 가능성이 남는 구조입니다.

임차인 분석 (실제 임차인 1명)

* 실질 인수 0원은 제출된 말소동의 확약서가 조승현 임차권 전체에 유효하게 적용되고, 매각 후 임차권등기 말소와 점유 이전이 확약 내용대로 이행된다는 전제입니다. 입찰 전 확약서 원본의 대상 임차인, 적용 범위, 조건, 말소 절차를 반드시 대조해야 합니다.

② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다

감정가 158,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 77,420,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 확약을 정상 반영하면 실질취득도 77,420,000원으로 계산됩니다. 다만 나래빌2차는 총 8세대의 소규모 다세대주택이고, 전용 59.95㎡와 직접 비교할 수 있는 동일면적 실거래가가 확인되지 않습니다.

따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 확정됐다’고 표현할 수 없습니다. 감정가는 기준점일 뿐 현재 시장에서 실제로 거래되는 가격을 대신하지 못합니다. 특히 다세대주택은 층·향·내부상태·대지권·도로 조건에 따라 개별 가격 편차가 커, 인근 유사 다세대의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 대조해야 합니다.

회차별 구조 (확약 반영 전·후 비교)

확약을 반영하지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 총부담이 크게 줄지 않습니다. 반대로 확약이 유효하면 해당 미배당액을 매수인이 떠안지 않으므로 회차별 실질취득은 각 매각가와 같아집니다. 결국 이 사건은 할인율보다 확약서의 효력 확인이 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 77,420,000원 가정)

배당표상 임차인의 미배당액 194,373,560원은 확약을 반영하지 않은 법정 계산액입니다. 매수인 실질 인수액은 말소동의 확약서에 따라 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제3층 제301호입니다. 외벽은 스톤코트 등, 창호는 섀시창호로 마감됐습니다.
• 입지. 숭의4동행정복지센터 남동측 인근으로 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 일반 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 제물포역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 북측과 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로가 개설된 세로각지입니다.
• 토지. 대체로 정방형·완경사의 토지이며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 232.0㎡, 공시지가는 1,443,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 건물 상태. 기본적인 전기·위생·급배수·난방설비가 설치돼 있고, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
• 환금성. 2019.11.05 사용승인된 총 8세대 소규모 다세대주택입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수 2.0회, 낙찰률 0.0%로 가격을 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 말소동의 확약서의 작성 주체, 대상 임차인 조승현, 보증금 270,000,000원, 적용 범위와 말소 조건이 본건 전체에 적용되는지 원문으로 대조해야 합니다.
• 임차권 말소 절차. 낙찰과 대금납부만으로 임차권등기가 자동 정리되는지, 별도 말소서류와 인감·위임장 제출이 필요한지 확인해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 말소되더라도 실제 점유 이전과 열쇠 인도는 별도 문제입니다. 현재 점유 상태와 퇴거 협의 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
• 가격 조사. 감정가 대비 49%라는 할인율만 사용하지 말고 숭의동·제물포역 인근의 전용 59.95㎡ 안팎 다세대주택 최근 거래와 현재 매물 가격을 비교해야 합니다.
• 대지권·내부 상태. 소규모 다세대는 대지권 지분, 누수·결로, 주차, 엘리베이터, 공용부 관리 상태가 가격과 환금성에 미치는 영향이 큽니다.
• 체납 확인. 관리비와 공용부분 체납액, 수도·전기·가스 정산 여부를 관리주체와 공급기관에 확인해야 합니다.
• 세금·배당 원본 대조. 당해세와 최우선변제 여부에 따라 임차인 배당액과 확약 관련 절차가 달라질 수 있으므로 배당요구종기 서류와 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 확약서 한 장이 먼저다”

표면만 보면 감정가 158,000,000원짜리 다세대주택이 두 번 유찰돼 77,420,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 조승현 임차인은 270,000,000원의 보증금과 말소기준권리보다 빠른 전입·점유를 갖추고 있습니다. 확약을 빼면 현재 회차 미배당액은 194,373,560원이고, 최저가와 합친 권리상 부담은 271,793,560원으로 커집니다.

이 구조를 바꾸는 것이 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 대상과 조건에 맞게 유효하다면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 최저가와 같은 77,420,000원입니다. 반대로 확약서의 적용 범위나 이행 조건에 문제가 있으면 물건의 경제성은 완전히 달라집니다.

또한 감정가의 49%라는 숫자가 곧 시세 대비 49%를 뜻하지는 않습니다. 확인 가능한 동일면적 실거래 비교가 없고 총 8세대 소규모 다세대라는 환금성 변수도 있습니다. 결론은 권리는 확약 원본 확인을 조건으로 합격, 가격은 인근 실거래 확인 전까지 보류입니다.