인천지방법원 2025타경513868. 인천 미추홀구 용현동 성광빌라 에이동 302호, 전용 34.77㎡ 다세대주택입니다. 1987년 사용승인을 받은 12세대 규모의 빌라로, 감정가 76,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 37,240,000원까지 내려왔습니다. 그러나 등기부에는 임차인 한서원의 105,000,000원 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인의 전입일은 2022.06.30으로 말소기준 압류일보다 앞섭니다. 매각대금만 납부하면 모든 문제가 끝나는 단순한 경매로 볼 수 없습니다.

특히 이 사건은 신청채권자가 주택도시보증공사이고, 매각물건명세서에도 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다고 명시되어 있습니다. 이 확약은 인수 위험을 해소할 수 있는 중요한 요소입니다. 다만 임차권등기 말소 동의만으로 임차인의 대항력 포기 및 잔여 보증금 채무의 소멸까지 확인되었다고 단정할 수는 없습니다. 확약서의 원문과 적용 범위를 확인하기 전에는 인수 위험을 별도로 표시하는 것이 타당합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인의 전입이 말소기준보다 빠르다

과거 한국주택은행·주안감리교회신용협동조합·굴비골농업협동조합·신한은행·부천지구축산업협동조합·농협은행의 근저당은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 대항력 있는 임차인, 국의 압류 2건, 현재 강제경매개시결정과 말소동의 확약서입니다.

갑구 24번 도봉세무서장 압류가 말소기준으로 표시되어 있고, 이후 갑구 26번 계양세무서장 압류 및 갑구 30번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 압류등기의 말소 여부와 실제 조세채권의 배당순위는 별개의 문제입니다. 세금의 법정기일과 배당요구 금액에 따라 임차인에게 돌아갈 배당금이 달라질 수 있으므로 실제 배당과 인수금액은 확정된 수치가 아닙니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1억 500만원의 향방

③ 시세 비교 — 3,724만원도 최근 거래보다 높다

성광빌라 동일 면적 34.77㎡ 실거래는 확인되는 표본이 2건입니다. 2022년 거래는 105,000,000원이었지만, 2026년 6월에는 동일 면적·동일 층이 26,000,000원에 거래되었습니다. 두 거래를 단순 평균한 65,500,000원은 현재 시세를 판단하는 기준으로 사용하기에 부적절합니다.

최근 거래가격은 과거 거래 대비 75.2% 하락했습니다. 다만 거래가 2건뿐이고 거래 시점 사이에 상당한 간격이 있으므로, 이 수치만으로 지역 전체의 하락률을 단정할 수는 없습니다. 분명한 것은 최신 거래 26,000,000원이 현재 최저매각가보다도 낮다는 사실입니다.

④ 예상배당표 (매각가 37,240,000원 가정)

미배당 보증금은 배당금이 아니라 대항력 존속 시 매수인에게 승계될 수 있는 금액입니다. 주택도시보증공사의 청구액은 임차보증금과 별개의 추가 인수보증금으로 합산하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당은 변동할 수 있습니다.

⑤ 회차별 인수 시나리오 — 유찰돼도 총부담은 크게 줄지 않는다

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 낙찰가가 내려가는 만큼 배당 가능한 금액도 줄어 미배당 보증금은 오히려 증가합니다. 대항력이 유지되고 잔여 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득금액은 보증금 105,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다.

합계 부담은 각 회차 최저가와 해당 회차의 예상 인수액을 단순 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 확약서의 효력으로 잔여 보증금 인수의무가 소멸하는 것으로 확인되면 별도 계산이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 옹진군청 북서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 1987.10.02 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕의 3층 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방설비가 구비되어 있습니다. 노후 건물의 실제 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접하고, 토지는 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형입니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등이 지정되어 있으며 공시지가는 1,465,000원/㎡입니다. 외국인 등에 한한 토지거래계약 허가구역 지정기간도 기재되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 별도로 보고되지 않았습니다. 이는 내부 수선 필요성이나 구조 상태까지 보증하는 것은 아닙니다.
• 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 2건뿐입니다. 최근 거래는 26,000,000원이고 과거 거래와의 가격 차이가 커, 재매각 시 적정가격과 매수층을 신중하게 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 주택도시보증공사의 확약이 을구 14번 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 포기와 잔여 보증금 인수채무 면제까지 포함하는지 확인해야 합니다.
• 보증기관 권리승계. 주택도시보증공사의 대위변제 여부, 승계 범위, 실제 채권 귀속을 확인하고 임차보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 대항력·배당. 한서원의 전입·점유와 임차권등기, 배당요구의 효력을 확인하고 예상 미배당 보증금 68,830,320원의 최종 인수 여부를 판단해야 합니다.
• 세금 배당순위. 국의 압류가 2건 존재합니다. 당해세, 법정기일 및 조세채권의 실제 배당액에 따라 임차인 예상배당과 미배당금이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 기준. 인수가 남으면 낙찰가가 아닌 보증금 약 105,000,000원 수준으로 시세를 비교해야 합니다. 인수가 0원으로 확인되더라도 최저가 37,240,000원은 최신 거래보다 높습니다.
• 유찰 시나리오. 추가 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 인수형에서는 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 크게 낮아지지 않습니다.
• 점유·명도. 임차권등기와 실제 현재 점유상태는 구분해야 합니다. 현황조사 원본 및 현장 확인을 통해 인도 가능성과 명도비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·수선. 1987년 사용승인 건물의 누수·설비·공용부분 수선과 체납 관리비를 확인해야 합니다.
• 매각 진행상태. 기재된 매각기일은 2026.08.26입니다. 입찰 또는 후속 절차 검토 전 실제 매각 결과, 기일 변경, 매각허가 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·확약서·현황조사서·배당 관련 서류 및 최신 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,724만원에 낙찰받아도 3,724만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 핵심은 단순히 두 차례 유찰되어 감정가 대비 49%까지 내려왔다는 사실이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 한서원의 보증금은 105,000,000원이고, 현재 배당 추정에 따른 미배당 보증금은 68,830,320원입니다. 이를 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득금액은 약 105,000,000원 수준으로, 최신 실거래 26,000,000원보다 현저히 높습니다.

주택도시보증공사의 말소동의 확약서는 중요한 변수입니다. 확약의 효력이 대항력 포기와 잔여 보증금 인수채무 소멸까지 미치는 것으로 확인되면 인수액을 0원으로 조정할 수 있습니다. 그러나 그 경우에도 최저가 37,240,000원은 최근 거래의 143.2%이므로 가격상 할인으로 해석할 수 없습니다.

결론은 두 가지를 분리해 확인하는 것입니다. 첫째, 확약서 원문을 통해 잔여 보증금의 매수인 인수 여부를 확정해야 합니다. 둘째, 인수가 해소되는 경우에도 2026년 6월 동일 면적 실거래 26,000,000원을 중심으로 가격을 재검토해야 합니다. 과거 거래 대비 75.2% 하락, 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본, 두 차례 유찰이라는 조건을 함께 고려하면 현재 최저가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.