대구지방법원 2024타경42710. 현풍읍 부리 일원의 여러 필지와 현풍중앙로 98 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 3층으로, 감정 당시 지하는 노래방과 공실, 1층은 소매점과 공실, 2층은 위락시설과 공실, 3층은 공실로 조사됐습니다. 공동소유자는 박승현과 서준영이며, 박승현 지분은 3437분의 1975, 서준영 지분은 3437분의 1462입니다.
표면상 최저가는 감정가 2,528,634,940원에서 867,321,000원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 낙찰가 외 비용이 핵심입니다. 배당 시나리오에는 김문희·문은경·임명순·박주영의 보증금 합계 30,000,000원이 매수인 인수로 반영됐고, 매각물건명세서에는 목록 7의 2009.12.18. 전세권이 매각으로 말소되지 않는다고 명시돼 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2024타경42710 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 달성군 현풍읍 부리 285 일원 · 대구광역시 달성군 현풍읍 현풍중앙로 98 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설·위락시설·소매점·노래방 |
| 건물 이용상태 | 지하 1층 노래방·공실 / 1층 소매점·공실 / 2층 위락시설·공실 / 3층 공실 |
| 소유자 | 박승현(3437분의 1975) · 서준영(3437분의 1462) |
| 감정가 / 최저가 | 2,528,634,940원 / 867,321,000원 (3회 유찰, 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 847,882,987원 |
| 매각기일 | 2026.07.09 |
| 토지 정보 | 지목 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 중로 한면 · 404.0㎡ · 공시지가 1,624,000원/㎡ |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 남는다
말소기준은 2020.07.31. 농협은행 근저당권입니다. 같은 접수일과 접수번호로 서효철 채무 840,000,000원, 박승현 채무 1,008,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후의 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
과거 현풍새마을금고와 흥국생명보험, 포산신용협동조합 명의 근저당권도 확인되지만, 흥국생명보험의 근저당권들은 2005.08.29., 현풍새마을금고의 기존 근저당권은 2013.03.06., 현풍새마을금고 455,000,000원 및 포산신용협동조합 360,000,000원 근저당권은 2020.08.03. 말소된 것으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 6명
| 임차인 / 점유 | 전입·사업자등록 | 보증금 | 월세 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김문희 지하 노래방 | 2002.07.24 배당요구 2025.01.22 | 5,000,000원 | 100,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 5,000,000원 |
| 문은경 1층 미용실 | 2006.01.20 배당요구 없음 | 10,000,000원 | 350,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 10,000,000원 |
| 임명순 2층 우측 주점 | 2010.07.06 배당요구 2025.01.20 | 10,000,000원 | 950,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 10,000,000원 |
| 박주영 1층 점포(휴대폰점) | 2019.04.01 배당요구 없음 | 5,000,000원 | 400,000원 | 대항력 有우선변제 없음승계 5,000,000원 |
| 곽병건 1층 주택 | 2021.01.06 배당요구 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 없음보증금 미상승계 0원 |
| 이미희 1층 점포 | 2022.10.28 배당요구 없음 | 20,000,000원 | 935,000원 | 대항력 없음우선변제 미상승계 0원 |
김문희·문은경·임명순·박주영은 모두 말소기준일인 2020.07.31.보다 먼저 점유를 시작해 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 예상배당에서는 보증금 합계 30,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 김문희와 임명순은 배당요구를 했지만 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 배당액은 0원입니다.
곽병건과 이미희는 말소기준 이후 점유를 시작해 대항력이 없습니다. 곽병건은 보증금과 월세가 확인되지 않았으나, 말소기준 이후 점유이므로 보증금 미상만을 이유로 대항력이 있다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로는 부족하다
현재 최저가는 867,321,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 여기에 알려진 임차보증금 인수액 30,000,000원을 더하면 실질취득비용은 최소 897,321,000원입니다. 목록 7 전세권의 전세금이 별도로 존재한다면 실제 부담은 더 커집니다.
특히 이 물건은 아파트처럼 동일 면적·동일 단지 거래를 바로 비교하기 어려운 상가·위락시설과 여러 토지가 결합된 일괄매각입니다. 지하 노래방, 1층 소매점, 2층 위락시설, 3층 공실이라는 복합 이용상태와 다수 공실은 임대수익·명도·리모델링비·환금성에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 867,321,000원 가정)
| 배당·인수 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,073,210원 |
| 매수인 인수 · 김문희 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 문은경 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 임명순 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 매수인 인수 · 박주영 보증금 | 5,000,000원 | 0원 |
| 현풍새마을금고 근저당권 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 포산신용협동조합 근저당권 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 농협은행 근저당권 | 840,000,000원 | 41,247,790원 |
| 농협은행 근저당권 | 1,008,000,000원 | 0원 |
| 농협은행 가압류 | 136,046,076원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,799,046,076원 중 856,247,790원이 배당되고, 미배당액은 1,942,798,286원입니다. 매수인 인수 임차보증금은 30,000,000원이며, 목록 7 존속 전세권의 금액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 실질취득과 미배당
| 회차 | 최저가 | 실질취득 최소 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 3회 유찰 | 867,321,000원 | 897,321,000원 + 전세권 | 1,942,798,286원 |
| 4회 유찰 시 | 607,124,700원 | 637,124,700원 + 전세권 | 2,200,392,623원 |
| 5회 유찰 시 | 424,987,290원 | 454,987,290원 + 전세권 | 2,380,708,659원 |
유찰로 낙찰가가 내려가더라도 대항력 있는 임차인의 보증금 인수액 30,000,000원은 그대로 남습니다. 여기에 말소되지 않는 전세권의 전세금이 추가될 수 있으므로, 입찰 상한은 ‘최저가’가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 + 전세권 부담 + 명도·정비비를 기준으로 정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 현풍교 북측 인근에 위치하며, 주변은 도로변 근린생활시설과 후면 단독주택 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 일반상업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있으며, 중로3류·소로3류와 접하는 토지가 포함됩니다.
- 건물 상태. 급배수·위생설비가 갖춰져 있으나 지하 1층부터 지상 3층까지 다수 공실이 조사됐습니다.
- 분할 이력. 목록 5 토지는 2024.04.03. 286-3번지 대 75㎡와 286-6번지 대 4㎡로 분할됐습니다.
- 타인 점유. 목록 5와 목록 8 토지 일부에 타인 점유 부분이 있는 것으로 조사돼 정확한 위치와 면적 확인을 위한 측량이 필요합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 중점경관관리구역에 포함되며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 존속 전세권 확인. 목록 7 을구 순위 6번 전세권의 전세권자·전세금·범위·점유 상태를 등기부 원본에서 확인하세요.
- 임차보증금 인수. 김문희 5,000,000원, 문은경 10,000,000원, 임명순 10,000,000원, 박주영 5,000,000원의 인수 가능성을 입찰가에 반영하세요.
- 중복 여부 확인. 존속 전세권과 조사된 임차인의 점유관계가 같은 권리인지 별도 권리인지 확인하세요.
- 토지 측량. 목록 5·8의 타인 점유 위치와 면적을 측량하고, 인도·사용료·경계분쟁 가능성을 점검하세요.
- 분할 토지 대조. 2024.04.03. 분할된 286-3번지와 286-6번지의 매각 포함 범위와 현황을 확인하세요.
- 공실·명도 비용. 실제 영업 중인 점포와 공실을 구분하고, 임차인별 명도·시설물 철거·원상복구 비용을 산정하세요.
- 배당표 재검증. 말소된 근저당권이 예상배당에 반영된 부분은 채권계산서와 배당요구 내역을 통해 실제 잔액을 확인하세요.
- 시세 조사. 현풍중앙로 인근 상업용 토지와 노후 상가의 최근 거래·임대료·공실률을 별도로 조사한 뒤 입찰 상한을 정하세요.
- 체납 확인. 당해세·전기·수도·공용시설 비용과 영업시설 관련 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·토지대장을 직접 대조하세요.
맺으며 — “34.3% 최저가보다 인수 범위를 먼저 봐야 한다”
이 사건의 최저가는 867,321,000원으로 감정가의 34.3%까지 낮아졌습니다. 그러나 알려진 대항력 임차보증금 30,000,000원을 더한 실질취득비용은 이미 최소 897,321,000원이며, 2009.12.18. 설정된 존속 전세권의 금액은 아직 더해야 합니다.
여기에 실제 임차인 6명, 일부 토지의 타인 점유, 토지 분할, 다수 공실, 근린생활·위락시설의 낮은 환금성이 겹칩니다. 시세 비교자료도 없어 감정가 대비 하락 폭만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 낮은 최저가가 위험을 상쇄한다고 보기 어려운 D등급 고난도 물건이며, 전세권 금액·임차인 승계·점유 토지 경계가 확인되기 전에는 실질취득 총액조차 확정할 수 없습니다.
