인천지방법원 2025타경513925. 시민공원역 인근 주안지웰에스테이트 102동 702호, 전용 23.2701㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 을구 3번에 배진우의 주택임차권이 등기되어 있고, 임대차계약일자는 2022년9월7일, 확정일자는 2022년9월8일, 전입·점유개시는 2022년9월23일입니다. 임차보증금은 157,000,000원으로 감정가 99,000,000원과 현재 최저가 48,510,000원을 모두 크게 웃돕니다.
통상의 대항력 인수형이라면 현재 회차에서 임차인이 배당받지 못하는 109,763,180원을 매수인이 떠안아, 낙찰가가 내려가도 실질취득액은 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다. 정확도 규칙에 따라 해당 임차권의 인수는 실질 0원으로 반영합니다. 실제 임차인은 배진우 1명이며 보증기관 승계 중복 임차인 신고는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513925 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3 주안지웰에스테이트 102동 7층오피스텔702호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 23.2701㎡ · 지상34층 내 7층 |
| 이용상태 | 업무시설(오피스텔) |
| 소유자 | 주식회사라인버앤제이 (2022.10.14 매매 · 거래가액 128,366,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 48,510,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 157,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처
등기상 2019년 하나은행 근저당은 2022년9월23일 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 핵심 부담은 을구 3번 배진우의 주택임차권입니다. 전입일 2022년9월23일, 확정일자 2022년9월8일로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 배당요구도 이루어졌습니다. 경매개시결정은 2025년11월14일 주택도시보증공사 명의로 등기되어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배진우 | 제7층 제오피스텔702호 23.2701㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 157,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 확약 적용 실질 0원 |
임대차계약일자는 2022년9월7일, 확정일자는 2022년9월8일, 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022년9월23일입니다. 배당요구일은 2024년8월9일입니다. 보증기관 승계로 중복 신고된 임차인은 없어 실제 임차인은 1명입니다.
③ 시세 비교 — 확약을 반영하면 가격 차이가 크다
주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡ 최근 거래는 2026년7월 88,000,000원, 2026년4월 88,000,000원, 2026년2월 89,000,000원, 2026년1월 90,000,000원 등입니다. 최근 12개월 6건 평균은 90,500,000원이며 최신 거래는 88,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 23.27㎡ | 26 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 22 | 88,000,000원 |
| 2026.04 | 23.27㎡ | 10 | 88,000,000원 |
| 2026.02 | 23.27㎡ | 14 | 89,000,000원 |
| 2026.01 | 23.27㎡ | 21 | 90,000,000원 |
| 2025.12 | 23.27㎡ | 28 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 23.27㎡ | 6건 | 90,500,000원 |
현재 최저매각가 48,510,000원은 최근 12개월 평균 90,500,000원의 53.6%입니다. 확약을 적용해 실질 인수액을 0원으로 보면 실질취득 역시 48,510,000원 수준이므로 최신 거래 88,000,000원과 비교해도 낮습니다. 다만 최근 구간과 이전 구간의 거래 추세는 -9.2%입니다. 전체 평균 95,083,333원보다 최근 12개월 평균이 낮은 만큼 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 48,510,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,273,180원 |
| 1. 임차인 배진우 보증금 | 157,000,000원 | 47,236,820원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 157,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 자체만 보면 임차보증금 부족분은 109,763,180원으로 계산됩니다. 이는 일반적인 대항력 인수 규칙상 매수인 인수액입니다. 다만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 본 분석에서는 해당 임차인의 실질 인수액을 0원으로 반영합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 룰상 인수는 커진다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 48,510,000원 | 109,763,180원 | 실질 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 33,957,000원 | 124,054,226원 | 실질 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 23,769,900원 | 134,057,958원 | 실질 0원 |
이 표가 보여주는 핵심은 명확합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 이 사건은 그 구조 위에 말소동의 확약이 존재하기 때문에 예외적으로 실질 인수를 0원으로 반영하는 사례입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시민공원역(인천지하철2호선) 북동측 인근이며 공동주택·아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 중심 시가지 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 시민공원역이 있어 대중교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상34층 건물의 7층 오피스텔이며 위생·급배수·승강기·옥내소화전·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 대지. 대체로 사다리형 평지이며 남측 광대로, 서측 세로, 북동측 소로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역·철도보호지구 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 단지 거래. 주안지웰에스테이트 전용 23.27㎡ 거래가 존재하지만 최근 거래 추세는 -9.2%로 약세입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 이 사건의 투자판단을 바꾸는 핵심 문서는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 적용 대상이 을구 3번 주택임차권과 일치하는지 원문 대조가 핵심입니다.
- 인수액 이중 계산. 확약 적용 시 실질 인수는 0원이지만, 확약을 제외한 일반 규칙상 현재 회차 인수액은 109,763,180원입니다. 두 경우를 반드시 분리해 판단해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 95,083,333원보다 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선 기준으로 사용해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -9.2%이므로 현재 할인폭만 보고 향후 매도가격을 낙관적으로 잡지 않아야 합니다.
- 오피스텔 환금성. 감정 이용상태가 업무시설(오피스텔)이므로 아파트와 같은 환금성을 전제로 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싼 최저가”가 아니라 “확약이 만든 실질 0원”이 핵심
겉으로는 감정가 99,000,000원이 두 번 유찰돼 48,510,000원까지 내려온 오피스텔입니다. 그러나 선순위 임차보증금이 157,000,000원이므로 확약이 없다면 결코 48,510,000원짜리 물건이 아닙니다. 현재 회차 기준 룰상 인수액만 109,763,180원입니다. 이 사건의 가격 구조를 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다.
확약을 정확도 규칙대로 적용하면 배진우 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 48,510,000원 수준입니다. 이는 최근 12개월 평균 90,500,000원의 53.6%이고, 최신 거래 88,000,000원보다도 낮아 현재 회차의 가격 경쟁력은 분명합니다. 다만 거래 추세가 -9.2%로 하락 중인 오피스텔이라는 점, 그리고 가격 메리트 자체가 확약의 실제 적용에 의존한다는 점은 끝까지 분리해서 확인해야 합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 적용 후에는 가격 메리트형. 이 사건의 결론입니다.
