인천지방법원 2025타경514039. 인천 미추홀구 용현동 ‘에이치엠팰리스’ 5층 502호, 전용 73.21㎡ 오피스텔입니다. 감정가 184,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저매각가는 90,160,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 감정가의 49% 수준이지만, 이 물건은 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있기 때문입니다.

본건의 말소기준은 근저당이 아니라 2023.01.04. 접수된 국의 압류입니다. 임차인 양제원은 2022.03.28. 확정일자를 받고 2022.05.03. 전입·점유를 시작했으므로 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구를 했더라도 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 부족분을 매수인에게 주장할 수 있는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있어, 입찰 판단은 확약의 유효성과 적용 범위를 확인한 뒤 완전히 달라집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 확약이 핵심

2018년 설정됐던 두 차례의 신탁등기는 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 신탁이나 근저당이 아니라 양제원 임차인의 선순위 대항력입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.28., 전입·점유개시는 2022.05.03.이고, 말소기준인 국 압류는 2023.01.04. 접수됐습니다. 이후 2024.05.28. 임차보증금 240,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐으며 배당요구도 접수됐습니다.

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 집계하지 않으며, 본건의 경매신청채권자입니다. 양제원 보증금 240,000,000원 외에 별도의 보증금을 합산할 사안은 없습니다.

* 인수 0원 판단은 제출된 확약서가 본건 임차권등기의 말소와 대항력 주장 포기까지 유효하게 담보하고, 매각 후 실제 말소 절차가 이행된다는 전제입니다. 확약서 원문·제출 주체·적용 대상·조건이 이 전제를 충족하지 않으면 원자료상 151,862,880원의 인수 위험이 다시 발생합니다.

② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래를 봐야 한다

HM팰리스는 총 19세대 규모입니다. 확인된 거래 8건의 전체 평균은 200,375,000원이지만, 2022년 240,000,000원과 2021년 220,000,000원 등 과거 고가 거래가 포함돼 있습니다. 따라서 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균 183,000,000원과 최신 거래 184,000,000원을 우선해야 합니다.

최근 거래가격은 179,000,000원·184,000,000원·186,000,000원 수준이며, 최근 12개월 평균은 183,000,000원입니다. 현재 최저가 90,160,000원은 최근 평균의 49.3%입니다. 다만 이 비교가 실제 가격 메리트로 성립하려면 확약 적용으로 인수액이 0원이어야 합니다. 확약이 적용되지 않아 보증금 부족분을 인수한다면 실질취득은 최근 평균과 최신 거래보다 높아져, 최저가가 싸다는 표현은 성립하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 90,160,000원 가정)

배당 원자료상 양제원 임차인의 미배당 보증금은 151,862,880원입니다. 아래 배당 차트는 매각대금의 실제 배분 구조를 표시하며, 확약서가 유효한 경우 그 미배당액의 매수인 실질 인수만 0원으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 용현동 옹진군청 북서측 인근으로, 주위는 아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통인 편입니다.
• 건물. 2018.01.31. 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 남서측 약 30미터, 북동측 약 6미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 토지거래계약 허가구역입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 임대관계는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 19세대 소형 오피스텔이고 최근 거래 추세가 -13.2%이므로, 할인율과 별개로 매도 기간과 매수층을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양제원 임차권등기 말소와 대항력 주장 포기를 모두 포함하는지 확인해야 합니다.
• 적용 대상 확인. 확약서에 사건번호 2025타경514039, 목적물 5층 502호, 임차인 양제원, 보증금 240,000,000원이 정확히 특정됐는지 대조해야 합니다.
• 조건부 문구 확인. 낙찰대금·배당·소유권이전 등 별도의 이행 조건과 말소서류 교부 시점이 있는지 확인해야 합니다.
• 배당 후 잔액 확인. 현재 회차 원자료상 임차인 배당액은 88,137,120원, 미배당액은 151,862,880원입니다. 확약이 무효라면 이 부족분이 핵심 인수 위험입니다.
• 최근 시세 우선. 전체 평균 200,375,000원보다 최근 12개월 평균 183,000,000원과 최신 거래 184,000,000원을 입찰가 판단 기준으로 삼아야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -13.2%이므로 현재 실거래 수준이 그대로 유지된다고 가정하지 말고 보수적인 매도가를 적용해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재 점유자가 누구인지, 내부 상태와 인도 시점이 어떠한지는 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 체납 항목 확인. 미납 관리비·당해세·공용부분 체납액과 오피스텔의 실제 주거 사용에 따른 비용을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.

맺으며 — 확약 한 장이 결론을 완전히 바꾼다

이 물건은 기본 상태만 보면 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 있는 인수형 경매입니다. 확약이 없다면 현재 최저가 90,160,000원만 보고 싸다고 평가할 수 없고, 유찰이 더 진행돼도 미배당 인수액이 늘어 실질취득은 보증금 약 2.4억원을 중심으로 유지됩니다. 최근 12개월 평균 183,000,000원과 최신 거래 184,000,000원보다 높은 구조이므로 가격 메리트도 없습니다.

반대로 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 양제원 임차권에 완전하게 적용된다면, 인수는 실질 0원*, 실질취득은 90,160,000원으로 바뀝니다. 최근 평균의 49.3%라는 큰 가격 간격이 생기지만, 최근 거래가 -13.2% 하락 추세이고 총 19세대 소형 오피스텔이라는 환금성 제약은 남습니다. 결론은 명확합니다. 확약 확인 전에는 인수형, 확약 확인 후에는 할인형. 이 물건의 승부처는 최저가가 아니라 확약서 원문의 효력입니다.