인천지방법원 2025타경514081. 인천 미추홀구 주안동 소재 삼성타워빌 4층 401호, 전용 34.83㎡의 다세대주택입니다. 소유자 최창업은 2022년 4월 8일 매매를 원인으로 거래가 115,000,000원에 취득했고, 2022년 5월 6일 소유권이전등기가 접수되었습니다. 같은 날 전입 및 점유를 개시한 것으로 등기된 송예성의 임차보증금도 115,000,000원입니다. 이후 2023년 국세 압류, 2024년 추가 압류 및 임차권등기, 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

가장 먼저 봐야 할 것은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부입니다. 송예성의 전입일은 2022년 5월 6일로, 말소기준으로 표시된 2023년 3월 24일 국세 압류보다 빠릅니다. 확정일자는 2022년 4월 29일입니다. 따라서 단순히 2024년에 임차권등기가 이루어졌다는 이유만으로 임차보증금 인수위험이 사라졌다고 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기상 말소기준으로 표시된 권리는 2023년 3월 24일 국 압류입니다. 2024년 계양세무서장의 압류와 2025년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 과거 설정되었던 농업협동조합중앙회 및 인천한마음신용협동조합의 근저당권은 이미 말소되어 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.

그러나 송예성의 임차권은 별도로 판단해야 합니다. 임대차계약일은 2022년 4월 8일, 확정일자는 2022년 4월 29일, 전입 및 점유개시일은 2022년 5월 6일입니다. 모두 말소기준 표시일보다 앞섭니다. 매각물건명세서에서도 을구 5번 주택임차권등기를 인수권리로 명시하면서 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 사실을 함께 기재하고 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차관계와 인수 범위를 구분

보증금과 임차권등기가 확인되는 임차권자는 송예성 1명입니다. 현황조사에는 송얘정과 외국인 성명 3명을 포함한 전입자 4명이 별도로 나타납니다. 송얘정과 송예성이 동일인인지는 확인되지 않으므로 서로 다른 보증금 채권자로 단정하거나 두 사람의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 나머지 전입자 역시 실제 임차인인지, 동거인인지, 별도의 점유권원이 있는지 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 낙찰가가 아니라 실질취득액으로 판단

삼성타워빌은 총 10세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 전용 34.83㎡ 실거래는 2022년 2월과 4월의 2건입니다. 거래금액은 각각 55,000,000원, 115,000,000원으로 평균은 85,000,000원입니다.

최저가 32,242,000원은 과거 거래 평균의 37.9%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 보증금 미배당액 83,738,356원을 인수하는 경우에는 실질취득액이 115,980,356원으로 높아집니다.

④ 예상배당표 (매각가 32,242,000원 가정)

제공된 예상배당에 따른 계산입니다. 집행비용 980,356원 공제 후 임차인 송예성에게 31,261,644원이 배당되며, 보증금 부족분 83,738,356원이 발생합니다. 주택도시보증공사에는 별도 배당액 0원이 표시됩니다. 실제 배당순위·채권 귀속·당해세·최우선변제 및 확약 효력에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액을 임차보증금과 독립된 추가 인수액으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

임차인 보증금이 115,000,000원으로 유지되고 미배당액을 매수인이 인수한다면, 유찰로 매각가격이 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액도 줄어 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 아래 금액은 확약에 따른 인수 면제가 인정되지 않는 경우의 추정치입니다.

실질취득 추정액은 각 회차 최저가와 예상 인수액의 합계입니다. 회차별 추정 집행비용 차이로 총액에는 소폭 차이가 있습니다. 실제 낙찰가, 배당, 세금 및 확약 효력에 따라 변경됩니다.

⑥ 확약서에 따른 두 가지 권리 시나리오

확약서는 이 사건의 가격 판단을 바꿀 수 있는 핵심 문서입니다. 원문에 대항력 포기와 잔여보증금 인수 면제에 관한 내용이 있는지, 누가 어떤 권리를 포기하거나 말소에 동의하는지, 낙찰 이후 이행조건이 무엇인지를 확인해야 합니다.

인수 면제가 확인되더라도 과거 실거래 2건만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 확정할 수는 없습니다. 더구나 송얘정의 동일인 여부와 다른 전입자의 점유관계가 확인되지 않은 상태에서는 전체 권리위험이 해소되었다고 볼 수 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 인천주안북초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 주안역이 위치합니다. 대중교통 사정은 편리한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 2002년 7월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다. 기본적인 위생·급배수·개별난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 표시되어 있습니다. 외국인 등에 한정된 토지거래계약 허가구역의 기재상 지정기간은 2025.08.262026.08.25로, 현재 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 제시외 단층 보일러실 약 11.3㎡가 감정가에 포함되어 있으므로 현황·소유관계·적법성을 직접 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래는 2022년의 2건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0으로 표시되어 있습니다. 표본 규모가 확인되지 않으므로 이 수치만으로 향후 낙찰 가능성을 예측할 수는 없지만, 거래 유동성과 가격 확인에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 대조. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서에 대항력 포기·잔여보증금 인수 면제·말소 조건이 명시되어 있는지 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수액 확인. 송예성의 보증금 115,000,000원 중 예상 미배당액 83,738,356원이 매수인에게 승계되는지, 원본 명세서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 대위변제 및 채권 귀속. 주택도시보증공사의 청구액과 송예성 보증금의 관계, 채권승계 범위, 배당권자 및 확약의 당사자를 확인하고 동일한 보증금 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 송얘정 동일인 여부. 송예성과 송얘정이 동일인인지 확인해야 합니다. 별도 임차인이라면 계약서·전입·점유·확정일자·보증금을 별도로 확인하고 기존 확약이 그 사람에게도 적용되는지 검토해야 합니다.
• 외국인 전입자 3명. 실제 점유 여부, 임대차계약 또는 동거관계, 보증금, 명도 대상 및 인도 절차를 확인해야 합니다.
• 세금 우선순위. 국세 압류가 존재하므로 실제 체납세액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 등기 접수일만으로 조세채권과 임차보증금의 우선순위를 모두 확정할 수 없습니다.
• 가격 착시 방지. 최저가 32,242,000원만을 시세와 비교하지 말고, 보증금 인수 시 실질취득 추정액 115,980,356원을 기준으로 가격을 검토해야 합니다.
• 최근 실거래 확보. 확인된 거래는 2022년의 2건으로 현재 시세 판단에 부족합니다. 인근 유사 다세대주택의 최근 거래 및 실제 매도가능가격을 추가 확인해야 합니다.
• 제시외 보일러실. 감정가에 포함된 약 11.3㎡ 시설의 현황, 사용관계 및 적법성을 직접 확인해야 합니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 문제, 추가 취득비용 등을 따로 확인해야 합니다.
• 매각결과와 원본 확인. 기재된 2026.08.26 매각기일이 경과했으므로 실제 매각결과와 사건 진행상태를 우선 확인해야 합니다. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가는 3,224만원, 실제 위험은 보증금 1.15억”

이 물건은 감정가 94,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 32,242,000원까지 낮아진 다세대주택입니다. 하지만 최저가 할인율이 실제 취득비용의 할인율을 의미하지 않습니다. 대항력 있는 임차권자 송예성의 보증금은 115,000,000원이며, 현재 회차 예상배당에 따른 미배당액은 83,738,356원입니다.

이 금액을 매수인이 인수한다면 실질취득 추정액은 115,980,356원으로, 과거 실거래 평균과 감정가를 모두 웃돕니다. 유찰이 한 차례 더 진행되더라도 보증금 인수액이 증가하는 구조이므로 최저가 하락만으로 총부담이 크게 줄어들지는 않습니다.

반면 주택도시보증공사의 확약서가 대항력 포기 및 잔여보증금 인수 면제까지 유효하게 보장한다면 송예성 임차권의 실질 인수액은 0원이 될 수 있습니다. 그러나 확인된 사실은 말소동의 확약서 제출이며, 인수 면제의 구체적 효력은 아직 확정할 수 없습니다. 송얘정의 동일인 여부와 다른 전입자들의 점유관계도 남아 있습니다.

여기에 2022년 이후의 실거래가 확인되지 않는 소규모 다세대주택이라는 환금성 문제까지 고려하면, 최저가가 낮다는 이유로 가격상 유리하다고 결론 내리기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약의 법적 효력, 실제 임차관계, 매수인 인수 범위 및 현재 시세 확인입니다.