춘천지방법원 2025타경10435. 고성군 토성면 청간리 217-10의 토지와 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2023.06.22 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 1·2층은 제2종근린생활시설인 동물병원, 3층은 사무소, 4층은 제2종근린생활시설로 이용되다가 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고상 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.
권리구조의 기준점은 2023.07.03 설정된 우리은행 근저당권 1,080,000,000원입니다. 그 이후의 우리은행 추가 근저당 360,000,000원, 강원신용보증재단 가압류 108,000,000원, 우리은행 가압류 12,478,692원, 경매개시결정과 고성군 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 2명이 확인되지만 전입일이 각각 2024.09.06, 2025.01.14로 말소기준보다 늦습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10435 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 217-10 · 강원특별자치도 고성군 토성면 아야진옛길 3 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설(1·2층 동물병원, 3층 사무소, 4층 공실) |
| 토지 | 대 · 1,019.0㎡ · 상업용 · 자연녹지지역 · 완경사 · 사다리형 · 광대세각 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 2023.06.22 사용승인 |
| 소유자 | 최명순 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,176,013,640원 / 1,066,247,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권 청구액 | 1,241,538,602원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.07.03 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권과 그 뒤의 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동혁 · 1층,2층 | 2025.01.14 | 30,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 2026.01.14 | 승계 0원 |
| 주식회사 플레이건축사사무소(이경석) · 3층 | 2024.09.06 | 15,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 · 배당요구 확인 없음 | 승계 0원 |
두 임차인 모두 말소기준일인 2023.07.03보다 늦게 전입했습니다. 따라서 제공된 판정상 대항력이 없고 보증금 합계 45,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다. 김동혁은 2026.01.14 배당요구를 했지만 확정일자는 확인되지 않으며, 주식회사 플레이건축사사무소(이경석)는 배당요구가 확인되지 않습니다.
③ 유찰·가격구간 — 49%만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가 2,176,013,640원에서 2회 유찰되어 현재 최저가는 1,066,247,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 746,372,900원, 4회 유찰 시 522,461,029원으로 제시되어 있습니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 판단하면 안 됩니다. 특히 제2종근린생활시설과 토지를 일괄매각하는 상업용 부동산은 아파트처럼 단순한 동일평형 비교가 어렵고, 현재 2회 유찰됐다는 사실 자체가 가격과 환금성을 별도로 검토해야 한다는 신호입니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,066,247,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 13,062,470원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 1,053,184,530원 |
| 3. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 2번 가압류 · 강원신용보증재단 | 108,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 3번 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,478,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총액은 1,560,478,692원, 예상 배당액은 1,053,184,530원, 미배당액은 507,294,162원입니다. 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청간해변 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성된 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 1·2층은 동물병원, 3층은 사무소, 4층은 휴게음식점으로 이용되다가 현재 공실입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 승강기설비, 화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,019.0㎡, 상업용 이용, 완경사·사다리형이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 소로2류에 접합합니다. 가축사육제한구역에 포함되고 준보전산지·도로구역·지구단위계획구역에 접합니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 말고, 인근 근린생활시설·토지 거래와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 임차인 현황 재확인. 김동혁은 1·2층, 주식회사 플레이건축사사무소(이경석)는 3층을 점유합니다. 입찰 직전 점유 변동과 계약관계를 다시 확인해야 합니다.
- 4층 공실. 현재 공실인 4층의 실제 상태와 재임대 가능성, 공실 유지비를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물이 일괄매각되고 제시외 건물도 포함되므로 현황과 매각 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지이용 제한. 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지이용계획을 향후 용도변경·증축 계획과 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 현황을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격은 별도 검증
이 사건의 핵심은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “인수는 0원이지만 적정가격은 아직 검증해야 한다”는 점입니다. 2023.07.03 우리은행 근저당이 말소기준이고 두 임차인의 전입은 모두 그 이후여서 대항력은 없습니다. 현재 최저가 1,066,247,000원에 매각된다는 가정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 물건은 4층 제2종근린생활시설과 1,019.0㎡ 토지를 함께 취득하는 상업용 부동산이고, 이미 2회 유찰되었습니다. 비교 실거래 없이 감정가 49%라는 수치만으로 가격 우위를 확정하기는 어렵습니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크보다 가격·임대수익·환금성 검증이 입찰 판단의 중심이 되어야 합니다.
