춘천지방법원 2025타경10435. 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 217-10의 토지와 철근콘크리트조 4층 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 2023.06.22. 사용승인됐으며, 1·2층은 제2종근린생활시설인 동물병원, 3층은 사무소, 4층은 제2종근린생활시설로 이용되다가 현재 공실인 구조입니다.
권리 구조는 비교적 명확합니다. 소유자 최명순 명의로 소유권보존된 뒤 2023.07.03. 우리은행 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 추가 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인 2명 역시 신고일이 말소기준일보다 늦어 대항력이 인정되지 않는 것으로 정리돼, 보증금은 실질취득액에 더하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경10435 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 청간리 217-10 · 아야진옛길 3 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 제2종근린생활시설 및 대지 |
| 토지 | 1,019.0㎡ · 지목 대 · 상업용 · 자연녹지지역 · 공시지가 329,800원/㎡ |
| 건물 이용상태 | 1·2층 동물병원 · 3층 사무소 · 4층 공실(종전 휴게음식점) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 · 2023.06.22. 사용승인 · 승강기·시스템 냉난방·화재탐지설비 |
| 소유자 | 최명순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 2,176,013,640원 / 1,523,210,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사 / 1,241,538,602원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 2023.07.03. 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.07.03. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후의 우리은행 추가 근저당, 강원신용보증재단과 우리은행의 가압류, 경매개시결정, 고성군 압류는 등기상 매각으로 소멸합니다. 다만 고성군 압류와 관련된 실제 조세채권의 배당순위는 당해세 여부에 따라 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동혁 | 1층, 2층 | 2025.01.14 | 30,000,000원 / 2,000,000원 | 2026.01.14 신고 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 플레이건축사사무소(이경석) | 3층 | 2024.09.06 | 15,000,000원 / 1,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인의 신고일은 각각 2024.09.06.과 2025.01.14.로, 말소기준일인 2023.07.03.보다 늦습니다. 따라서 현재 권리관계상 대항력이 없고, 확인된 보증금은 낙찰자가 승계하는 금액에 포함되지 않습니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 가격 판단 — 실질취득 1,523,210,000원, 시세 메리트는 미확인
현재 최저매각가는 1,523,210,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액도 1,523,210,000원입니다. 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트가 아니라 국도변 상가지대의 근린생활시설과 토지입니다. 1·2층은 동물병원, 3층은 사무소가 사용하고 있고 4층은 공실이므로, 가격은 단순 면적 비교보다 임대차의 지속 가능성, 공실 해소 가능성, 건물 유지비와 용도별 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,523,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,632,100원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 1,080,000,000원 | 1,080,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 360,000,000원 | 360,000,000원 |
| 3. 가압류 · 강원신용보증재단 | 108,000,000원 | 65,577,900원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 우리은행 | 12,478,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 총 채권액 1,560,478,692원 중 1,505,577,900원이 배당되고, 54,900,792원의 미배당이 발생하는 것으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 청간해변 북서측 인근에 위치하고, 주변은 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성된 국도변 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장과의 거리 및 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2023.06.22. 사용승인된 철근콘크리트조 4층 건물로, 시스템 냉난방·승강기·화재탐지·위생 및 급배수설비를 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 1·2층 동물병원, 3층 사무소, 4층 공실로 층별 이용률이 다릅니다. 공실층의 재임대 가능성과 용도 적합성을 확인해야 합니다.
- 토지. 면적 1,019.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 완경사 사다리형 토지이며 도로접면은 광대세각입니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 소로2류에 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지·도로구역·지구단위계획구역에도 접합니다.
- 공부상 상태. 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 근린생활시설과 토지를 함께 취득하는 비주거용 물건으로, 실제 영업수요·임대수익·공실 해소 여부에 따라 매수층과 재매각성이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 조사. 최저가 1,523,210,000원이 시세보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 인근 상업용 토지·근린생활시설의 실제 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 제시외 건물이 포함됩니다. 감정평가서의 제시외 목록·면적·평가액과 건축물대장 등재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차계약서 대조. 김동혁과 주식회사 플레이건축사사무소의 계약기간, 연체 여부, 실제 점유범위, 사업자등록 및 확정일자를 확인하세요.
- 4층 공실 점검. 종전 휴게음식점 공간의 내부 상태, 설비, 원상복구비와 신규 임차인 유치 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권 승계관계 확인. 경매 신청채권자는 에이치에프더블유오삼비유동화전문유한회사이고 등기상 근저당권자는 우리은행이므로, 채권양도·승계 관련 문서를 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금·배당 확인. 고성군 압류의 체납세액과 법정기일, 당해세 여부, 임차인의 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 명도 계획. 대항력이 없더라도 1·2층과 3층은 점유·영업 중일 수 있으므로 인도명령과 협의명도 비용·기간을 고려해야 합니다.
- 토지·건물 원본 대조. 토지와 건물 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건을 각각 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2023.07.03. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 2명의 신고일과 나머지 등기권리는 모두 그 이후입니다. 따라서 현재 자료상 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액은 낙찰가와 같습니다.
하지만 현재 최저가 1,523,210,000원이 적정한지는 별개의 문제입니다. 비교 실거래가 확인되지 않고, 4층은 공실이며, 토지와 근린생활시설뿐 아니라 제시외 건물까지 일괄매각됩니다. 권리만 보면 정리형이지만 가격·수익·환금성 검증은 충분하지 않습니다. 권리는 통과, 가격은 현장조사 후 판단. 이 물건의 승부처는 할인율이 아니라 실제 임대수익과 공실 해소 가능성을 반영한 적정 입찰가 산정입니다.