확약 이행 시 인수 0원, 미이행 시 174,363,260원 — 리오센트럴타워 1102호

인천지방법원 2025타경514087. 석바위시장역 북서측 인근 리오센트럴타워 11층 1102호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 감정가 241,000,000원에서 두 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 118,090,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.

겉으로는 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에는 보증금 290,000,000원의 선순위 대항력 임차인 이대규가 있습니다. 이대규는 2022.06.02. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2022.05.17.로, 말소기준권리인 2023.01.27. 국세 압류보다 앞섭니다. 현재 최저가를 기준으로 한 배당 예상액은 115,636,740원이고, 부족분은 174,363,260원입니다.

다만 매각물건명세서에는 해당 주택임차권에 관해 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐다고 명시돼 있습니다. 따라서 확약서가 예정대로 이행되어 임차권등기가 말소되는 것을 전제로 하면 이대규 관련 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 이 확약은 이대규의 임차권에만 적용되므로, 다른 점유자 지혜진의 점유·명도 관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 교차

말소기준권리는 2023.01.27. 접수된 부평세무서장의 국세 압류입니다. 그 뒤의 미추홀구·부천시·국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

문제는 등기 접수일이 아니라 이대규의 선행 대항력입니다. 임차권등기는 2024.06.21. 접수됐지만, 그 등기에 기록된 임대차계약일은 2022.05.06., 확정일자는 2022.05.17., 전입과 점유개시는 2022.06.02.입니다. 따라서 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인으로, 확약이 없다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아닌 실제 임차인입니다. 이대규는 선순위 대항력과 우선변제권을 갖지만 확약 적용 대상입니다. 지혜진은 말소기준권리 이후인 2025.09.12. 전입해 대항력이 없으므로 보증금이 확인되지 않더라도 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 실제 점유 여부와 명도 대상은 현장에서 확인해야 합니다.

③ 가격 비교 — 확약 반영 시에만 71.9%

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균 147,700,833원보다 최근 12개월 평균 164,333,333원과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건이며, 최신 거래는 2026.03. 전용 66.21㎡ 2층의 189,000,000원입니다. 최근 거래 평균은 이전 거래 평균보다 15.6% 높아, 하락 추세가 아니라 최근 가격대가 상승한 흐름입니다.

확약 이행을 전제로 한 실질취득 118,090,000원은 최근 12개월 평균의 71.9%입니다. 이 경우에는 최근 시세보다 낮은 가격이 맞습니다. 그러나 확약 미이행 시에는 174,363,260원의 인수가 붙으므로, 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 결론이 완전히 뒤집힙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 증가

확약을 반영하지 않은 법정 구조에서는 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 이대규에게 배당되는 금액이 감소하고, 매수인이 인수할 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 총부담은 임차보증금 290,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 확약이 없다면 추가 유찰이 가격 메리트를 만들지 않습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 118,090,000원·확약 반영 전 법정 배당 가정)

국세·지방세 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있으면 집행비용 다음 순위에서 차감될 수 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세로 임차인 배당액이 줄면 확약 미이행 시 미배당 보증금과 매수인 인수액이 증가할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 등기사항전부증명서상 업무시설이며, 집합건축물대장 표제부는 업무시설(오피스텔), 전유부는 오피스텔로 기재돼 있습니다. 실제 이용도 업무시설(오피스텔)입니다.
• 입지. 석바위시장역 북서측 인근으로 주위는 업무시설과 공동주택 등으로 이루어져 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층으로, 사용승인일은 2017.01.18.입니다. 위생·급배수·승강기 시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측과 남측으로 각각 폭 약 8미터 포장도로에 접합니다.
• 토지. 3필지 일단의 정방형 평지이며 업무시설 및 공동주택 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 263.3㎡, 공시지가는 2,677,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
• 환금성. 총 16호 규모의 오피스텔이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 실거래는 있으나 소규모 집합건물 특성상 거래 표본과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 대상 호수, 대상 임차권자, 말소 조건, 이행 시점과 예외 조항을 직접 대조하세요.
• 말소 절차 확인. 매각대금 납부 후 을구 순위 1번 주택임차권등기가 실제로 말소되는 절차와 필요 서류를 확인하세요.
• 확약 실패 시 상한 재산정. 현재 회차에서 확약 미이행 시 법정 인수 예상액은 174,363,260원입니다. 이 금액을 배제한 채 최저가만으로 응찰가를 정하면 안 됩니다.
• 세금 압류 확인. 국세·지방세 등 압류 4건의 체납액과 당해세 여부를 확인하세요. 당해세 배당은 이대규의 배당액과 미배당 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 지혜진 점유 확인. 지혜진은 말소기준권리 이후 전입해 대항력은 없지만, 보증금과 점유 범위가 확인되지 않았으므로 현황과 명도 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 오피스텔 거래 표본 확인. 최근 12개월 평균 164,333,333원과 최신 거래 189,000,000원을 기준으로 보되 층·면적·내부 상태 차이를 함께 비교하세요.
• 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역 표기가 본건 취득에 미치는 적용 범위를 관할기관에 확인하세요.
• 관리비·점유 명도. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능액, 실제 점유자, 인도명령 및 명도 비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
• 매각 결과 원문 대조. 매각기일 2026.07.24.의 진행·변경·매각 결과와 최신 매각물건명세서 및 등기사항을 법원 원문으로 확인하세요.

맺으며 — “싼 물건”이 아니라 “확약을 사는 물건”

최저가 118,090,000원만 보면 감정가 241,000,000원의 49%, 최근 12개월 평균 164,333,333원의 71.9%로 충분한 가격 차이가 있습니다. 최근 거래 추세도 이전보다 15.6% 높아 확약이 이행된다면 가격상 할인은 분명합니다.

그러나 이 물건의 본질은 낮은 최저가가 아닙니다. 선순위 대항력 임차인 이대규의 보증금 290,000,000원과, 그 임차권을 말소하겠다는 주택도시보증공사의 확약입니다. 확약 이행 시에는 인수 0원*·실질취득 118,090,000원이지만, 확약 미이행 시에는 174,363,260원 인수가 발생할 수 있습니다.

또한 국세·지방세 등 압류 4건의 당해세 여부, 보증금 미상의 후순위 점유자 지혜진, 총 16호 규모 오피스텔의 환금성도 함께 확인해야 합니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 이행 구조가 확인되면 가격은 검토 대상, 확인되지 않으면 입찰 보류. 이 사건은 최저가를 사는 경매가 아니라 확약의 실행 가능성을 검증하고 사는 경매입니다.