확약이 적용되면 인수 0원, 확인 전에는 1.176억 위험 — 석남동 힐스테이션 1202호

인천지방법원 2025타경514094. 석남역 북서측 인근의 ‘힐스테이션’ 12층 1202호로, 감정평가상 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 소유자 백상훈은 2021년 3월 거래가 227,000,000원에 취득했습니다. 그런데 임차인 한승태의 임대차계약은 2021년 1월 7일, 확정일자는 2021년 2월 25일, 전입·점유개시는 2021년 3월 19일입니다. 말소기준인 2023년 3월 23일 부평세무서 압류보다 모두 앞서므로, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖는 구조입니다.

따라서 확약을 빼고 보면 최저가가 낮아져도 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다. 현재 회차에서는 매각대금 111,720,000원 중 집행비용 2,364,080원을 제외한 109,355,920원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 117,644,080원이 매수인 인수로 남습니다. 낙찰가와 인수액을 더한 룰상 부담은 229,364,080원으로, 보증금 227,000,000원에 집행비용 영향을 더한 수준입니다. 즉 확약이 없다면 “감정가의 49%”라는 숫자만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 23일 부평세무서의 압류입니다. 이후의 인천광역시 서구 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 문제는 말소기준보다 앞서 대항요건을 갖춘 한승태의 임차권입니다. 임차권등기 자체는 2024년 10월 7일이지만, 등기 내용에 기재된 전입·점유개시일은 2021년 3월 19일이고 확정일자는 2021년 2월 25일이므로 선순위 대항력 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한승태는 보증금 227,000,000원 전액에 관해 배당요구를 했습니다. 현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 109,355,920원만 배당될 것으로 추정돼, 확약이 없다면 부족분 117,644,080원이 매수인에게 남습니다. 그러나 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있으므로, 해당 확약이 유효하게 적용될 때에는 이 임차인과 관련된 인수는 실질 0원*으로 처리합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 가점은 보류

현재 최저매각가는 111,720,000원으로 감정가 228,000,000원의 49%입니다. 두 차례 유찰돼 표면 가격은 크게 낮아졌습니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 평균이나 최신 거래가가 없어, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 확정됐다고 평가할 수는 없습니다.

가격 판단은 확약 적용 여부에 따라 완전히 달라집니다. 확약이 적용되면 실질취득은 111,720,000원입니다. 반대로 적용되지 않으면 현재 회차의 낙찰가와 룰상 인수 추정액을 합한 부담이 229,364,080원으로 올라가며, 이는 감정가 228,000,000원과 소유자의 과거 거래가 227,000,000원을 웃돕니다. 따라서 이 사건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 확약 원문의 효력입니다.

④ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)

확약을 반영하지 않은 배당 계산상 임차보증금 부족분은 117,644,080원입니다. 다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 매각 조건대로 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 석남역 북서측 인근으로 업무시설·공동주택·근린생활시설·숙박시설이 혼재하며, 주위환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 7호선·인천2호선 석남역이 있어 교통상황은 무난합니다.
• 이용상태. 현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상13층 건물의 12층 1202호입니다.
• 설비. 위생·급배수·승강기·난방·화재탐지 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·시가지경관지구·과밀억제권역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 주택도시보증공사의 말소동의 대상, 대항력 포기 효과, 적용 조건, 유효기간과 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서. 을구 순위 1번 주택임차권등기의 인수 문구와 확약서 기재가 최종 매각 조건에서 유지되는지 다시 대조해야 합니다.
• 점유 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 세금 우선권. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 존재하면 배당액이 달라질 수 있으므로 법원 문건과 조세채권 내역을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 저가 낙찰로 단정하지 말고, 동일 건물과 인근 오피스텔의 최신 실거래·매물·임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
• 오피스텔 환금성. 업무시설 용도와 2회 유찰 이력을 반영해 매도 기간과 금융조건을 보수적으로 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서와 배당요구 관련 원본을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%보다 확약 한 장이 더 중요하다”

이 사건의 표면은 감정가 228,000,000원짜리 오피스텔이 두 번 유찰돼 111,720,000원까지 내려온 모습입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금도 227,000,000원이어서, 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 부담은 보증금 수준에서 거의 고정됩니다.

결론을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 매각 조건대로 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 현재 최저가 111,720,000원입니다. 반대로 효력이나 적용 범위가 불명확하면 룰상 117,644,080원의 인수 위험이 다시 살아납니다. 실거래 자료도 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다. 권리 결론은 확약 원문 확인 후, 가격 결론은 최신 시세 확인 후 내려야 하는 물건입니다.

* 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약이 적법하고 매각 조건대로 적용되는 경우를 전제로 합니다. 확약 미적용 배당 계산상 현재 회차의 매수인 인수 추정액은 117,644,080원입니다.