인천지방법원 2025타경514157. 부평시장역 남동측 인근의 진흥스타움 8층 803호로, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김애정은 2020년 4월 22일 매매를 원인으로 거래가액 280,000,000원에 소유권을 취득했고, 임승우는 같은 날 임대차계약을 체결한 뒤 2020년 5월 13일 확정일자, 2020년 6월 15일 전입신고와 점유개시를 갖췄습니다.
말소기준권리는 2021년 2월 9일 안형모 명의 근저당권 182,000,000원입니다. 임승우의 전입·점유는 이보다 앞서므로 대항력이 인정된 임차인이며, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 따라서 확약서가 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어, 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 보증금 280,000,000원 안팎에서 크게 낮아지지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514157 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 370-40 진흥스타움 제8층 제803호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 · 14층 건물 중 8층 |
| 임차 범위 | 제8층 제803호 76.32㎡ 전부 |
| 소유자 | 김애정 (2020.04.22. 매매, 거래가액 280,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
말소기준인 안형모 근저당권보다 앞선 임승우의 전입·점유가 핵심입니다. 임차권등기 자체는 2024년 7월 22일로 말소기준 이후이지만, 등기된 내용에 따르면 임대차계약일은 2020년 4월 22일, 확정일자는 2020년 5월 13일, 주민등록일과 점유개시일은 2020년 6월 15일입니다. 따라서 임차권등기의 순번만 보고 후순위 임차인으로 판단하면 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 배지 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임승우 803호 76.32㎡ 전부 | 2020.06.15 | 2020.05.13 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 0원* 규칙상 161,947,560원 |
임승우는 배당요구를 했고, 현재 최저가 120,540,000원을 기준으로 집행비용 2,487,560원을 제외한 118,052,440원을 우선배당받는 계산입니다. 보증금과의 차액 161,947,560원은 원칙적으로 매수인 인수 대상이지만, 제출된 말소동의 확약서가 정상적으로 적용되면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다.
③ 가격 구조 — 49%라는 숫자만 보면 안 된다
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%이고, 이미 2회 유찰됐습니다. 그러나 현재 시세를 입증하는 동일 물건군의 최근 거래가격은 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
등기부에 기재된 2020년 거래가액 280,000,000원은 소유권 취득 당시의 거래금액이며, 현재 시세를 대신하는 값이 아닙니다. 또한 임차보증금 280,000,000원 역시 임대차 권리금액이지 현재 매매가의 직접 근거가 아닙니다. 따라서 가격 판단은 확약 유효성 확인과 별도로 최근 오피스텔 거래·임대수요·공실 가능성을 확인한 뒤 내려야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 규칙상 임차인 미배당 | 확약 유효 시 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 120,540,000원 | 161,947,560원 | 120,540,000원* |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 84,378,000원 | 197,540,804원 | 84,378,000원* |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 59,064,599원 | 222,398,564원 | 59,064,599원* |
* 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 임승우 임차권에 유효하게 적용되고, 임차권등기 말소가 실제 이행되는 경우입니다. 확약이 적용되지 않으면 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 증가해 총 부담이 보증금 280,000,000원 안팎에서 유지되는 인수형 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 |
| 1. 임차인 임승우 보증금 | 280,000,000원 | 118,052,440원 |
| 2. 근저당 · 안형모 | 182,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 25,126,174원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 선순위 임차인에게 배당됩니다. 안형모 근저당권과 후순위 가압류권자·신청채권자는 배당받지 못하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상·감정평가상 업무시설인 오피스텔로 이용 중이며, 임차권에는 주거 용도로 기재돼 있습니다.
- 입지. 부평시장역 남동측 인근으로, 주변에 동유형 업무시설과 공동주택, 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 인천지하철 1호선 부평시장역이 있어 제반 교통사정은 대체로 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물 중 8층이며, 승강기·도시가스·난방·기계식주차·지하주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 25m, 북서측 약 2m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·중점경관관리구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 제출 주체, 대상 임차권, 효력 발생 조건, 낙찰자에 대한 적용 여부와 말소 절차를 문구 그대로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 매각대금 납부 전후 어느 시점에 어떤 서류로 말소되는지 확인하고, 조건부 확약인지 점검해야 합니다.
- 별도 점유자 확인. 확약은 임승우 임차권에만 적용되므로 현황조사와 전입세대 확인을 통해 다른 점유자가 있는지 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 진흥스타움과 인근 오피스텔의 최근 거래·임대료·공실을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·시설비. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납과 기계식주차설비 이용조건을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 세금·배당 변동. 부평구 압류와 당해세 여부, 실제 집행비용에 따라 배당액이 달라질 수 있으므로 배당요구 종기 이후 원본 서류를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”이 아니라 “확약서의 완결성”을 산다
이 사건은 표면적으로 감정가 246,000,000원짜리 오피스텔이 2회 유찰돼 120,540,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 임승우의 전입·점유가 말소기준보다 빠르고 보증금도 280,000,000원이므로, 확약이 없다면 현재 회차에서 161,947,560원을 인수하는 전형적인 대항력 인수형입니다.
판단을 바꾸는 것은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 그 확약이 임승우 임차권에 유효하게 적용되고 말소까지 이행된다면 실질 인수는 0원*으로 정리됩니다. 반대로 확약의 조건이나 적용범위가 불명확하면 낮은 최저가의 의미는 사라집니다. 현재 시세를 뒷받침할 최근 거래 비교도 없으므로 가격이 싸다고 단정할 단계는 아닙니다. 가격 판단은 보류, 확약서 원본 검증이 선행. 이 물건의 결론은 최저가가 아니라 서류 한 장의 효력에서 갈립니다.
