확약 반영 인수 0원, 그러나 ‘선순위 임차권 확인’이 핵심 — 인천 남송아파트 204호

인천지방법원 2025타경514166. 부평동 남송아파트 건물 내 2층 204호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김용석은 2019년 8월 15일 매매를 원인으로 2019년 11월 13일 소유권을 취득했고, 등기부 기재 거래가액은 160,000,000원입니다. 이후 2023년 9월 21일 삼성카드의 12,004,600원 가압류가 설정됐으며, 이 가압류가 이번 경매의 말소기준권리입니다.

문제는 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 정세나는 2020년 12월 24일 전입·점유를 시작했고 2020년 11월 26일 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 있는 임차인입니다. 등기부 임차권에는 보증금이 2020년 계약 162,000,000원, 2022년 계약 170,000,000원으로 기재돼 있습니다. 현재 최저가 84,770,000원보다 큰 금액이므로 확약이 없다면 최저가만 보고 저렴하다고 판단할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차권

말소기준은 2023년 9월 21일 삼성카드 가압류입니다. 그 뒤의 정세나 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 다만 정세나의 실제 전입·점유는 2020년 12월 24일로 말소기준보다 빠르기 때문에, 임차권등기가 뒤에 접수됐다는 이유만으로 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.

② 가격 판단 — 감정가의 49%가 곧 시세 할인은 아니다

감정가는 173,000,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 84,770,000원으로 정확히 감정가의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않아 현재 최저가가 최근 시세보다 낮은지 또는 높은지는 판단할 수 없습니다.

따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 두 단계로 나눠야 합니다. 첫째, 확약이 유효하다면 실질취득액은 84,770,000원입니다. 둘째, 확약이 무효이거나 말소가 이행되지 않으면 정세나의 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있어 실질취득액은 낙찰가가 아니라 등기부상 보증금 수준으로 올라갈 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 84,770,000원 가정)

채권자 청구 합계는 182,004,600원, 채권자 예상배당은 82,844,140원이며 미배당액은 99,160,460원입니다. 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 건물 명칭은 남송아파트지만 대상 호실은 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 아파트로 가정한 가격 비교는 피해야 합니다.
• 입지. 부평동 부흥오거리 북서측 인근으로, 주변에는 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 북측 약 6미터, 서측 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 14층 건물로, 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 추가 규제. 중점경관관리구역이며, 외국인 등의 주택용도 취득과 관련한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소동의 확약서 원문. 제출 주체, 대상 임차권, 효력 발생 조건, 말소 시기와 낙찰자에게 요구되는 절차를 문서로 확인하세요.
• 보증금 인수 원칙 재확인. 확약이 적용되지 않으면 정세나의 보증금 미배당 잔액이 매수인에게 인수될 수 있어 실질취득액이 보증금 수준으로 올라갑니다.
• 최세미 점유관계. 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·계약관계·현재 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인하세요.
• 민간임대주택등기. 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수 내용이 등기돼 있으므로 매각 후 말소·등록 처리와 의무 승계 여부를 관할기관 및 원본 서류로 확인하세요.
• 오피스텔 시세. 감정가 대비 49%만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 거래, 보증금, 월세와 공실 수준을 대조하세요.
• 배당표 변동. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 제출서류와 매각물건명세서 최종본을 확인하세요.
• 관리비·인도비용. 공용부분 관리비 체납, 집기 잔존, 인도명령 및 협의명도 비용을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “반값처럼 보여도 핵심은 확약이다”

현재 최저가는 감정가의 49%인 84,770,000원입니다. 하지만 이 물건은 단순히 두 번 유찰된 저가 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 대항력을 갖춘 정세나의 보증금이 162,000,000원과 170,000,000원으로 등기돼 있어, 원칙적으로는 낙찰가가 내려가도 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있는 구조입니다.

이번 사건에서 그 구조를 바꾸는 문서가 주택도시보증공사의 말소동의 확약서입니다. 확약이 유효하게 이행되면 정세나 임차권의 실질 인수는 0원이 되고, 현재 회차 실질취득액은 84,770,000원이 됩니다. 반대로 확약의 적용범위나 조건에 문제가 생기면 권리분석 결론 자체가 달라집니다. 여기에 최세미의 보증금 미상 점유와 민간임대주택등기, 실거래 비교 부재까지 남아 있습니다. 결론은 확약 반영 시 인수 0원의 조건부 정리형이지만, 가격과 명도는 원본 확인 전 보류입니다.

* 실질 인수 0원은 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 해당 임차인에게 유효하게 적용되고 실제 말소 절차가 이행된다는 전제입니다. 확약은 정세나 임차권에만 반영했으며, 다른 점유자의 권리·명도 문제에는 별도로 적용되지 않습니다.