인천지방법원 2025타경514189. 백운역 북동측 인근 파크팰리스 3층 303호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 소유자 최정민은 2019년 9월 17일 매매를 원인으로 2019년 10월 17일 189,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 87,220,000원으로 감정가보다 크게 내려왔지만, 등기와 임차관계는 단순하지 않습니다.

임차권자 심하윤은 2019년 10월 4일 확정일자를 받고, 2019년 10월 17일 전입·점유를 시작했습니다. 말소기준인 2022년 4월 14일 국세 압류보다 앞서므로 대항력이 있는 선순위 임차인입니다. 보증금 189,000,000원 중 현재 최저가 배당에서 회수되지 않는 금액은 103,749,960원으로 계산됩니다. 확약이 없다면 낙찰가가 싸 보이더라도 매수인의 총 부담은 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

* 인수 0원은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 매각절차에서 유효하게 적용되고, 심하윤의 주택임차권등기가 약정에 따라 말소되는 것을 전제로 합니다. 확약 원본, 적용 대상, 말소 조건과 법원 제출 상태를 반드시 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 승부처

말소기준권리는 2022년 4월 14일 접수된 국의 압류입니다. 그 뒤의 주택도시보증공사 가압류, 부평구·서구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 심하윤의 임차권등기 접수일은 2023년 11월 16일이지만, 실제 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2019년 10월 17일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 후순위라는 이유만으로 미배당 보증금이 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다.

반면 이승아는 2024년 8월 1일 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으나, 선순위 대항력에 기초한 매수인 승계 위험은 없습니다. 다만 실제 점유관계와 배당 참여 여부는 매각물건명세서와 현장 확인이 필요합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명

③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 시세 검증 전 ‘싸다’ 금지

최저가는 감정가 178,000,000원의 49%인 87,220,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 현재 시세를 뒷받침하는 동일 건물 또는 인근 주거용 오피스텔 거래가격을 함께 확인하지 않은 상태에서 이를 “시세보다 저렴하다”고 단정할 수는 없습니다.

2019년 소유권 취득 당시 거래가액은 189,000,000원이지만, 이는 현재 매각기일과 상당한 시차가 있는 과거 거래입니다. 따라서 가격 메리트 판단은 백운역 인근의 유사 면적 주거용 오피스텔 최근 거래와 임대수요를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)

국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 임차인 배당액이 줄어 룰상 미배당 보증금이 늘어날 수 있습니다. 위 배당표의 심하윤 미배당액은 확약을 적용하기 전의 권리분석상 계산이며, 확약이 유효하게 적용되면 해당 인수액은 실질 0원*으로 봅니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 공부상 오피스텔이며 현황도 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 백운역 북동측 인근으로, 주변에 오피스텔·아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 백운역이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 본건 북서측으로 폭 약 15미터 내외 도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 5필 일단의 부정형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·하하골마을 주거환경개선사업지구 지구단위계획구역·가로구역별 최고높이 제한지역·과밀억제권역·철도보호지구에 해당합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지입니다.
• 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 말소동의 확약서의 대상 임차권, 효력 발생 조건, 말소 시점과 법원 접수 상태를 확인하세요.
• 매각물건명세서 문구 대조. 심하윤 임차보증금 미배당액의 매수인 인수 여부와 확약 관련 특별매각조건을 원문으로 확인하세요.
• 이승아 점유 확인. 보증금·확정일자·점유 근거와 실제 거주 여부를 현황조사서, 전입세대확인서와 현장에서 대조하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 교부청구액과 당해세 여부를 확인해야 배당 부족액을 정확히 판단할 수 있습니다.
• 명도 계획. 임차권등기 말소와 별개로 실제 점유자가 남아 있으면 인도명령·명도협의가 필요할 수 있습니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물과 백운역 인근의 유사 면적 주거용 오피스텔 최근 거래·매물·임대료를 조사해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당요구 내역을 직접 확인하세요.

맺으며 — “8,722만원 물건”이 되는 조건

이 물건의 최저가는 87,220,000원이지만, 확약을 제외한 일반 권리분석만 적용하면 심하윤의 미배당 보증금 103,749,960원이 매수인에게 남을 수 있습니다. 즉 낮은 최저가만으로는 가격 메리트를 설명할 수 없습니다.

반전은 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서입니다. 확약이 심하윤 임차권에 유효하게 적용되고 약정대로 말소된다면 주된 인수 위험은 실질 0원*으로 해소됩니다. 다만 이승아의 점유관계, 당해세와 현재 시세는 별도로 확인해야 합니다. 결론은 확약 확인 전에는 보류, 확약 확인 후에도 시세 검증을 거쳐 입찰가를 정하는 조건부 접근입니다.