80,360,000원
인천지방법원 2025타경514235. 옥련동 리빌프라임 3층 301호 다세대주택입니다. 권리분석의 핵심은 2022.04.14. 압류보다 앞선 정의현의 임차관계입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시가 모두 2019.08.07.로 확인되고, 보증금은 181,000,000원입니다. 따라서 단순 등기순위만 보면 낙찰자가 미배당 보증금을 인수할 수 있는 대항력 임차권입니다.
현재 최저매각가 80,360,000원을 기준으로 배당계산하면 집행비용 1,846,480원을 먼저 공제한 뒤 정의현에게 78,513,520원이 배당되고, 102,486,480원이 남습니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 그 임차권에 대해서는 정확도 규칙상 미배당액을 매수인 부담으로 보지 않고 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514235 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 연수구 옥련동 171-6 리빌프라임 3층301호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 연수구 독배로82번길 13 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 · 제3층 제301호 · 사용승인일 2018.11.05. |
| 소유자 | 최정민 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 80,360,000원 |
| 유찰 | 2회 |
| 신청채권액 | 181,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
2019.01.09. 설정된 인천수산업협동조합 근저당권은 2019.05.07. 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2022.04.14. 국의 압류입니다. 정의현의 임대차계약, 주민등록 및 점유개시는 2019.08.07.로 그보다 앞섭니다. 등기부에는 2023.09.22. 주택임차권이 등기됐고, 2024.07.17.에는 3번 임차권의 확정일자를 2019.06.27.로 고치는 경정등기가 들어왔습니다.
② 임차인 — 대항력은 있으나 확약으로 실질 인수 해소
| 임차인 | 점유 | 전입·점유개시 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정의현 | 주택전부 | 2019.08.07 | 2019.06.27 경정 | 181,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 | 실질 0원 |
③ 가격 판단 — 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저가는 80,360,000원으로, 사건 시나리오상 감정가 164,000,000원의 49%입니다. 다만 인근·동일 유형의 최근 실거래 비교값이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 따라서 이 리포트에서는 “시세보다 저렴하다”는 결론을 내리지 않습니다.
특히 이 사건은 원래 보증금 181,000,000원의 대항력 임차권 때문에 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 전형적인 구조입니다. 현재 회차에서는 룰상 인수액이 102,486,480원이고, 3회 유찰 시 126,160,536원, 4회 유찰 시 142,732,375원으로 커집니다. 낙찰가가 낮아졌다는 사실만 보고 경제적 부담이 줄었다고 판단하면 안 되는 이유입니다. 이 사건에서는 그 부담이 말소동의 확약으로 해소된다는 점이 결정적인 차이입니다.
④ 예상배당표 (매각가 80,360,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,846,480원 |
| 1. 임차인 정의현 보증금 | 181,000,000원 | 78,513,520원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,433,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 정의현 보증금 부족분은 102,486,480원입니다. 이는 말소동의 확약 적용 전 룰상 인수액이며, 확약 반영 후 매수인 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송도고등학교 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 송도역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물의 제3층 제301호이며 사용승인일은 2018.11.05.입니다. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역이며, 외국인 등 주택용도 취득 관련 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
- 공부·위반. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원본 확인. 이 사건에서 102,486,480원의 인수 위험을 0원으로 바꾸는 핵심 문서입니다. 적용 대상이 을구 3번 주택임차권인지 문구를 직접 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2024.07.17. 경정등기로 확정일자가 2019.06.27.로 정정돼 있습니다. 3-2번을 별도 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
- 배당요구 확인. 정의현은 배당요구가 확인되고 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 가격 판단 분리. 감정가 49%라는 숫자와 실제 시세 메리트는 별개의 문제입니다. 실거래 비교 없이 “싸다”는 결론을 내리지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원본을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 낮은 최저가보다 ‘확약서’가 핵심
이 사건만 숫자로 보면 감정가 164,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 80,360,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 권리구조를 빼고 이 숫자만 보면 판단이 왜곡됩니다. 정의현의 보증금은 181,000,000원이고 대항력이 있어, 확약이 없다면 현재 회차에서도 미배당 102,486,480원이 매수인 부담으로 연결되는 구조입니다.
반대로 이 사건에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있습니다. 정확도 규칙을 적용하면 정의현 임차권의 실질 인수는 0원이고, 실질취득은 현재 최저가 80,360,000원으로 봅니다. 다만 실거래 비교 근거가 없기 때문에 이 가격을 곧바로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 결론적으로 이 사건의 승부처는 낙찰가 할인율이 아니라 확약서의 적용 범위와 효력을 원본에서 확인하는 것입니다.
