다만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출이 명시되어 있습니다. 이 확약이 실제 임차인의 대항력 및 보증금 인수책임까지 해소하는지가 결론을 가릅니다. 현재 확인된 문구만으로 대항력 포기까지 확정해서 인수액을 0원으로 처리할 수는 없습니다.
* 인수액은 제시된 배당 추정의 룰상 금액입니다. 보증기관의 말소동의 확약서가 임차인의 대항력 및 미배당 보증금에 관한 매수인 책임까지 유효하게 해소한다는 점이 확인되면 해당 인수액은 실질 0원으로 달라질 수 있습니다. 현재 자료에는 임차인 본인의 대항력 포기 문구가 명시되어 있지 않습니다.
인천지방법원 2025타경514249. 부평동 승림아파트 5층 502호에 관한 강제경매입니다. 현 소유자는 이대수이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청 청구액은 125,000,000원입니다.
등기부상 최초 말소기준은 2023년 1월 3일 신용보증기금 가압류입니다. 그러나 임차인 장민우의 전입신고와 점유개시일은 2021년 11월 25일로, 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 10월 25일에 갖추었으며 배당요구 사실이 확인됩니다.
따라서 이 물건의 핵심은 단순한 가압류 말소가 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 임차권 인수와 별도로 제출된 말소동의 확약서의 효력을 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514249 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 135-10 승림아파트 5층 502호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 부평구 장제로109번길 7 |
| 물건종류 | 집합건물 · 아파트 |
| 면적 | 임차권등기상 제5층 502호 33.08㎡ 전부 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지상 5층 건물의 5층 일부 |
| 소유자 | 이대수 (2022.07.13 소유권이전) |
| 감정가 | 114,000,000원 |
| 최저매각가 | 55,860,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청 청구액 | 125,000,000원 |
| 자료상 매각기일 | 2026.08.26 (경과 · 후속 진행상태 확인 필요) |
| 등기부 발급일 | 2026.07.29 |
| 말소기준권리 | 갑구 14번 · 신용보증기금 가압류 · 2023.01.03 |
| 임차인 | 장민우 · 보증금 125,000,000원 |
| 인수 관련 특이사항 | 을구 7번 주택임차권등기 · 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출 |
① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 먼저 들어왔다
2002년 설정된 국민은행 근저당권들은 이미 말소된 권리입니다. 현존하는 말소기준은 2023년 1월 3일 신용보증기금 가압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리가 말소된다는 사실과 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금에 대한 매수인 책임이 사라진다는 사실은 별개입니다.
말소기준인 신용보증기금 가압류일 2023.01.03보다 빠르므로 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다.
임차권등기가 후순위라는 사실만 보고 미배당 보증금까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금 125,000,000원이 핵심
확인된 실제 임차인은 장민우 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도의 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 이를 추가 임차인으로 계산하거나 장민우의 보증금에 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
장민우 주거 · 임차권등기 제5층 502호 33.08㎡ 전부 |
125,000,000원 |
전입 2021.11.25 점유 2021.11.25 확정 2021.10.25 |
대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 있음 미배당금 인수 가능 말소동의 확약 확인 |
| 임대차계약일 | 2021.10.25 |
|---|---|
| 전입신고일 | 2021.11.25 |
| 점유개시일 | 2021.11.25 |
| 확정일자 | 2021.10.25 |
| 임차권등기 | 을구 7번 · 2023.12.12 |
| 임차보증금 | 125,000,000원 |
| 배당요구 | 신고 사실 확인 · 2023.12.12 |
| 우선변제 | 있음 |
| 대항력 | 있음 |
| 현재 회차 예상배당 | 54,454,520원 |
| 룰상 미배당 보증금 | 70,545,480원 |
| 확약 관련 | 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 제출 |
임차보증금
예상 우선배당: 54,454,520원
미배당 보증금:
최저매각가 55,860,000원에 미배당 보증금의 인수 위험이 더해지므로, 실제 취득부담은 단순히 5,586만원이 아니라 약 1억 2,500만원 이상으로 접근합니다.
집행비용이 차감되는 제시된 배당 추정 기준입니다. 실제 배당, 세금 우선순위, 확약 효력에 따라 인수액은 달라질 수 있습니다.
③ 말소동의 확약서 — 인수액이 달라지는 결정적 조건
다만 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었다는 단서가 있습니다.
이 확약은 통상적인 대항력 인수형 물건과 구별되는 중요한 사정입니다. 하지만 현재 확인된 문구에는 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의만 명시되어 있으며, 임차인 장민우 본인의 대항력 포기나 미배당 보증금에 대한 매수인 면책까지 명시되어 있지는 않습니다.
인수 위험 유지
룰상 미배당 보증금
70,545,480원
임차인 대항력과 인수책임이 해소되었는지 확인되지 않은 상태의 보수적 분석입니다.
조건부 인수 해소
실질 인수액
0원*
* 확약이 해당 임차인의 대항력 및 미배당 보증금에 관한 매수인 책임까지 유효하게 해소한다는 점이 확인되는 경우에 한합니다. 룰상 인수액은 70,545,480원입니다.
주택도시보증공사가 제출한 말소동의의 정확한 범위와 실제 보증금 반환채권의 귀속관계를 확인해야 합니다. 단순한 임차권등기 말소동의인지, 대항력 포기 및 매수인의 미배당 보증금 인수 면책까지 포함하는지가 중요합니다.
확약서가 주된 인수 위험을 모두 해소한다는 사실이 확인되면 취득부담이 크게 달라집니다. 반대로 말소동의만으로 임차인의 대항력이 해소되지 않는다면 미배당 보증금 인수 위험은 계속 남습니다.
매각물건명세서 원본의 인수조건, 확약서 전문, 확약 주체의 권한 및 법원이 인정하는 매수인 면책 범위를 대조하기 전에는 인수액을 무조건 0원으로 계산하지 않는 것이 안전합니다.
④ 가격 분석 — 감정가 49%와 실제 취득부담은 다르다
감정가는 114,000,000원이고 현재 최저매각가는 55,860,000원입니다. 두 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 125,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 미배당액을 인수하는 구조가 유지된다면 낙찰가가 하락할수록 인수액이 증가하여, 매수인의 전체 취득부담은 보증금 125,000,000원 부근에서 유지됩니다. 집행비용 등의 영향으로 실제 계산액은 그보다 높거나 낮게 달라질 수 있습니다.
다음 회차 최저가가 39,102,000원으로 내려가더라도 룰상 인수액은 87,001,836원으로 증가합니다.
그다음 회차 최저가가 27,371,400원으로 내려가면 룰상 인수액은 98,521,285원으로 늘어납니다.
따라서 유찰 횟수나 최저매각가만을 근거로 가격 메리트가 커졌다고 해석하면 안 됩니다.
회차별 낙찰가·인수액 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 룰상 인수액 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
55,860,000원 | 70,545,480원 | 보증금 125,000,000원 수준 이상의 취득부담* |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
39,102,000원 | 87,001,836원 | 낙찰가 하락분만큼 인수액 증가 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
27,371,400원 | 98,521,285원 | 낙찰가 하락에도 보증금 수준의 취득부담 유지 |
* 제시된 회차별 배당 추정 기준입니다. 실제 배당 및 집행비용에 따라 달라질 수 있으며, 확약에 의한 대항력 포기와 매수인 면책이 확인되는 경우 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 달라질 수 있습니다.
시세 판단의 한계
이 물건의 감정가는 114,000,000원입니다. 확약 효력 확인 전 룰상 실질취득부담은 보증금 125,000,000원 수준 이상이므로 감정가보다 높은 수준입니다.
다만 동일 건물·유사 면적의 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래가, 실거래 추세를 기준으로 한 시세 비교는 할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 51%만으로 저렴하거나 시장가치 대비 수익성이 높다고 판단하지 않습니다.
확약으로 인수가 모두 해소되는 경우: 최저매각가 55,860,000원을 기준으로 검토할 수 있으나, 실거래 시세와 실제 매각조건을 확인하기 전에는 저가 매수라고 확정할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,860,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,405,480원 |
| 1. 임차인 장민우 · 우선변제 | 125,000,000원 | 54,454,520원 |
| 2. 신용보증기금 · 가압류 | 19,284,713원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 가압류 | 994,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 · 경매신청 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 55,860,000원에서 집행비용 1,405,480원을 차감한 54,454,520원이 임차인에게 우선배당되는 것으로 추정되어 있습니다. 후순위 채권자와 소유자에게 배분되는 금액은 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청은 동일 기관에 관한 별도 절차상 기재이므로 실질 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다.
그러나 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 미배당 보증금은 별도 인수 문제가 남습니다.
따라서 후순위 채권자가 배당을 받지 못하는 사실만으로 매수인의 임차보증금 인수책임이 0원이라고 결론 내릴 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천 부흥초등학교 남서측 인근입니다. 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가서에 따르면 인천1지하철 부평역까지 도보 약 15분 거리로, 교통여건은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 5층 건물의 5층 일부입니다. 외벽은 드라이비트 등, 창호는 PVC새시이며 위생·급배수·난방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 대상 토지는 북측 및 서측으로 약 8미터 도로에 접합니다. 인접 필지와 비교해 등고가 평탄한 가장형 토지입니다.
- 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역·중점경관관리구역입니다. 자료상 외국인 등의 주택용도 취득 관련 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 현재 지정·허가 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 해당 사항이 없으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
- 임대관계. 감정평가 당시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 다만 임차권등기와 매각물건명세서에서 장민우의 임차관계가 확인되므로 이를 기준으로 권리를 분석하되 실제 점유상태는 재확인이 필요합니다.
- 환금성. 최근 실거래 및 거래량 자료가 확인되지 않아 개별 물건의 환금성을 정량 평가하기 어렵습니다. 전용 33.08㎡와 5층 건물의 최상층이라는 특성을 고려하여 실제 거래사례와 물건 상태를 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 진행상태. 자료상 2026.08.26 매각기일이 경과했으므로 실제 낙찰 여부, 매각허가결정 및 후속 기일을 먼저 확인해야 합니다.
- 확약서 원본. 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서 전문을 확인하고 대항력 포기·매수인 면책 범위가 어디까지인지 검토해야 합니다.
- 임차인 권리. 장민우의 보증금 125,000,000원, 전입 2021.11.25, 확정 2021.10.25, 배당요구 및 임차권등기 상태를 원본과 대조해야 합니다.
- 인수액 계산. 확약 효력 확인 전에는 현재 회차 룰상 인수액 70,545,480원을 반영해야 합니다. 확약으로 인수가 해소된다고 확인되면 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 다시 계산합니다.
- 보증기관 중복 계산 방지. 실제 임차인은 장민우 1명입니다. 주택도시보증공사의 가압류 및 경매신청 금액을 임차보증금에 다시 더하지 않습니다.
- 배당표 재확인. 제시된 집행비용은 추정치이며 당해세와 최우선변제 등이 미반영되어 있으므로 실제 배당순위·배당액을 확인해야 합니다.
- 실거래 확인. 감정가 114,000,000원과 최근 실거래 시세는 동일하지 않습니다. 유사 면적 및 인근 거래를 조사하고 확약 효력에 따른 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유상태는 별도로 확인해야 합니다. 점유자, 인도 가능 여부 및 명도 절차를 조사해야 합니다.
- 관리비 및 물건 상태. 미납 공용관리비, 최상층 누수, 외벽 및 내부 설비 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 확약서, 현황조사서, 배당 관련 서류 및 법원 사건 진행내역을 최신 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 확약의 효력을 확인해야 한다
인천 부평동 승림아파트 502호는 감정가 114,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 55,860,000원까지 내려온 물건입니다. 겉으로는 상당한 할인처럼 보이지만, 실제 임차인 장민우의 보증금은 125,000,000원이고 대항력도 확인됩니다.
현재 회차 배당 추정상 미배당 보증금은 70,545,480원입니다. 인수 구조가 유지된다면 매수인의 실질취득부담은 보증금 125,000,000원 수준 이상으로 접근하므로, 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
다만 주택도시보증공사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출되었다는 사실은 중요합니다. 해당 확약이 임차인의 대항력과 미배당 보증금에 관한 매수인의 인수책임까지 유효하게 해소한다는 점이 확인되면, 룰상 70,545,480원이던 인수 위험은 해당 임차인에 한해 실질 0원으로 달라질 수 있습니다. 단순한 말소동의만으로 그 효력을 단정해서는 안 됩니다.
실거래 시세도 확인되지 않았고 자료상 매각기일도 경과했습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 최저가 할인율보다 확약서의 법적 효력, 실제 배당 및 사건 진행상태를 우선 확인해야 하는 조건부 권리위험 물건이라는 것입니다.
