🏷️ 49% 🔁 2회 유찰 🔐 보증금 280,000,000원 ✅ 실질 인수 0원
인천지방법원 2025타경514260. 부평구 십정동 아이캐슬 제2층 제201호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 박재오이고 2021.08.13 매매를 원인으로 2021.09.06 소유권을 이전받았으며 거래가액은 280,000,000원입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 근저당이 아니라 2022.11.04 부평구 압류와, 그보다 앞서 전입한 임차인 김민정의 대항력입니다.
김민정은 임대차계약일 2021.07.27, 확정일자 2021.08.17, 점유개시 2021.09.03, 주민등록 2021.09.10으로 확인됩니다. 말소기준인 2022.11.04 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있는 임차인입니다. 임차보증금은 280,000,000원이고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
현재 최저가 92,610,000원을 매각가로 놓으면 집행비용 2,066,980원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 90,543,020원이 배당되고, 단순 계산상 보증금 부족분은 189,456,980원입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 명시돼 있습니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차권의 매수인 인수액은 실질 0원으로 처리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514260 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 181-128 아이캐슬 2층201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 7층 내 제2층 제201호 |
| 소유자 | 박재오 · 거래가액 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 189,000,000원 / 92,610,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 먼저다
말소기준권리 이후의 주택도시보증공사 가압류, 국 압류, 주택임차권등기 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 임차권등기는 등기 순위만 보는 것이 아니라 그 기초가 되는 전입·점유 시점을 함께 봐야 합니다. 이 건은 전입이 먼저여서 원칙상 인수 위험이 발생하지만, 말소동의 확약서 때문에 실제 매수인 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 확약 전과 확약 후가 완전히 다르다
| 임차인 | 임차범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민정 | 2층 201호 65.46㎡ 전부 | 2021.09.10 | 2021.08.17 | 280,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
김민정은 실제 임차인 1명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인이 아닙니다. 배당요구가 이뤄져 우선변제권도 행사할 수 있습니다. 현재 회차 배당 가정에서는 보증금 중 90,543,020원이 배당되고 189,456,980원이 남습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%, 그러나 시세 판단은 별도
감정가는 189,000,000원이고 현재 최저매각가는 92,610,000원으로 감정가의 49%입니다. 두 차례 유찰된 상태라 표면 할인폭은 큽니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래값이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,610,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,066,980원 |
| 1. 임차인 김민정 보증금 | 280,000,000원 | 90,543,020원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차인 보증금 부족분은 189,456,980원이지만, 말소동의 확약을 적용한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 국철1호선 백운역 동측 인근. 업무시설·근린생활시설·다세대주택·아파트 등이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재해 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비 등을 구비하고 있습니다.
- 도로. 북서측과 남동측 포장도로를 통해 출입합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 해당사항 없음.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소동의 확약서 원문 확인. 이 물건의 권리안전성은 확약의 유효성과 실제 말소 조건에 달려 있습니다.
- 확약 전·후를 분리 계산. 확약 적용 시 인수 0원, 미적용 시 현재 회차 룰상 189,456,980원이 남는 구조입니다.
- 임차인 대항력 확인. 전입 2021.09.10은 말소기준 2022.11.04보다 앞섭니다.
- 시세 별도 대조. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 싸다고 단정하지 말고 주변 오피스텔 실거래와 비교해야 합니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 가격·임차권·오피스텔 수요 등 유찰 배경을 현장 조사와 매각서류로 재확인해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상황이 일치하는지 현황을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 핵심은 ‘92,610,000원’보다 확약서다
현재 최저가는 92,610,000원으로 감정가 189,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건을 단순히 “2회 유찰된 반값 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 임차인 김민정의 보증금은 280,000,000원이고 전입이 말소기준보다 앞서 원칙상 대항력이 있습니다. 현재 회차 배당만 놓으면 189,456,980원이 남아 매수인 인수형이 되지만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출돼 있어 이를 반영한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 확약이 유효하게 집행된다는 전제에서는 실질취득액은 현재 최저가와 같은 92,610,000원입니다. 반대로 확약이 적용되지 않는다면 실질 부담은 낙찰가가 내려가도 보증금 280,000,000원 수준으로 수렴하는 전혀 다른 구조가 됩니다. 이 사건은 낮은 최저가보다 확약서의 효력과 조건을 확인하는 것이 먼저인 물건입니다. 가격 측면에서는 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정하지 않는 것이 맞습니다.
