117,110,000원
인천지방법원 2025타경514269. 부평동 오티아빌 3층 306호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 신재욱이며 2021.06.25 매매를 원인으로 2021.08.06 소유권을 취득했고, 등기부에는 거래가액 262,000,000원이 기재돼 있습니다. 과거 농협은행 근저당 188,400,000원은 같은 날인 2021.08.06 이미 말소됐습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2023.01.04 잠실세무서장이 한 국세 압류입니다. 그보다 앞선 2021.08.05에 송가영이 전입했고, 확정일자도 2021.06.28에 받아 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인에 해당합니다. 따라서 확약서가 없다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘고, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액은 보증금 262,000,000원 수준으로 고정되는 전형적인 인수형 구조입니다. 이번 사건은 바로 그 부분을 말소동의 확약서가 해소한다는 점이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경514269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 부평동 341-77 오티아빌 3층 306호 · 인천광역시 부평구 부평문화로16번길 19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설(오피스텔) 이용 중 · 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층건 내 3층 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.06.25 매매 · 2021.08.06 소유권이전 · 거래가액 262,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 117,110,000원 (2회 유찰·49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
말소기준은 2023.01.04 국의 압류입니다. 송가영은 그보다 앞선 2021.08.05 전입, 2021.06.28 확정일자를 갖고 있고 점유개시일도 2021.08.06로 기재돼 있어 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 이후의 주택도시보증공사 가압류, 임차권등기, 강제경매개시결정 및 2026.05.13 국세 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송가영 | 3층 306호 68.07㎡ 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.08.05 확정 2021.06.28 점유개시 2021.08.06 | 262,000,000원 | 2023.10.16 | 대항력 有 우선변제 有 승계 0원(확약) |
147,329,540원은 확약을 반영하기 전 배당 시뮬레이션상 미배당액입니다. 확약의 효과는 송가영 임차권에 한정됩니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 송가영 1명이며, 주택도시보증공사는 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 49%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
감정가는 239,000,000원, 현재 최저매각가는 117,110,000원으로 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 다만 이 비율은 어디까지나 감정가 대비 할인율입니다. 현재 가격을 최근 시세보다 싸다고 판단할 근거로 그대로 바꿔 쓸 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 미배당 임차보증금 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 117,110,000원 | 147,329,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 81,977,000원 | 181,898,586원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 57,383,900원 | 206,049,010원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘기 때문에 “유찰될수록 싸진다”는 해석이 성립하지 않습니다. 현재 회차에서는 117,110,000원에 147,329,540원의 미배당액이 붙는 구조이고, 더 유찰돼도 미배당액이 181,898,586원, 206,049,010원으로 커집니다. 이번 사건에서는 확약 때문에 그 인수액을 실질 0원으로 처리하므로 비로소 낙찰가 자체가 실질취득액이 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 117,110,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,439,540원 |
| 1. 임차인 송가영 보증금 | 262,000,000원 | 114,670,460원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,990,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 262,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 송가영 보증금 중 147,329,540원이 미배당됩니다. 다만 말소동의 확약서가 반영되므로 이 임차권에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 체납세 및 실제 집행비용 반영에 따라 최종 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 부평역 북서측 인근이며, 주위에는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장과 부평역이 있어 대중교통 상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 14층 건물의 3층 306호입니다.
- 도로·토지. 동측·남측·북측으로 포장도로와 접하고, 토지는 인접필지 및 도로 대비 등고 평탄한 사다리형입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·소로3류 접합·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·과밀억제권역입니다.
- 물건 상태 메모. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 출입문에는 단전·단수 시행 안내문이 부착된 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 송가영의 을구 3번 주택임차권 전체에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차인 구조 재확인. 송가영은 전입 2021.08.05, 확정일자 2021.06.28로 말소기준 2023.01.04보다 앞섭니다. 확약이 빠지면 미배당 보증금 인수형으로 되돌아갑니다.
- 국세 압류 확인. 말소기준 자체가 잠실세무서장의 국세 압류이고 2026.05.13 강서세무서장 압류도 추가돼 있으므로 체납세의 법정기일과 실제 교부청구 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·인도 상태 확인. 임차권등기가 존재하고 출입문에 단전·단수 시행 안내문이 부착된 것으로 기재돼 있으므로 현 점유상태와 인도 가능 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 대비 49%라는 이유만으로 현재 최저가를 시세보다 싸다고 단정하지 말고, 응찰 시점의 실제 거래 수준을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 승부처는 ‘49% 할인’이 아니라 확약의 효력
이 사건을 단순히 “감정가 239,000,000원이 117,110,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔”로 보면 핵심을 놓칩니다. 송가영은 말소기준보다 앞선 실제 임차인이고 보증금은 262,000,000원입니다. 확약이 없다면 현재 회차에서도 147,329,540원이 미배당되어 매수인에게 남는 구조입니다.
다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됐기 때문에, 이 임차권에 관한 실질 인수는 0원으로 반영됩니다. 따라서 현재 기준 실질취득은 낙찰가와 같은 117,110,000원입니다. 동시에 감정가 대비 49%라는 사실만으로 현 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 이 물건의 권리분석 핵심은 송가영 임차권에 대한 확약의 실제 효력과 말소 범위를 원문으로 확인하는 것입니다.
